부산지방법원 2025타경5661. 부산 수영구 망미동 829-12, 도로명 연수로263번길 20의 단독주택 + 토지입니다. 감정평가상 건물은 1982.12.04. 사용승인된 블록조 슬래브지붕 2층 주택이고, 토지는 160.9㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 김명옥이며, 2002.05.02. 강제경매로 인한 낙찰을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
현재 경매의 말소기준은 2013.07.15. 을구 4번 근저당권입니다. 문제는 이 근저당의 채권최고액이 원화가 아니라 일본국법화 1,000만엔으로 기재되어 있다는 점입니다. 제공된 배당 계산에서는 이 채권액이 미상으로 처리돼 배당액 0원으로 계산 제외됐습니다. 따라서 뒤 순위 김기자·박명희에게 전액 배당되고 소유자에게 잔여금이 돌아간다는 계산은 선순위 근저당 실제 채권액을 반영하기 전의 조건부 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5661 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 829-12 · 부산광역시 수영구 연수로263번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 160.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 블록조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1982.12.04 |
| 소유자 | 김명옥 |
| 감정가 / 최저가 | 678,059,000원 / 678,059,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김기자 / 160,758,356원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 금액이 미확정
과거 남부산농업협동조합 근저당 60,000,000원과 동래온천새마을금고 근저당 130,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2013.07.15. 설정된 이와부찌에미꼬의 근저당이며, 채권최고액은 일본국법화 1,000만엔입니다. 2025.08.07. 김기자의 강제경매개시결정과 2026.04.09. 박명희의 250,000,000원 근저당은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 김태영의 선순위 전입이 핵심
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태영 | 2008.02.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이향화 | 2023.02.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김태영의 전입일은 2008.02.22.로 말소기준일 2013.07.15.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 확정할 단계는 아닙니다. 선순위 전입이라는 사실 때문에 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 임대차 여부와 보증금이 확인되고 대항요건이 성립한다면 매수인 승계액이 발생할 수 있으므로, 현재 배당 계산의 ‘매수인 인수 0원’은 확정적인 안전판이 아닙니다.
이향화는 2023.02.08. 전입으로 말소기준일 뒤이므로 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격과 회차 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 678,059,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 678,059,000원 | 0원 | 258,120,054원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 542,447,200원 | 0원 | 123,864,372원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 433,957,760원 | 0원 | 16,459,826원 |
④ 예상배당표 (매각가 678,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,180,590원 |
| 2. 근저당 · 이와부찌에미꼬 | 일본국법화 1,000만엔 | 0원(계산 제외) |
| 3. 경매개시결정 · 김기자 | 160,758,356원 | 160,758,356원 |
| 4. 근저당 · 박명희 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 258,120,054원 |
집행비용 9,180,590원, 김기자 160,758,356원, 박명희 250,000,000원, 소유자 잔여 258,120,054원으로 계산돼 있습니다. 다만 말소기준 근저당의 일본국법화 1,000만엔 채권액이 계산에서 제외돼 있어 실제 배당은 달라질 수 있고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미중학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 위치 및 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 3호선 배산역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 2층 주택으로 사용승인일은 1982.12.04.이며, 외벽은 벽돌마감·몰탈 위 페인팅마감, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 160.9㎡, 평지·정방형·세로한면(가)이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,590,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김태영 임대차 확인. 2008.02.22. 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력과 매수인 승계액을 확정해야 합니다.
- 선순위 외화 근저당 확인. 이와부찌에미꼬의 일본국법화 1,000만엔 근저당이 말소기준입니다. 실제 채권잔액과 배당 관계를 확인하지 않으면 뒤 순위 예상배당표의 의미가 제한됩니다.
- 이향화 점유관계 확인. 2023.02.08. 전입은 말소기준 뒤여서 전입일 기준 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 매각 대상 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 678,059,000원이나 유찰 후 가격만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 별도 실거래·매물 비교가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서에서 선순위 근저당과 임차관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수 계산”보다 두 개의 미확정 권리가 중요하다
이 사건은 겉으로는 신건 최저가 678,059,000원이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 숫자 바깥에 있습니다. 첫째, 말소기준인 2013.07.15. 근저당의 채권최고액이 일본국법화 1,000만엔이라 현재 배당표에서 실제 금액이 빠져 있습니다. 둘째, 김태영은 2008.02.22. 선순위 전입자로 조사됐지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력과 매수인 승계액은 가능·미상 상태입니다.
여기에 실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가를 두고 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 부족합니다. 뒤 순위 등기의 소멸 구조는 비교적 분명하지만, 선순위 외화 근저당의 실제 채권액과 김태영의 임대차관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 이 사건은 신건 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
