부산지방법원 2025타경3103. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 5층 에이-505호로, 감정평가상 공동주택(아파트·도시형생활주택)입니다. 등기부상 소유권은 2019년 주식회사대동레미안 명의로 보존된 뒤 같은 해 상호가 주식회사디알종합건설로 변경됐습니다. 말소기준권리는 2019.06.19. 진영농업협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 전체 7건 평균 거래가는 195,714,285원이지만, 과거 200,000,000원대 거래가 여러 건 포함돼 있습니다. 더 최근의 가격을 우선하면 2026.06 거래는 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 135,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 시세의 148.9%에 달하며, 최근과 이전 거래를 비교한 추세도 -34.4%입니다. 전체 평균만 보면 비슷해 보이지만 최근 시장을 기준으로는 신건 가격이 크게 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3103 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층 에이-505호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 부전로 108 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(아파트·도시형생활주택) · 32.2541㎡ · 19층 건 내 5층 |
| 등기상 / 현칭 | 제에이-505호 / 현칭 101동 505호 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진영농업협동조합 / 120,089,916원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.19. 설정된 진영농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024년 부산진구 압류, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 국의 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2021년 주식회사청일건설산업 가압류는 2021.08.11. 이미 말소됐습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액이 별도로 계산된 사건은 아니며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 135,000,000원
대동레미안센트럴시티 동일 면적 32.25㎡의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만 2023~2024년의 200,000,000원대 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 135,000,000원입니다. 신건 최저가 201,000,000원은 최근 12개월 평균의 148.9%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아니라 상당히 높은 가격입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -34.4%이므로, 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균 195,714,285원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 진영농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 197,386,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 201,000,000원에서 집행비용 3,614,000원을 제외한 197,386,000원이 진영농업협동조합 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당은 5,802,614,000원이지만, 이는 채권자의 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 5,802,614,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 5,842,251,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 5,873,960,960원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰의 핵심 효과는 권리 위험 변화가 아니라 매수가격 하락입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 도시철도 1·2호선 서면역 북서측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 형성된 도심지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 서면역이 있어 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 5층 505호이며, 승강기·주차타워·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 사항이 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,994.2㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 단지. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 사용승인일은 2019.04.05.입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 가격 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근과 이전 거래 비교가 -34.4%이므로 과거 200,000,000원대 거래를 현재 가격의 직접 근거로 삼기 어렵습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 201,000,000원은 최근 시세의 148.9%입니다. 권리가 단순하다는 이유로 가격 위험을 과소평가하면 안 됩니다.
- 회차 비교. 1회 유찰 시 160,800,000원, 2회 유찰 시 128,640,000원으로 내려가는 시나리오를 최신 거래 135,000,000원과 함께 비교하세요.
- 현칭 확인. 등기상 제에이-505호와 현칭 101동 505호의 대응관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 이후 압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 현재 최저가 201,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 135,000,000원의 148.9%이고, 최근 가격 추세도 -34.4%입니다. 따라서 전체 평균 가격에 기대 신건을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건의 판단 포인트는 권리 인수보다 최근 시세와 유찰 후 가격의 간격입니다.
