부산지방법원 2025타경5680. 해운대구 우동 한양수자인마린오피스텔 17층 1719호입니다. 감정가는 90,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 63,000,000원입니다. 등기에는 임차보증금 90,000,000원의 주택임차권이 확인되며, 경정된 내용상 임대차계약일은 2019.11.13과 2021.12.31, 점유개시일은 2019.12.13, 확정일자는 2019.11.13과 2021.12.31입니다.
이 임차권은 경매개시결정인 2025.08.13보다 앞서 있어 등기만 보면 인수 여부를 반드시 따져야 하는 핵심 권리입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.13 대항력 포기 확약서를 제출했습니다. 따라서 룰상 표시되는 보증금 90,000,000원과 달리, 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 643-1 한양수자인마린오피스텔 17층 1719호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 22층 건 내 17층 |
| 소유자 | 박지요 · 2017.12.30 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 63,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,056,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
과거 국민은행 근저당 67,800,000원은 2018.03.02 말소됐고, 창원미래신용협동조합 근저당 74,100,000원 역시 2019.12.16 말소됐습니다. 압류와 다수 가압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.08.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 / 권리 | 사용 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정이슬 · 주택임차권 | 주거 (임차권등기) | 90,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 2024.05.24 | 확약으로 실질 0원 |
임차권등기에는 주민등록일자 2019.12.13과 점유개시일자 2019.12.13이 기재돼 있으나, 현재 임차인 정리자료에는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 임의로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 다만 이 임차권의 승계인 주택도시보증공사가 대항력 포기 확약서를 제출했으므로 해당 임차권에 한해서 매수인이 부담할 실질 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가 90,000,000원의 70%인 63,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가보다 낮아졌지만, 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균·최신 실거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 있다”라고 단정할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 현장조사 때 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건과 관련 공부, 외부관찰을 토대로 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다. 입찰 전에는 실제 내부 상태와 현재 거래 수준을 별도로 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,534,000원 |
| 2. 갑구 15번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,056,970원 | 61,466,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 95,056,970원 중 61,466,000원이 배당되는 것으로 계산되어 33,590,970원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 포기 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동 소재 우1동 행정복지센터 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 해운대역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 22층 건 내 17층 1719호입니다. 사용승인일은 2013.11.25입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 온천지구와 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 12,760,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 20m 내외, 남동측 약 12m 내외, 북동측 약 5m 폭 내외의 도로에 접합니다.
- 현장확인. 폐문 및 부재로 내부 확인이 곤란해 통상적인 상태를 상정하여 감정했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.13 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영돼 있는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권 범위 확인. 등기상 임차보증금은 90,000,000원이고 건물 전부를 범위로 합니다. 확약은 해당 임차권에 적용되는 것으로 확인돼 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 직접 확인. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교가 없으므로 동일 건물·유사 호실의 최신 거래가격을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비와 실제 상태가 입찰가격에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당 변동 확인. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “임차권 9,000만원”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건의 첫인상은 임차보증금 90,000,000원의 주택임차권 때문에 복잡해 보입니다. 그러나 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.13 대항력 포기 확약서를 제출했다는 점이 결정적입니다. 이를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가 63,000,000원 기준 실질취득액도 63,000,000원입니다.
다만 권리 문제가 해소됐다고 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 감정가는 90,000,000원, 현재 최저가는 63,000,000원이지만 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건의 남은 핵심은 확약 원본과 매각조건 확인, 내부 상태 점검, 최신 시세 확인입니다.
