부산지방법원 2025타경3172. 부산 동구 범일동 두산위브포세이돈2 102동 9층 902호, 전용면적 비교 기준 약 127㎡급 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 김백두이며, 2013.12.27 소유권이전 당시 거래가액은 330,000,000원이었습니다. 2020.07.23 설정된 농협은행 근저당 채권최고액 322,800,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 농협은행 추가 근저당 3건, 부산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인으로 조사된 사람은 이은주 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사됐고, 전입일은 2024.05.30입니다. 말소기준일인 2020.07.23보다 늦으므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 배당순위 자체는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일동 825-7 두산위브포세이돈2 9층 102-902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 47층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 김백두 · 2013.12.27 소유권이전 거래가액 330,000,000원 · 2017.04.13 개명 |
| 감정가 / 최저가 | 560,000,000원 / 392,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 457,219,113원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 살아 있는 담보권은 농협은행 근저당 4건입니다. 말소기준인 을구 8번 근저당 이후 을구 10·11·12번 근저당도 모두 매각으로 소멸하며, 2025.06.17 부산신용보증재단 가압류 23,650,000원과 2025.07.30 임의경매개시결정도 같은 구조입니다. 배당이 부족하더라도 이들 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은주 | 2024.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.2%
같은 단지 두산위브포세이돈ll의 비교 면적은 127.05㎡이고, 동일 면적대 실거래가 확인됩니다. 전체 12건 평균은 585,816,666원이지만, 가격 판단은 최근 시장을 더 잘 반영하는 최근 12개월 평균 583,750,000원과 최신 거래 650,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 추세는 -0.5%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 127.24㎡ | 31 | 650,000,000원 |
| 2025.12 | 127.29㎡ | 4 | 475,000,000원 |
| 2025.10 | 127.24㎡ | 46 | 620,000,000원 |
| 2025.10 | 127.00㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 2025.09 | 127.24㎡ | 2 | 540,000,000원 |
| 2025.09 | 127.24㎡ | 41 | 618,000,000원 |
| 2025.08 | 127.29㎡ | 26 | 655,000,000원 |
| 2025.06 | 127.24㎡ | 39 | 608,000,000원 |
| 2025.04 | 127.29㎡ | 21 | 590,000,000원 |
| 2025.02 | 127.00㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 2025.01 | 127.24㎡ | 8 | 573,800,000원 |
| 2025.01 | 127.24㎡ | 33 | 570,000,000원 |
| 최근12M 평균 | 127.05㎡ | 4건 | 583,750,000원 |
현재 최저매각가 392,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.2%이며, 최신 거래 650,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 392,000,000원입니다. 다만 최근 추세가 -0.5%로 소폭 하락하고 있고, 실거래 범위가 475,000,000원부터 655,000,000원까지 넓어 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,288,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 농협은행주식회사 | 322,800,000원 | 322,800,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 2,912,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,650,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 586,450,000원 중 채권자 예상배당은 385,712,000원이고 미배당은 200,738,000원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권의 부족분이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진성공원 동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 부산도시철도 1호선 범일역과 2호선 문현역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 47층 건물 내 9층으로, 급배수·위생·승강기·옥내소화기·화재탐지 및 경보·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지는 690세대, 2006.12.29 준공이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회, 매각률은 25.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이은주의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사서를 다시 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 시세로. 전체 평균 585,816,666원보다 최근 12개월 평균 583,750,000원과 최신 거래 650,000,000원을 우선해서 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -0.5%이므로 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 향후 가격을 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 층·상태 확인. 본건은 47층 중 9층이고, 비교 거래는 2층부터 46층까지 분산되어 있습니다. 층·향·내부 상태에 따른 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차에서 채권 미배당 200,738,000원이 발생하지만, 해당 부족액이 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다. 분석상 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 가격 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.07.23 농협은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 이은주의 전입은 2024.05.30으로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당과 가압류 역시 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 현재 최저가 392,000,000원, 최근 12개월 평균 583,750,000원, 최신 거래 650,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 67.2%로 낮지만 시장 추세는 -0.5%입니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 실거래의 층별 편차와 본건 9층의 상태를 얼마나 정확히 검증하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
