부산지방법원 2025타경5696. 수영구 광안동 가비펠리치 15층 1506호, 전용면적 비교 기준 25.74㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 박점은이고, 2020.06.22 소유권이전 당시 거래가액은 142,000,000원입니다. 2024.08.30 동래농업협동조합의 채권최고액 90,000,000원 근저당이 설정됐고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 사상신용협동조합 100,000,000원 가압류, 부산신용보증재단 17,347,000원 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 강은주가 2025.04.01 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 전입일이 말소기준인 2024.08.30 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만 대항력이 없는 후순위 점유자이므로 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5696 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 15층 1506호 · 부산광역시 수영구 광남로 100 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 · 지하1층 지상19층 중 15층 |
| 소유자 | 박점은 · 2020.06.22 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 76,796,690원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.30 동래농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
과거 2020.03.19 우리자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었지만 2020.06.08 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.08.30 동래농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 사상신용협동조합 및 부산신용보증재단의 가압류와 2025.08.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차·점유 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강은주 | 미상 | 2025.04.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시장보다 20.2% 높은 신건
가비펠리치의 비교 면적은 25.74㎡이고, 면적이 유사한 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 141,200,000원이지만 과거 180,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 합리적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.24㎡ | 16 | 128,000,000원 |
| 2025.02 | 25.11㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 25.11㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 25.24㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 25.24㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
신건 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 120.2%입니다. 최신 거래인 2025.12의 128,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래군과 과거 거래군의 비교 추세는 -18.8%로 하락 방향입니다. 전체 평균 141,200,000원만 기준으로 보더라도 최저가는 그 평균의 105.5%이므로, 어느 기준에서도 현재 신건을 시세보다 싸다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 근저당 · 동래농업협동조합 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 사상신용협동조합 | 100,000,000원 | 56,114,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 17,347,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 207,347,000원, 예상 배당 합계는 146,114,000원으로 61,233,000원의 미배당이 발생합니다. 사상신용협동조합부터 미배당이 생기고 부산신용보증재단 배당은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 149,000,000원 | 146,114,000원 | 61,233,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 119,200,000원 | 116,731,200원 | 90,615,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 95,360,000원 | 93,243,520원 | 114,103,480원 | 0원 |
현재 회차는 최근 12개월 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 최저가는 119,200,000원으로 최근 12개월 평균 124,000,000원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시에는 95,360,000원입니다. 중요한 점은 어느 회차에서도 대항력 있는 선순위 임차인 보증금이 붙는 구조가 아니어서 매수인 인수액이 0원으로 유지된다는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 금련산역 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·숙박시설 및 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 금련산역이 소재합니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 지하1층·지상19층 규모이고 사용승인일은 2020.03.12입니다.
- 설비. 급·배수, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워, 도시가스 개별난방 설비가 돼 있습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 광남로에 접하며, 토지는 평지의 가로장방형이고 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 감정요항표상 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격 흐름. 거래 표본은 5건이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균 124,000,000원, 최신 거래 128,000,000원이며 최근 대비 과거 거래 추세는 -18.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 149,000,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 120.2%입니다. 최근 가격 기준으로는 저가 매수 구간이 아닙니다.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래 128,000,000원보다도 최저가가 높고, 최근 시장 추세는 -18.8%입니다.
- 점유 확인. 강은주의 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 가능 시점은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰·공부·유사물건을 토대로 평가됐습니다.
- 배당표 한계. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 유찰 가격 점검. 제시된 시나리오상 1회 유찰 가격은 119,200,000원, 2회 유찰 가격은 95,360,000원이며 어느 회차에서도 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.08.30 동래농업협동조합 근저당이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 강은주의 2025.04.01 전입 역시 후순위라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 정반대입니다. 신건 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 120.2%이고 최신 거래 128,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -18.8% 하락한 흐름입니다. 전체 평균 141,200,000원을 기준으로도 신건 가격은 105.5%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리분석은 통과하지만 가격은 보류가 맞고, 제시된 시나리오에서는 1회 유찰 가격 119,200,000원부터 최근 12개월 평균 아래로 내려옵니다.
