부산지방법원 2025타경21350. 구서동쌍용예가 212동 7층 701호 아파트입니다. 감정가 966,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 676,200,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2016.08.22. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권 120,000,000원이며, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 대비 크게 내려왔습니다. 그러나 시세 판단은 전체 거래 평균 935,416,666원보다 최근 12개월 평균 874,166,666원, 최신 거래 800,000,000원, 그리고 -12.3%의 최근 하락 추세를 우선해서 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 77.4%로 그보다 낮지만, 시장 자체가 이전 거래군보다 내려온 점은 분명한 경계 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21350 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 1059 구서동쌍용예가 212동 7층701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 면적 / 층 | 157.7983㎡ · 21층 건물 내 7층 701호 |
| 소유자 | 정현식 |
| 감정가 / 최저가 | 966,000,000원 / 676,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 621,601,406원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 2016.08.22. 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 신한은행 근저당권 360,000,000원·200,000,000원, 중소기업은행 가압류 203,661,539원, 황현호 가압류 10,000,000원, 서정계 가압류 20,000,000원과 압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 흐름은 하락
구서동쌍용예가2단지 동일 면적대의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 935,416,666원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최근의 12개월 거래 6건 평균 874,166,666원을 우선합니다. 최신 거래는 2026.08의 800,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 157.8㎡ | 2 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 157.8㎡ | 8 | 960,000,000원 |
| 2026.01 | 157.8㎡ | 5 | 945,000,000원 |
| 2025.12 | 157.8㎡ | 9 | 700,000,000원 |
| 2025.12 | 156.83㎡ | 6 | 900,000,000원 |
| 2025.10 | 156.83㎡ | 21 | 940,000,000원 |
| 2025.07 | 157.8㎡ | 9 | 925,000,000원 |
| 2025.07 | 157.8㎡ | 5 | 970,000,000원 |
| 2025.06 | 157.8㎡ | 6 | 965,000,000원 |
| 2025.06 | 156.83㎡ | 19 | 980,000,000원 |
| 2025.05 | 157.8㎡ | 25 | 1,120,000,000원 |
| 2025.04 | 157.8㎡ | 10 | 1,020,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 874,166,666원 |
현재 최저매각가 676,200,000원은 최근 12개월 평균의 77.4%입니다. 최신 거래 800,000,000원보다도 금액 자체는 낮습니다. 다만 최근 거래군이 이전 거래군보다 12.3% 하락한 것으로 집계돼 있어, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 676,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,162,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사신한은행 | 200,000,000원 | 187,038,000원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 203,661,539원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 황현호 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서정계 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 913,661,539원 중 예상배당은 667,038,000원이며, 미배당은 246,623,539원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 9,162,000원으로 반영됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 676,200,000원 | 667,038,000원 | 246,623,539원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 473,339,999원 | 466,206,599원 | 447,454,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 331,337,999원 | 325,899,267원 | 587,762,272원 | 0원 |
추가 유찰이 생기면 채권자 미배당은 확대되지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리부담이 낙찰가 하락과 함께 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장서초등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 구서역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 7층 701호이며 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스 개별난방, 소화전, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 구서동쌍용예가2단지는 809세대이며 사용승인일은 2010.10.28입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,659,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 935,416,666원보다 최근 12개월 평균 874,166,666원과 최신 거래 800,000,000원을 우선 기준으로 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 12.3% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이나 임차인 자료는 없고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 세금·배당 확인. 등기상 압류가 있으며 예상배당은 당해세 등 실제 배당변수를 모두 확정한 값이 아닙니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 및 내부마감재는 조사되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이며 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 한 차례 유찰된 현재 최저가 676,200,000원은 최근 12개월 동일 면적대 평균 874,166,666원의 77.4%까지 내려와 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -12.3%이고 최신 거래가 800,000,000원이라는 점은 함께 봐야 합니다. 즉, 감정가 대비 할인율보다는 최근 시세와 하락 흐름을 기준으로 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
