수원지방법원 2025타경51952. 경기도 광주시 회덕동 176-1 ‘1761라스텔라’ 3층 302호, 전용 51.46㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 69,972,000원이 아니라 정주원의 210,000,000원 임차보증금을 매수인이 실제로 떠안느냐입니다.
통상적인 권리 규칙만 적용하면 답은 위험 쪽입니다. 정주원은 2021.12.15 전입·점유, 2021.11.11 확정일자를 갖고 있고, 현재 말소기준으로 제시된 2025.04.08 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 회차 예상배당에서도 보증금 중 68,312,504원만 배당되고 141,687,496원이 미배당으로 남습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 규모에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 176-1 1761라스텔라 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.46㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 최현미 (2022.01.05 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 69,972,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 규모 | 1761LaSTELLA · 총 8세대 · 2016.11.01 준공 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약이 구조를 바꾼다
등기부상 2016.11.09 성남수정새마을금고 근저당권 182,000,000원이 있었지만 2021.12.16 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 제시된 말소기준은 2025.04.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 정주원은 2021.12.15 전입·점유했고, 2021.11.11 확정일자를 받았으며, 2023.09.22에는 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 有·우선변제권 有·미배당 인수 위험 有 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정주원 | 210,000,000원 | 2021.12.15 | 2021.11.11 | 2023.09.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
1761LaSTELLA 전용 51.46㎡의 확인된 실거래는 1건입니다. 최신 거래는 2022.01, 3층, 210,000,000원이고 시세지표상 최근 12개월 평균도 210,000,000원(1건)입니다. 전체 평균·최고·최저 역시 모두 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 51.46㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.46㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 69,972,000원은 이 210,000,000원 지표의 33.3%입니다. 그리고 이 사건은 확약 때문에 정주원의 인수가 실질 0원이므로, 시세 비교 기준 역시 최저가와 같은 69,972,000원의 실질취득액으로 보는 것이 맞습니다. 확약이 없었다면 최저가가 아무리 낮아도 141,687,496원의 미배당 보증금이 남아 단순히 “감정가의 34%라 싸다”라고 볼 수 없는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,972,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,659,496원 |
| 1. 임차인 정주원 보증금 (우선변제) | 210,000,000원 | 68,312,504원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 정주원 보증금 중 68,312,504원이 배당되고, 룰상 부족분 141,687,496원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 2026.04.10 확약에 따라 정주원은 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 부족분의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 등으로 구성됩니다.
- 입지. 경기도 광주시 회덕동 소재 보현사 서측 인근으로, 주위는 다세대주택·소규모창고·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지 조건. 토지면적 455.0㎡, 완경사·부정형이며 공시지가는 532,700원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 석재쌓기 마감 등이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인된 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0.0%로, 가격 할인폭과 별개로 환금성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.10 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 원문과 적용 범위를 매각기록에서 직접 확인해야 합니다.
- 정주원 외 점유관계 확인. 확약은 정주원에게만 적용됩니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 예상배당상 정주원 보증금의 미배당액은 141,687,496원이지만, 이 금액을 그대로 실질 인수액으로 더하지 않습니다. 확약 반영 인수액은 0원입니다.
- 5회 유찰의 이유 확인. 단순히 감정가 204,000,000원에서 최저가 69,972,000원까지 내려왔다는 사실보다 반복 유찰의 원인을 현장·수요·환금성 측면에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 전용 51.46㎡ 실거래는 2022.01의 210,000,000원 1건이므로, 33.3%라는 비율만으로 현재 시장가를 확정하지 말아야 합니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 확약의 효력이 먼저다
이 사건을 최저가 69,972,000원만 보면 감정가 204,000,000원에서 5회 유찰된 큰 폭의 할인 물건입니다. 그러나 확약을 빼고 보면 정주원은 보증금 210,000,000원, 전입·점유 2021.12.15, 확정일자 2021.11.11의 대항력 임차인이고, 현재 회차에서 미배당되는 141,687,496원이 매수인 인수로 남는 구조입니다. 즉 원래는 최저가가 내려가도 실질취득액이 보증금 규모에서 쉽게 내려가지 않는 인수형입니다.
이 구조를 바꾸는 것이 2026.04.10 확약입니다. 주택도시보증공사가 정주원의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 했으므로 정주원 관련 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 시세 비교 기준도 69,972,000원의 실질취득액으로 내려옵니다.
다만 가격 숫자만으로 등급을 높이기는 어렵습니다. 확인 실거래는 1건, 총 8세대이며 동일 물건군 경매 통계는 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0.0%입니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 저환금성과 반복 유찰은 그대로 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험형”에서 “확약 확인이 전제된 저가·저환금형”으로 성격이 바뀐 사건으로 보는 것이 적절합니다.
