부산지방법원 2025타경5661. 부산 수영구 망미동 829-12의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 160.9㎡이고, 건물은 1982.12.04 사용승인된 블록조 슬래브지붕 2층 주택으로 현재 주택으로 이용 중입니다. 감정가 678,059,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 474,641,300원입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
등기만 보면 말소기준권리는 2013.07.15 설정된 근저당권입니다. 이후 2025년 강제경매개시결정과 2026년 박명희 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기보다 점유관계에 있습니다. 김태영의 전입일은 2008.02.22로 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5661 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 829-12 · 부산광역시 수영구 연수로263번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 160.9㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 블록조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1982.12.04 |
| 소유자 | 김명옥 |
| 감정가 / 최저가 | 678,059,000원 / 474,641,300원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구액 | 160,758,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 점유를 먼저 본다
현재 소유자 김명옥은 2002.05.02 강제경매 낙찰을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 2013.07.15 설정된 근저당권이 이번 분석의 말소기준이며, 그 이후의 2025.08.07 강제경매개시결정과 2026.04.09 박명희의 채권최고액 250,000,000원 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 과거 남부산농업협동조합·동래온천새마을금고 근저당과 과거 가압류·압류 등은 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차관계 — 김태영 보증금 미상이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태영 | 2008.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 이향화 | 2023.02.08 | 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 확인된 사람은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이향화는 2023.02.08 전입으로 2013.07.15 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김태영은 2008.02.22 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이라고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
③ 시세 판단 — 실거래 비교값 없이 70%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 678,059,000원의 70%인 474,641,300원입니다. 그러나 비교할 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상입니다. 실제 인수금이 존재한다면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가만으로 계산할 수 없으므로, 가격 판단보다 먼저 김태영의 임대차관계와 보증금 규모를 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 474,641,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,146,413원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 일본인 | 미상 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 김기자 | 160,758,356원 | 160,758,356원 |
| 3. 근저당권 · 박명희 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,736,531원 |
현재 시뮬레이션은 말소기준 근저당의 채권액이 미상이라 해당 배당을 0원으로 제외했고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 따라서 56,736,531원의 소유자 잔여액은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 3호선 배산역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용. 현재 주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 160.9㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,590,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 건물. 1982.12.04 사용승인된 블록조 슬래브지붕 2층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김태영 점유 원인 확인. 2008.02.22 전입이므로 임대차계약 존재 여부와 보증금 규모를 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 김태영과 이향화 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 말소기준 근저당 채권 확인. 일본국법화 일천만엔으로 설정된 2013.07.15 근저당의 실제 채권액이 현재 배당 계산에서 제외되어 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 시세 대비 저렴함을 판단하지 말고 실제 주변 거래와 실질 인수액을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 70%보다 중요한 것은 선순위 점유자의 실체
이 사건은 감정가 678,059,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 474,641,300원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2013.07.15 말소기준 이후 권리가 소멸하는 비교적 정리된 구조입니다. 그러나 김태영은 2008.02.22 전입해 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당표의 인수 0원만 보고 권리가 완전히 정리됐다고 단정해서는 안 됩니다.
또한 최근 실거래 시세가 없어 현재 최저가 70%가 시장가격 대비 싼지 여부도 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 김태영의 임대차관계·보증금 확인, 일본국법화 일천만엔 근저당의 실제 채권 확인, 그리고 실제 시세 확인입니다. 이 세 가지가 확인되어야 실질취득비용과 입찰가를 계산할 수 있습니다.
