부산지방법원 2025타경5680. 해운대구 우동 한양수자인마린오피스텔 17층 1719호로, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 박지요이며 2017.12.30. 매매를 원인으로 2018.02.22. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 110,000,000원입니다. 과거 국민은행 근저당과 창원미래신용협동조합 근저당, 압류·가압류는 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 핵심은 정이슬의 주택임차권과 주택도시보증공사의 대항력 포기확약입니다.
주택임차권의 경정 내용에는 임대차계약일자 2019.11.13., 점유개시일자 2019.12.13., 확정일자 2019.11.13., 반환되지 않은 임차보증금 90,000,000원이 기재돼 있습니다. 강제경매개시결정은 2025.08.13.이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리로 분류되고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기로 적시돼 있습니다. 하지만 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.13. 대항력포기확약서를 제출했으므로 이 임차권에 한한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 643-1 한양수자인마린오피스텔 17층 1719호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 22층 건물 내 17층 |
| 사용승인일 | 2013.11.25. |
| 소유자 | 박지요 · 2017.12.30. 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,056,970원 |
| 매각기일 | 2026.08.25. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정이슬 주거 · 주택임차권등기 | 90,000,000원 | 임대차계약 2019.11.13. 점유개시 2019.12.13. 확정일자 2019.11.13. 배당요구 2024.05.24. | 대항력 有 명세서상 매수인 대항 가능 | 배당요구 2024.05.24. | HUG 승계 실질 인수 0원 2026.05.13. 대항력포기확약 |
등기부에는 임차보증금이 당초 92,000,000원 중 반환되지 않은 금액으로 기재됐다가, 2021.12.31. 3,000,000원 감액 내용이 반영돼 현재 임차권등기 보증금은 90,000,000원입니다. 신청채권자도 주택도시보증공사이고, 매각물건명세서 비고는 주택도시보증공사를 해당 임차권의 승계인으로 명시합니다. 따라서 이를 별도의 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 정이슬 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 90,000,000원이고 0회 유찰 신건입니다. 대항력포기확약을 반영한 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 90,000,000원입니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가 당시 주위는 근린생활시설·업무시설·숙박시설 등으로 형성돼 있고, 제반 입지조건과 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 실제 응찰가를 정하려면 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최신 거래를 별도로 대조하는 과정이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,056,970원 | 87,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 주택도시보증공사 청구액 95,056,970원 중 87,980,000원이 배당되는 시나리오로, 미배당액은 7,076,970원입니다. 대항력포기확약 반영 후 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 90,000,000원 | 87,980,000원 | 7,076,970원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 24,752,970원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 38,893,770원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장등본상 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 17층 1719호이며 사용승인일은 2013.11.25.입니다.
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 우1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·업무시설·숙박시설 등으로 형성돼 있으며 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 해운대역이 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 업무시설 및 근린생활시설 부지이며, 남서측 약 20m 내외·남동측 약 12m 내외·북동측 약 5m 폭 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·온천지구·중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰 등을 토대로 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.13. 주택도시보증공사가 제출한 대항력포기확약서의 대상 임차권과 효력 범위를 매각기일 전 원문으로 다시 대조하세요.
- 현재 점유 재확인. 감정평가 당시 폐문·부재, 임대관계 미상이므로 정이슬 임차권 외 별도 점유자가 존재하는지 현황을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 90,000,000원의 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 현재 소유자의 110,000,000원 취득가는 현재 시세의 대체값으로 쓰지 마세요.
- 오피스텔 용도 확인. 업무시설(오피스텔) 물건이므로 아파트 기준으로 가격·환금성을 가정하지 말고 같은 건물 또는 유사 오피스텔과 비교하세요.
- 배당과 인수를 분리. 현재 회차에서 신청채권자 미배당 7,076,970원이 발생하지만, 제공된 시나리오상 대항력포기확약을 반영한 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 별도 검증”
이 사건의 첫인상은 90,000,000원 선순위 주택임차권 때문에 무겁습니다. 실제로 해당 임차권은 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있다고 적고 있습니다. 그러나 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.13. 대항력포기확약서를 제출하면서 그 임차권에 관한 실질 인수위험은 0원으로 정리됩니다.
다만 이것이 곧 신건 최저가 90,000,000원이 싸다는 뜻은 아닙니다. 현재 시세를 판단할 최근 실거래 자료가 없고, 감정평가 현장조사도 폐문·부재로 임대관계와 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 따라서 결론은 “주된 권리위험은 확약으로 해소, 가격과 현재 점유는 검증 필요”입니다. 권리만 놓고 보면 개선됐지만, 시세 검증 없이 가격 점수를 높이기에는 근거가 부족합니다.
