부산지방법원 2025타경3011. 부산 금정구 구서동 구서신동아아파트 102동 1층 111호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 24층 건물의 1층입니다. 현재 소유자는 오채영이고, 2017년 4월 5일 거래가 218,000,000원으로 소유권을 취득한 기록이 있습니다.
권리분석의 기준점은 2024년 3월 15일 설정된 양산농업협동조합 근저당권 138,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류 6,947,951원과 임의경매개시결정이 기재됐고, 이들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 조사 내역은 없으며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3011 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 165-1 구서신동아아파트 102동 1층 111호 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층·지상 24층 · 제1층 제111호 |
| 소유자 | 오채영 · 2017.04.05. 거래가 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양산농업협동조합 / 120,779,184원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.03.15. 양산농업협동조합 근저당권 138,000,000원입니다. 2025.03.26. 신용보증기금 가압류 6,947,951원과 2025.07.24. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.03.31. 부산회생법원의 파산선고도 등기돼 있으므로 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 1.9% 낮지만 최신 거래보다는 높다
구서신동아 동일 면적 59.79㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 182,416,666원이고, 현재 최저가 179,000,000원은 그 평균의 98.1%입니다. 그러나 가장 최근 거래인 2026년 7월 20층 177,000,000원과 비교하면 현재 최저가가 2,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.79㎡ | 20 | 177,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 11 | 177,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 17 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 13 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 2 | 173,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 22 | 178,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 22 | 178,000,000원 |
| 2025.11 | 59.79㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 2025.10 | 59.79㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 59.79㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 16 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 182,416,666원 |
거래 범위는 170,000,000원~220,000,000원으로 넓습니다. 평균만 보면 현재 최저가가 약 3,416,666원 낮지만, 최신 거래가 177,000,000원이므로 신건에서 뚜렷한 가격 할인이라고 보기는 어렵습니다. 특히 본건은 1층이고 비교 거래는 여러 층에 분포하므로 개별 호수의 상태와 층 차이를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 2. 근저당 · 양산농업협동조합 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 6,947,951원 | 6,947,951원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,746,049원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구 합계 144,947,951원이 전액 배당되고, 소유자에게 30,746,049원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 179,000,000원 | 144,947,951원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 143,200,000원 | 140,395,200원 | 4,552,751원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 32,791,791원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 143,200,000원, 2회 유찰 시 114,560,000원으로 내려갑니다. 채권자의 미배당액은 늘어나지만 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철 1호선 두실역 서측 인근. 주변은 아파트단지, 단지내상가, 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 두실역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북측 약 8m, 동·남측 약 6~7m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역·아파트지구이며 도로·소로1류·중로2류와 접합니다. 공시지가는 2,898,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 구서신동아 478세대, 사용승인일 1997.05.31. 동일 면적 59.79㎡ 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 평균은 182,416,666원이지만 최신 거래는 177,000,000원입니다. 현재 최저가 179,000,000원이 최신 거래보다 높다는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 1층 조건 확인. 본건은 1층 111호입니다. 동일 면적 거래가 여러 층에 분포하므로 현장 상태와 층별 선호 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 파산선고 기재 확인. 2025.03.31. 파산선고가 등기돼 있으므로 최신 등기사항과 매각물건명세서의 경매 진행 상태를 입찰 직전 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 신중
이 물건의 강점은 권리구조입니다. 2024년 양산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 내역이 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 가격 179,000,000원은 최근 12개월 평균 182,416,666원보다 1.9% 낮은 정도에 그치며, 가장 최근 거래 177,000,000원보다 오히려 높습니다. 평균보다 조금 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 크게 평가할 수는 없습니다. 권리 안정성은 높지만, 신건에서의 가격 매력은 제한적인 물건입니다.
