부산지방법원 2025타경5685. 부산 남구 용호동 엘지메트로시티 209동 22층 2201호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 688,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 이경자이며, 2002.04.01 매매를 원인으로 2003.11.10 소유권이 이전됐습니다.
권리 계산상 말소기준은 2025.08.06 접수된 임의경매개시결정이고, 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 그러나 2021.09.15 설정된 부산거제신용협동조합 근저당권 804,000,000원은 말소된 것으로 표시된 한편, 2025.09.03 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 남아 있습니다. 접수일만 보고 후순위 권리라고 단정할 수 없는 이전등기이므로, 을구 9번과 9-1번의 존속·말소 상태를 최신 등기사항전부증명서에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 176-30 엘지메트로시티 209동 22층2201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 시세자료 대상면적 126.638㎡ · 지하1층·지상25층 건물 내 22층 |
| 소유자 | 이경자 (2002.04.01 매매, 2003.11.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 688,000,000원 / 688,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산거제신용협동조합 / 471,616,274원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 이용상태 | 공부상 아파트 · 사용승인일 2003.08.01 · 현장 폐문부재로 내부 상태 미확인 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 이전등기는 확인 필요
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계도 미상으로 조사됐으므로, 실제 점유자와 전입세대는 별도로 확인해야 합니다. 현재 예상표상 매수인 인수액은 0원이지만, 이를 점유·명도까지 자동으로 안전하다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
엘지메트로시티1의 비교 거래는 119.25㎡, 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 628,250,000원, 최저 거래는 578,000,000원, 최고 거래는 690,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.07의 690,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 119.25㎡ | 24 | 690,000,000원 |
| 2026.07 | 119.25㎡ | 5 | 579,000,000원 |
| 2026.06 | 119.25㎡ | 7 | 645,000,000원 |
| 2026.05 | 119.25㎡ | 9 | 592,000,000원 |
| 2026.05 | 119.25㎡ | 16 | 680,000,000원 |
| 2026.03 | 119.25㎡ | 13 | 620,000,000원 |
| 2026.03 | 119.25㎡ | 13 | 660,000,000원 |
| 2026.01 | 119.25㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2025.12 | 119.25㎡ | 4 | 630,000,000원 |
| 2025.11 | 119.25㎡ | 20 | 625,000,000원 |
| 2025.11 | 119.25㎡ | 13 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 119.25㎡ | 11 | 578,000,000원 |
| 평균 | 119.25㎡ | 12건 | 628,250,000원 |
신건 최저가 688,000,000원은 최근 평균의 109.5%입니다. 최신 거래 690,000,000원과 비슷한 상단 가격이지만, 최근 12건 전체를 기준으로는 평균보다 높으므로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 대상면적은 126.638㎡, 비교 거래는 119.25㎡로 기록돼 있으므로 전용·공급면적 구분도 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 688,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,280,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 678,720,000원 |
예상표에는 채권자 배당이 0원으로 계산되고 신청채권자의 청구액 471,616,274원도 배당되지 않은 것으로 표시됩니다. 등기상 근저당권과 청구액이 존재하므로 소유자 교부액 678,720,000원을 확정 배당액으로 보아서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용문초등학교 동측에 인접하며, 주변은 아파트단지·아파트상가·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 단지 규모. 엘지메트로시티1은 2,637세대이며, 비교자료상 최근 거래는 12건입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 승강기·도시가스·급배수·위생·옥내소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측·남측·동측으로 광대로 또는 중로와 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,245,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 마감과 이용상태는 폐문부재로 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 688,000,000원은 최근 12개월 평균 628,250,000원의 109.5%입니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 550,400,000원, 2회 유찰 시 440,320,000원으로 제시된 시나리오를 비교하세요.
- 을구 원본 대조. 2021.09.15 설정된 근저당권 804,000,000원과 2025.09.03 근저당권 이전등기의 존속·말소 상태를 확인하세요.
- 점유 확인. 현장 폐문부재이고 임대관계가 미상이므로 전입세대·점유자·관리비 체납 여부를 조사하세요.
- 면적 확인. 대상면적 126.638㎡와 비교 거래면적 119.25㎡의 전용·공급면적 구분을 확인하세요.
- 배당표 재산정. 신청채권자 청구액 471,616,274원이 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 먼저 가격과 등기 정합성을 확인
이 물건은 확인된 임차인이 없고 매수인 인수 추정액도 0원이라는 장점이 있습니다. 그러나 신건 최저가 688,000,000원은 최근 평균 628,250,000원의 109.5%로, 평균 시세보다 높은 가격입니다. 최신 거래 690,000,000원이 존재하더라도 578,000,000원부터 690,000,000원까지 거래 편차가 크므로 개별 호수의 상태를 확인하지 않은 채 신건 가격을 싸다고 볼 수 없습니다.
여기에 을구 9번 근저당권은 말소된 것으로 표시되면서 9-1번 이전등기는 남아 있고, 자동 예상배당에는 신청채권자의 청구액도 반영되지 않았습니다. 따라서 결론은 인수 0원 추정이지만 권리 원본 확인 필수, 가격은 최근 평균 이상입니다. 최신 등기와 점유관계를 정리한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
