부산지방법원 2025타경3103. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 5층 에이-505호로, 현칭은 101동 505호라고 조사됐습니다. 이용상태는 공동주택(아파트·도시형생활주택)이고 대상 면적은 32.2541㎡입니다. 등기부상 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 2019년 진영농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 채권최고액 6,000,000,000원의 공동담보로 설정돼 있고, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 더 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 201,000,000원에서 한 번 유찰돼 140,700,000원까지 내려왔지만, 최신 실거래는 2026.06의 135,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 한 건뿐이며, 현재 최저가는 그 가격의 104.2%입니다. 전체 7건 평균 195,714,285원 대비로는 낮아 보이지만, 최근 거래 추세가 -34.4%인 만큼 과거 평균은 가격 메리트의 주된 근거로 쓰기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3103 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 5층 에이-505호 |
| 현칭 | 101동 505호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 공동주택(아파트·도시형생활주택) · 32.2541㎡ · 19층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 진영농업협동조합 / 120,089,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.06.19 진영농업협동조합 근저당입니다. 2024.11.14 부산진구 압류, 2025.07.28 임의경매개시결정, 2026.07.27 국 압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2021.04.19 주식회사청일건설산업 가압류는 2021.08.11 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최신 1.35억’이 중요하다
대동레미안센트럴시티 32.25㎡ 거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만, 최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 한 건이며 최신 거래이기도 합니다. 현재 최저매각가 140,700,000원은 이 최근 시세의 104.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
과거에는 200,000,000원~220,000,000원대 거래가 여러 건 있어 전체 평균이 높게 형성돼 있지만, 최신 거래는 135,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -34.4%입니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가 비율인 71.9%만으로 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 최근 시세 기준으로는 오히려 최저가가 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 근저당 · 진영농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 137,930,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권에 137,930,200원이 배당되고 미배당액은 5,862,069,800원입니다. 신청채권 청구액은 120,089,916원이며 현재 회차 시나리오에서는 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 5,862,069,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 5,903,682,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 5,932,697,974원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 2회 유찰 시 매각가는 98,490,000원, 3회 유찰 시 68,943,000원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 1·2호선 서면역 북서측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 형성된 도심지입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 서면역이 있어 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 5층이며, 승강기·주차타워·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 15~16미터, 북측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 관련 사항이 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,716,000원/㎡, 토지면적 1,994.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규모. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며 사용승인일은 2019.04.05입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 2026.06 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -34.4%인 만큼 과거 200,000,000원~220,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 내역은 별도로 확인되지 않지만 감정평가 요항은 임대관계 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 호수 표시 확인. 등기부상 에이-505호는 현칭 101동 505호라고 조사됐고, 우측 101동·좌측 102동이며 두 동은 연결돼 있다고 기재돼 있습니다.
- 세금·비용 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당에서 변동될 수 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 최신 거래를 보자
이 사건은 등기 권리만 보면 말소기준 뒤 권리가 정리되고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격은 감정가 대비 할인율만 보고 판단할 사안이 아닙니다. 현재 최저가 140,700,000원은 최신 실거래 135,000,000원보다 높고, 최근 12개월 평균 대비 104.2%입니다. 더구나 최근 거래 추세가 -34.4%라 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균은 현재 가치 판단을 왜곡할 수 있습니다. 권리는 단순하지만, 현 회차 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
