부산지방법원 2025타경3172. 부산 동구 범일동 두산위브포세이돈2 102동 902호로, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 47층 건물 내 9층이며, 등기상 현재 소유자는 김백두 씨입니다. 소유권은 2013.12.27 김정웅 명의로 이전됐고, 2017.04.13 개명한 내용이 2020.07.23 등기에 반영돼 현재 김백두 명의로 이어집니다.
권리의 기준점은 2020.07.23 설정된 농협은행주식회사 근저당권 322,800,000원입니다. 그 뒤 2022년·2023년에 추가된 농협은행 근저당과 2025년 부산신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 문제를 만들 수 있는 전입자는 이은주 씨 1명이 확인되지만 전입일이 2024.05.30으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 그 부분은 별도 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3172 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일동 825-7 두산위브포세이돈2 9층 102-902호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 · 47층 건물 내 9층 · 실거래 비교면적 127.05㎡ |
| 현재 소유자 | 김백두 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 560,000,000원 / 560,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 457,219,113원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
현재 효력이 남아 있는 권리 중 말소기준은 2020.07.23 농협은행주식회사 근저당권 322,800,000원입니다. 이후 설정된 농협은행 근저당권 60,000,000원·60,000,000원·120,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 23,650,000원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 현대해상, 농협은행, 동구중앙새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 전입은 있지만 대항력은 없다
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은주 | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이은주 씨의 전입일 2024.05.30은 말소기준권리 2020.07.23보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 이 사건의 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래보다는 높다
두산위브포세이돈ll의 비교면적은 127.05㎡이고, 같은 면적대로 집계된 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 585,816,666원입니다. 현재 최저가 560,000,000원은 이 평균의 95.6%입니다. 하지만 가장 최근 거래인 2025.12 거래가는 475,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮습니다. 전체 표본도 475,000,000원부터 655,000,000원까지 편차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 127.29㎡ | 4 | 475,000,000원 |
| 2025.10 | 127.24㎡ | 46 | 620,000,000원 |
| 2025.10 | 127.00㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 2025.09 | 127.24㎡ | 2 | 540,000,000원 |
| 2025.09 | 127.24㎡ | 41 | 618,000,000원 |
| 2025.08 | 127.29㎡ | 26 | 655,000,000원 |
| 2025.06 | 127.24㎡ | 39 | 608,000,000원 |
| 2025.04 | 127.29㎡ | 21 | 590,000,000원 |
| 2025.02 | 127.00㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 2025.01 | 127.24㎡ | 8 | 573,800,000원 |
| 2025.01 | 127.24㎡ | 33 | 570,000,000원 |
| 2025.01 | 127.29㎡ | 27 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 127.05㎡ | 12건 | 585,816,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 560,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 농협은행주식회사 | 322,800,000원 | 322,800,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 109,200,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,650,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 560,000,000원 가정 시 채권총액은 586,450,000원, 채권자 예상배당은 552,000,000원, 미배당은 34,450,000원입니다. 을구 12번 근저당에서 일부 미배당이 발생하고 부산신용보증재단 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 560,000,000원 | 552,000,000원 | 34,450,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 448,000,000원 | 441,120,000원 | 145,330,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 358,400,000원 | 352,582,400원 | 233,867,600원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 확인된 권리관계에서는 매수인에게 그 미배당 채권이 넘어가는 구조가 아닙니다. 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 범일동 부산진성공원 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역, 2호선 문현역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 47층 건물 내 9층이며 급배수·위생·승강기·옥내소화기·화재탐지 및 경보·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 9차선 포장도로, 북동측 왕복 3차선 도로, 남측 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 14,241.4㎡, 공시지가 2,504,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 단지. 690세대, 2006.12.29 준공 단지이며 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 원본 확인. 이은주 씨의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 배당요구 자료로 확인해야 합니다.
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 585,816,666원이지만 최신 거래는 475,000,000원입니다. 평균값 하나만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 층별 가격 편차. 최근 거래는 2층부터 46층까지 분포하고 거래가는 475,000,000원~655,000,000원으로 넓게 벌어져 있어 9층인 본건과 직접 비교할 거래를 선별할 필요가 있습니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 현재 회차에도 채권 미배당 34,450,000원이 발생하지만 배당 부족액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 이 사건 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 권리 측면에서는 2020.07.23 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 이은주 씨의 전입도 2024.05.30으로 후순위여서 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하게 ‘최근 평균보다 95.6%니까 싸다’고 판단하기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 585,816,666원이지만 최신 거래는 475,000,000원이고, 전체 12건의 거래 범위도 475,000,000원에서 655,000,000원까지 넓습니다. 따라서 이 물건은 권리구조는 비교적 안전하지만 신건 가격의 매력은 개별 실거래와 층 조건을 더 좁혀 확인해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
