부산지방법원 2025타경21350. 금정구 구서동 쌍용예가 212동 7층 701호 아파트입니다. 등기부의 현재 소유자는 정현식이고, 2013.06.17. 매매를 원인으로 거래가액 640,000,000원에 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2016.08.22. 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당입니다. 그 이후 설정된 신한은행 근저당 2건과 중소기업은행·황현호·서정계의 가압류, 국·국민건강보험공단의 압류 및 현재 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 권리가 정리된다는 사실만으로 신건에 곧바로 응찰할 이유가 생기지는 않습니다. 이 물건의 감정가와 최저매각가는 966,000,000원으로 동일합니다. 동일 면적대 최근 12개월 평균은 905,714,285원이고 최신 거래는 960,000,000원입니다. 더구나 최근 가격이 이전 구간보다 8.4% 낮은 추세여서, 전체 12건 평균 940,416,666원만 보고 가격을 후하게 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21350 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 1059 구서동쌍용예가 212동 7층 701호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 21층 건물 내 7층 701호 |
| 소유자 | 정현식 · 2013.06.17. 매매 · 거래가액 640,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 966,000,000원 / 966,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 621,601,406원 |
| 현재 경매개시 채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도전: 주식회사신한은행) |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 2016.08.22. 근저당이 말소기준
핵심은 2016.08.22. 을구 6번 신한은행 근저당입니다. 이후 을구 7번·8번 신한은행 근저당과 갑구의 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 905,714,285원, 신건은 106.7%
구서동쌍용예가2단지 동일 면적대의 확인 거래는 12건이고 전체 평균은 940,416,666원입니다. 그러나 가격 판단에서는 하락장 보정을 위해 최근 12개월 평균 905,714,285원, 최신 거래 960,000,000원, 최근 추세 -8.4%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 157.8㎡ | 8 | 960,000,000원 |
| 2026.01 | 157.8㎡ | 5 | 945,000,000원 |
| 2025.12 | 157.8㎡ | 9 | 700,000,000원 |
| 2025.12 | 156.83㎡ | 6 | 900,000,000원 |
| 2025.10 | 156.83㎡ | 21 | 940,000,000원 |
| 2025.07 | 157.8㎡ | 9 | 925,000,000원 |
| 2025.07 | 157.8㎡ | 5 | 970,000,000원 |
| 2025.06 | 157.8㎡ | 6 | 965,000,000원 |
| 2025.06 | 156.83㎡ | 19 | 980,000,000원 |
| 2025.05 | 157.8㎡ | 25 | 1,120,000,000원 |
| 2025.04 | 157.8㎡ | 10 | 1,020,000,000원 |
| 2025.03 | 156.83㎡ | 13 | 860,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 905,714,285원 |
최저가 966,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.7%입니다. 최신 거래 960,000,000원보다도 6,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 940,416,666원과 비교해도 최저가가 더 높으며, 최근 구간 가격이 이전 구간보다 8.4% 하락한 상태입니다. 따라서 현재 신건을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 966,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,060,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사신한은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 203,661,539원 | 203,661,539원 |
| 5. 가압류 · 황현호 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 6. 가압류 · 서정계 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,278,461원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 913,661,539원이 전액 배당되고 소유자 잔여 40,278,461원이 계산됩니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국과 국민건강보험공단의 압류가 등기되어 있고 그 금액은 제시되지 않았으며, 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 966,000,000원 | 913,661,539원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 772,800,000원 | 762,672,000원 | 150,989,539원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 618,240,000원 | 609,657,600원 | 304,003,939원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 현재 회차보다 유찰 이후가 훨씬 유리합니다. 1회 유찰 시 772,800,000원, 2회 유찰 시 618,240,000원으로 내려갑니다. 각 시나리오에서도 자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 실제 차회 최저가와 배당 관계는 법원 공고와 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 7층 701호입니다.
- 입지. 장서초등학교 남측 인근이며 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 구서역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 단지. 구서동쌍용예가2단지 809세대, 준공일 2010.10.28.입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스 개별난방, 소화전 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,659,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 940,416,666원보다 최근 12개월 평균 905,714,285원과 최신 거래 960,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -8.4%이므로 과거 1,120,000,000원·1,020,000,000원 거래만 보고 현재 가치를 높게 잡지 마세요.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상이고 내부 조사가 되지 않았으므로 실제 점유자, 전입·확정일자, 명도 상태를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국과 국민건강보험공단 압류가 있으므로 실제 조세·공과금의 배당 순위와 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 보류”
이 사건은 말소기준 이후의 등기 권리들이 자료상 매각으로 정리되고 예상배당표상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 신건 최저가 966,000,000원은 최근 12개월 평균 905,714,285원의 106.7%이고 최신 거래 960,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세까지 -8.4%이므로 지금 가격을 “싸다”고 볼 수 없습니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 확인 과제도 남아 있습니다. 권리는 통과 가능, 신건 가격은 보류. 현재 회차의 승부처는 권리보다 가격과 현장 점유 확인입니다.
