부산지방법원 2025타경5630. 해운대구 좌동 엘지아파트 101동 3층 302호입니다. 공부상 아파트이고, 실거래 비교면적은 134.94㎡입니다. 현재 말소기준권리는 2015년 6월 2일 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권 288,000,000원입니다. 그보다 앞선 한국외환은행 근저당권들은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 이후 설정된 밀리언캐쉬대부 근저당권과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 이주영 1명이 확인됩니다. 전입일은 2025.04.21로 말소기준일인 2015.06.02보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.10.10 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당상 세부 순위나 최우선변제 여부는 추가 확인이 필요하지만, 현재 자료상 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1398 엘지아파트 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 134.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 심규성 |
| 감정가 / 최저가 | 690,000,000원 / 483,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 밀리언캐쉬대부 / 134,680,426원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 사용승인일 | 1996.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2015.06.02 교보생명보험 근저당입니다. 2020년과 2021년에 설정된 밀리언캐쉬대부의 근저당권 3건과 2025년·2026년 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원을 전제로 하고 있습니다. 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 발생하더라도, 이 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주영 | 미상 | 2025.04.21 | 미상 | 2025.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.2%
엘지아파트 동일면적 134.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 635,000,000원~800,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 708,333,333원, 최신 거래는 2026.04 700,000,000원입니다. 현재 최저매각가 483,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 134.94㎡ | 19 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 134.94㎡ | 10 | 795,000,000원 |
| 2026.02 | 134.94㎡ | 11 | 770,000,000원 |
| 2026.02 | 134.94㎡ | 16 | 800,000,000원 |
| 2025.11 | 134.94㎡ | 3 | 730,000,000원 |
| 2025.11 | 134.94㎡ | 11 | 720,000,000원 |
| 2025.10 | 134.94㎡ | 17 | 690,000,000원 |
| 2025.10 | 134.94㎡ | 13 | 680,000,000원 |
| 2025.10 | 134.94㎡ | 21 | 680,000,000원 |
| 2025.09 | 134.94㎡ | 15 | 645,000,000원 |
| 2025.08 | 134.94㎡ | 4 | 635,000,000원 |
| 2025.06 | 134.94㎡ | 6 | 655,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.94㎡ | 12건 | 708,333,333원 |
특히 이 물건과 같은 3층 거래가 2025.11에 730,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가 483,000,000원은 최근 12개월 전체 거래 최저가 635,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 실거래 수치상 가격 여유가 있는 구간입니다. 다만 감정평가 현장조사에서 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감은 확인하지 못했으므로, 실제 수리 상태에 따른 가격 차이는 별도로 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 483,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,230,000원 |
| 2. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사밀리언캐쉬대부 | 162,500,000원 | 162,500,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사밀리언캐쉬대부 | 130,000,000원 | 25,270,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사밀리언캐쉬대부 | 182,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 762,500,000원 중 예상 배당액은 475,770,000원이며, 미배당액은 286,730,000원입니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 상당초등학교 서측 인근, 대단지 아파트단지로 형성된 해운대그린시티 지역이며 각종 생활기반시설이 갖추어진 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장, 동해선 신해운대역, 지하철 장산역이 있어 대중교통 여건도 대체로 편리합니다.
- 단지. 엘지아파트 1,848세대, 사용승인일 1996.10.29입니다. 동일면적 134.94㎡ 최근 12개월 거래는 12건 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 공시지가 2,083,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자. 대항력은 없지만 배당요구가 접수돼 있으므로 보증금, 확정일자, 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감이 확인되지 않았습니다. 실제 수리 범위가 가격 메리트를 훼손하지 않는지 점검이 필요합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다. 미배당 채권이 있다는 사실과 매수인 인수 여부는 구분해서 보아야 합니다.
- 현재 회차 기준. 최저가 483,000,000원은 최근 12개월 평균 708,333,333원의 68.2%이고 최근 거래 최저 635,000,000원보다 낮습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되고, 가격은 실거래 아래”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.06.02 교보생명보험 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 이주영 1명이나 2025.04.21 전입으로 대항력이 없어 매수인 승계는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.
가격은 1회 유찰로 483,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 708,333,333원의 68.2%입니다. 2025.11에는 같은 3층에서 730,000,000원 거래도 확인됩니다. 따라서 수치상 가격 메리트는 분명하지만, 임차인의 보증금·확정일자와 내부 상태가 확인되지 않은 점까지 반영해 최종 입찰가를 정해야 합니다. 현재 자료 기준 핵심은 ‘인수 0원 + 실거래 아래 가격, 단 미확인 현황은 직접 확인’입니다.
