부산지방법원 2025타경5696. 부산 수영구 광안동 가비펠리치 제15층 제1506호, 전용면적 25.74㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박점은이 거래가 142,000,000원에 취득한 물건으로, 동래농업협동조합의 채권최고액 90,000,000원 근저당을 말소기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 이후 사상신용협동조합과 부산신용보증재단의 가압류가 설정됐으나 매각으로 소멸하는 권리입니다.

현재 최저가는 감정가 149,000,000원에서 104,300,000원으로 내려왔습니다. 최근 거래 표본 평균과 비교하면 가격 차이가 있지만, 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 가격과 하락 추세를 우선해서 살펴봐야 합니다. 특히 임차인과 내부 상태에 관한 확인 절차가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

말소기준권리는 2024.08.30 설정된 동래농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이고, 신청채권자의 청구액은 76,796,690원입니다. 두 금액은 서로 다른 개념으로 구분해야 합니다.

이후 설정된 사상신용협동조합의 가압류 100,000,000원과 부산신용보증재단의 가압류 17,347,000원은 매각으로 소멸합니다. 두 가압류 채권에 미배당이 발생하더라도, 제시된 권리관계상 그 부족액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

실제 임차인 1명. 전입일은 말소기준일보다 늦습니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

강은주의 전입일은 2025.04.01로, 동래농업협동조합 근저당 설정일인 2024.08.30보다 늦습니다. 조사 결과에서도 말소기준권리 이후 전입에 따른 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 따라서 현재 확인된 순위관계에 따른 임차보증금 인수는 예상되지 않습니다.

그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당액이나 보증금 회수 가능성을 단정할 수는 없습니다. 임차인이 존재한다는 사실과 매수인이 보증금을 인수하는지는 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만 가격 하락이 확인된다

가비펠리치의 유사 면적 거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 141,200,000원이지만 과거의 높은 거래가격이 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 표본을 우선합니다.

최근 비교 표본은 2025.02 및 2025.12 거래입니다. 2025.02 거래는 2026.09 매각기일 기준 엄밀한 최근 12개월 범위 밖에 있으므로, 124,000,000원을 현재 시점의 최근 12개월 실거래 평균으로 단정하지 않습니다.

최저가 104,300,000원은 최근 비교 표본 평균 124,000,000원의 84.1%이며, 평균보다 19,700,000원 낮습니다. 최신 거래인 2025.12의 128,000,000원과 비교하면 23,700,000원 낮은 가격입니다.

반면 최근 거래군과 이전 거래군 사이의 가격 추세는 -18.8%입니다. 2023.04 거래가 180,000,000원에서 2025.12 거래가 128,000,000원으로 낮아진 점도 확인됩니다. 따라서 과거 전체 평균을 현재 시세처럼 적용하면 가격상의 이점을 과대평가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

근저당 배당액은 채권최고액 90,000,000원 기준의 시뮬레이션입니다. 실제 확정 채권액을 의미하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

배당 시뮬레이션상 총 채권액은 207,347,000원, 채권자 총 예상배당은 102,039,800원, 미배당액은 105,307,200원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

이 미배당액은 채권자 측 회수 부족액으로, 매수인이 그대로 부담하는 인수액과 다릅니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 미확인 임차관계와 배당 변동 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 가격과 미배당 위험

후속 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 일정이나 최저가 확정 내역이 아닙니다. 미배당액은 각 회차별 시뮬레이션 값입니다.

유찰로 매각가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 후순위 권리의 소멸 구조 자체가 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 가격이 낮아졌다는 이유만으로 낙찰자의 총취득비용이나 투자수익이 확정되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 부산도시철도 2호선 금련산역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·숙박시설 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 금련산역이 있습니다. 북서측으로 약 20미터 내외의 광남로에 접합니다.
• 건물. 2020.03.12 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 주차타워, 소방설비 및 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성이나 수요를 전제해서는 안 됩니다.
• 토지 규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 거래 및 환금성. 가비펠리치는 89세대 규모이며, 확인된 유사 면적 거래는 5건입니다. 최근 거래가격 추세가 -18.8%로 나타나므로 매각 후 재판매 가격과 거래 성사 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문과 관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 감정평가는 외부관찰, 관련 공부와 인근 유사물건 등을 기초로 이루어졌으므로 실제 내부구조와 이용상태를 재확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 강은주의 실제 점유 여부와 범위, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 임대차계약 내용을 확인하세요.
• 인수 권리 원본 대조. 2024.08.30 근저당을 말소기준으로 한 권리 소멸 여부와 최종 매각물건명세서의 인수 조건을 확인하세요.
• 하락장 가격 검증. 전체 평균 141,200,000원 대신 최근 표본 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선 비교하고, -18.8%의 하락 추세를 고려하세요.
• 최신 거래 확인. 확인된 최신 거래는 2025.12입니다. 매각기일 전 추가 거래와 호별 층·향·내부 상태 차이를 점검하세요.
• 내부 및 명도. 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 내부 하자, 실제 이용상태 및 점유자 인도 문제를 확인하세요.
• 관리비와 부대비용. 관리비 체납 여부와 취득 관련 비용을 확인해 최저가 외의 실질 부담을 산정하세요.
• 매각 진행 상태. 매각기일 2026.09.29의 진행 여부, 변경·취하 및 입찰조건을 법원 원본에서 확인하세요.

맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 확인은 끝나지 않았다”

가비펠리치 1506호는 말소기준 이후의 가압류가 소멸하고, 확인된 임차인의 전입일도 말소기준보다 늦어 현재 권리분석상 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 최저가 104,300,000원은 최근 거래 표본 평균 124,000,000원보다 19,700,000원 낮습니다.

하지만 거래가격은 -18.8%의 하락 추세를 보이고, 임차보증금과 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 또한 본건은 아파트가 아닌 업무시설(오피스텔)로, 거래 표본이 제한적이고 재매각 가능성도 별도로 검토해야 합니다.

결론적으로 등기상 인수 구조는 단순하고 최근 거래 대비 가격 차이는 존재하지만, 하락 추세·미확인 임차관계·내부 상태가 핵심 변수입니다. 최저가만으로 판단하기보다 권리 원본 대조와 현장 확인, 최신 거래가격 검증을 거쳐 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다.