부산지방법원 2025타경5630. 해운대구 좌동 엘지아파트 101동 3층 302호입니다. 감정 이용상태도 공부상 아파트이며, 동일면적 실거래 비교 대상은 134.94㎡입니다. 등기부의 핵심은 2015.06.02. 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 288,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 주식회사밀리언캐쉬대부의 근저당권들과 2025.07.31., 2026.03.10. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 이주영은 2025.04.21. 전입했고 배당요구도 했지만, 전입일이 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없으며 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5630 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1398 엘지아파트 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 134.94㎡ · 20층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 심규성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 690,000,000원 / 690,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 134,680,426원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 1996.10.29. |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준
2015.06.02. 교보생명보험주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 그보다 앞선 한국외환은행 근저당권들은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 말소기준 뒤에 남아 있는 주식회사밀리언캐쉬대부 근저당권 162,500,000원·130,000,000원·182,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수 권리는 없습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주영 | 2025.04.21. | 2025.10.10. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 6.9억의 위치
엘지아파트 동일면적 134.94㎡의 최근 12개월 거래는 12건이고, 평균 거래가는 708,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.04. 700,000,000원이며, 거래 범위는 635,000,000원부터 800,000,000원까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 134.94㎡ | 19 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 134.94㎡ | 10 | 795,000,000원 |
| 2026.02 | 134.94㎡ | 11 | 770,000,000원 |
| 2026.02 | 134.94㎡ | 16 | 800,000,000원 |
| 2025.11 | 134.94㎡ | 3 | 730,000,000원 |
| 2025.11 | 134.94㎡ | 11 | 720,000,000원 |
| 2025.10 | 134.94㎡ | 17 | 690,000,000원 |
| 2025.10 | 134.94㎡ | 13 | 680,000,000원 |
| 2025.10 | 134.94㎡ | 21 | 680,000,000원 |
| 2025.09 | 134.94㎡ | 15 | 645,000,000원 |
| 2025.08 | 134.94㎡ | 4 | 635,000,000원 |
| 2025.06 | 134.94㎡ | 6 | 655,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.94㎡ | 12건 | 708,333,333원 |
최저가 690,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%입니다. 평균보다는 낮지만 최신 거래 700,000,000원과도 가까운 수준이고, 같은 면적에서 635,000,000원·645,000,000원·655,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 신건 가격을 두고 뚜렷한 저가 매수 구간이라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 690,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,300,000원 |
| 2. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사밀리언캐쉬대부 | 162,500,000원 | 162,500,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사밀리언캐쉬대부 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사밀리언캐쉬대부 | 182,000,000원 | 100,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 762,500,000원 가운데 680,700,000원이 배당되고 81,800,000원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상당초등학교 서측 인근, 대단지 아파트단지로 형성된 해운대그린시티 지역이며 각종 생활기반시설이 갖추어져 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장, 동해선 신해운대역, 지하철 장산역이 있어 대중교통사정은 대체로 편리합니다.
- 단지. 엘지아파트 1,848세대, 사용승인일 1996.10.29.입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 3층 302호이며 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등이며 공시지가는 2,083,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재는 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이주영은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 690,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.4%지만 최신 거래 700,000,000원과 큰 차이가 없습니다.
- 저가 거래도 함께 비교. 동일면적 최근 거래에 635,000,000원·645,000,000원·655,000,000원 사례가 있어 평균가 하나만 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 수리비를 입찰가에 반영할 수 있도록 별도 점검이 필요합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘신건 가격’이 판단 포인트
이 사건은 말소기준이 명확하고, 그 이후 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 임차인 이주영도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 쪽에서는 큰 반전이 보이지 않습니다.
다만 신건 최저가 690,000,000원은 최근 12개월 평균 708,333,333원의 97.4%이고 최신 거래 700,000,000원과도 근접합니다. 최근 거래 범위가 635,000,000원부터 800,000,000원까지 넓은 만큼, 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다. 이 물건은 권리보다 호수의 내부 상태와 실제 시장가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
