표면 최저가는 142,800,000원으로 실거래 210,000,000원의 68.0%처럼 보입니다. 하지만 핵심은 대항력 있는 임차보증금 210,000,000원입니다. 배당 후 부족분 69,999,200원이 매수인 인수로 계산되어, 매수인 실질취득은 142,800,000원 + 69,999,200원 = 212,799,200원*입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출되어 이 임차인 인수는 실질 0원*으로 볼 여지가 있으나, 확약 효력·원본 확인 전에는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
수원지방법원 2025타경51952. 경기도 광주시 회덕동 176-1 ‘1761라스텔라’ 3층 302호, 전용 51.46㎡ 다세대주택입니다. 표면상으로는 감정가 204,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 142,800,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 등기부상 주택임차권이 등기되어 있고, 임차인 정주원 씨의 보증금은 210,000,000원입니다. 전입일 2021.12.15, 확정일자 2021.11.11, 배당요구일 2023.09.22로 정리되어 있어 대항력과 우선변제권이 함께 문제되는 구조입니다.
이런 유형은 낙찰가가 내려가도 실제 취득비용이 자동으로 싸지지 않습니다. 현재 최저가 142,800,000원으로 배당하면 임차인에게 140,000,800원이 배당되고, 부족분 69,999,200원이 남습니다. 대항력 인수형으로 보면 매수인은 이 부족분을 떠안게 되어 실질취득가가 212,799,200원*으로 올라갑니다. 실거래 210,000,000원과 비교하면 101.3%로, 표면 최저가 68.0%의 착시와 전혀 다른 결론입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 176-1 1761라스텔라 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.46㎡ · 4층 건물 중 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중 |
| 소유자 | 최현미 (2022.01.05. 거래가액 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 자동 말소 기준은 2025.04.08 강제경매개시결정으로 정리되어 있습니다. 이미 2016년 성남수정새마을금고 근저당은 2021.12.16 해지로 말소되었고, 등기부상 현재 핵심 권리는 2023.09.22 주택임차권입니다. 해당 임차권은 경매개시결정보다 앞서 등기되어 있고, 임차권 내용에 전입 2021.12.15, 확정일자 2021.11.11, 임차보증금 210,000,000원이 표시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 전입 | 확정 | 보증금 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정주원 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.12.15 | 2021.11.11 | 210,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. tenants 데이터의 is_subrogation/is_guarantor 값이 모두 false이므로 보증기관 승계·대위 중복신고로 보아 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
1761LaSTELLA는 총 8세대, 사용승인일 2016.11.01의 소규모 다세대입니다. 데이터상 전용 51.46㎡ 최근 실거래는 2022.01, 3층, 210,000,000원 1건입니다. 표면 최저가 142,800,000원은 이 실거래의 68.0%로 보이지만, 대항력 임차보증금 인수형에서는 비교 기준이 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 51.46㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
현재 회차 배당 기준 인수액 69,999,200원을 더하면 실질취득은 212,799,200원*입니다. 이는 실거래 210,000,000원의 101.3%입니다. 즉 최저가만 보면 68.0% 할인처럼 보이지만, 인수 포함 실질취득으로 보면 시세와 거의 같거나 오히려 높습니다. 더 유찰되어도 보증금이 210,000,000원으로 남아 있는 한, 대항력 인수형의 총부담은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,799,200원 |
| 1. 임차인 정주원 보증금 (우선변제) | 210,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성남수정새마을금고 | 182,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 배당 후 임차보증금 부족분은 69,999,200원입니다. 대항력 인수형 원칙상 매수인 인수로 계산되나, 제출된 확약서가 유효하게 이행되면 이 임차인 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 인수액* | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 70%) | 142,800,000원 | 69,999,200원 | 212,799,200원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 56%) | 114,240,000원 | 98,159,360원 | 212,399,360원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 45%) | 91,392,000원 | 120,653,056원 | 212,045,056원 |
각 회차의 실질취득은 모두 210,000,000원 부근입니다. 이것이 대항력 보증금 인수형의 핵심입니다. 최저가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 총액이 비슷하게 유지됩니다. 따라서 본건은 유찰 횟수보다 확약서의 효력, 임차권등기 말소 이행, 실제 점유·명도 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 회덕동 소재 “보현사” 서측 인근. 주위는 다세대주택, 소규모창고, 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호입니다. 외벽은 석재쌓기 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 완경사의 대지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역 등이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 1761LaSTELLA는 총 8세대 소규모 다세대입니다. 데이터상 동일 전용 실거래는 2022.01의 210,000,000원 1건뿐이라 시세 표본이 얇고, 복수 실거래 기반의 안정적인 가격 검증은 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 임차권등기 말소, 전액 미변제 시 말소 이행 문구를 원본으로 확인하세요.
- 인수액 기준 가격 판단. 확약이 없다고 보면 현재 회차 실질취득은 212,799,200원*입니다. 최저가 142,800,000원만 보고 할인 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 잔금, 배당, 임차권등기 말소의 순서와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 실제 점유·명도. 임차권등기 물건이므로 실제 점유자, 열쇠 인도, 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 관리비·공과금. 다세대는 관리 주체가 불분명할 수 있으니 공용부분 관리비, 수도·가스 등 체납 여부를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 종기 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “2.1억 보증금”이 더 중요하다
이 물건은 겉으로는 감정가 204,000,000원에서 142,800,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석상 핵심은 대항력 있는 임차보증금 210,000,000원입니다. 확약이 없다고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득은 210,000,000원 부근에 고정됩니다. 따라서 시세 비교는 최저가가 아니라 인수 포함 실질취득으로 해야 합니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이라는 중요한 안전장치가 있습니다. 그 확약이 원본대로 유효하고 실제 말소까지 이행된다면 이 임차인 인수는 실질 0원*으로 정리될 수 있습니다. 결론적으로 권리 리스크는 확약서 확인형, 가격 메리트는 확약 성립 여부에 종속됩니다. 확약서 원본을 확인하기 전에는 최저가 할인율만으로 접근하지 않는 것이 맞습니다.