수원지방법원 2025타경51978. 광주시 양벌동 중앙빌라 비동 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 210,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 102,900,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49% 수준이지만, 이 사건에서는 낙찰가 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다. 선순위 임차권과 오래된 가등기, 최근 급락한 거래가격을 각각 따로 봐야 합니다.
임차권부터 보면 실제 임차인은 고승열 1명입니다. 임대차계약일은 2022.01.17., 주민등록일은 2022.02.25., 점유개시는 2022.02.28., 확정일자는 2022.01.17.이고 보증금은 197,000,000원입니다. 2024.01.12. 주택임차권등기가 마쳐졌으며, 전입이 2025.04.10. 말소기준보다 앞서 원칙적으로 대항력이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 725-3 비동 2층202호 · 경기도 광주시 양촌안길 54 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 욕실, 주방, 발코니 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 아스팔트 슁글지붕 4층 건 내 2층 202호 · 사용승인 1996.01.18. |
| 소유자 | 김정임 · 2022.03.21. 매매 · 거래가액 197,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 197,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 확약, 가등기는 별도 확인
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고승열 | 전유부분 전부 · 2022.02.25. | 2022.01.17. | 197,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 |
고승열은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제를 받을 수 있고, 현재 최저가 102,900,000원 가정에서는 집행비용 2,240,600원을 제외한 100,659,400원을 배당받아 보증금 중 96,340,600원이 미배당됩니다. 원칙대로라면 그 미배당액이 매수인에게 넘어가 낙찰가와 합친 부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사는 2026.05.26. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 고승열 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약의 효력은 해당 임차권에만 적용되며, 앞선 가등기 위험까지 없애주는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 감정가 할인보다 최근 거래가 중요하다
중앙빌라(A동,B동)는 16세대이고, 비교면적은 75.34㎡입니다. 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 163,666,666원이지만 최근 가격 판단에서는 과거 197,000,000원·200,000,000원 거래보다 2025.10. 94,000,000원 거래를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 73.6㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2022.03 | 75.34㎡ | 2 | 197,000,000원 |
| 2021.10 | 75.34㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 94,000,000원 |
현재 최저가 102,900,000원은 최근 12개월 평균 94,000,000원의 109.5%입니다. 임차인 확약을 반영한 실질취득도 102,900,000원이므로 비교 기준은 동일합니다. 즉 감정가 대비 49%까지 떨어졌어도 최근 거래보다 싸다고 말할 수 없습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -52.6%로 크게 낮아졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 고승열 보증금 | 197,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 197,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 고승열의 미배당은 96,340,600원입니다. 다만 2026.05.26. 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매곡초등학교 동측 인근 다세대주택지대이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 근거리에 시내버스정류장이 있으나 대중교통 수단은 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 1996.01.18. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 2층 202호입니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 도로. 토지 동측으로 세로(포장)에 접합니다.
- 환금성. 16세대 규모이고 확인된 최근 12개월 거래는 1건, 94,000,000원입니다. 과거 197,000,000원·200,000,000원 대비 최근 가격 하락 폭이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 실체 확인. 1998.10.01. 갑구 4번 가등기의 종류와 현재 효력을 반드시 확인해야 합니다. 임차권 확약과 별개인 핵심 권리위험입니다.
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사가 2026.05.26. 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 163,666,666원보다 최근 12개월 평균 94,000,000원과 최신 거래 94,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -52.6%이므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 6회 유찰 해석. 현재 6회 유찰 상태이고 중앙빌라 경매물건 평균 유찰도 6.0회입니다. 다회 유찰 자체를 가격 메리트로 보지 말고 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차권 해소 ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건의 가장 큰 반전은 선순위 임차권입니다. 고승열의 보증금 197,000,000원은 낙찰가보다 크고, 현재 배당계산만 보면 96,340,600원이 남아 원래는 매수인이 떠안을 구조입니다. 그러나 2026.05.26. 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기를 말소하기로 해 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 바로 안전한 입찰대상이 되는 것은 아닙니다. 1998.10.01. 선순위 가등기의 실체가 확인되지 않았고, 현재 최저가 102,900,000원도 최근 12개월 평균 94,000,000원의 109.5%입니다. 거래 추세는 -52.6%, 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 임차권은 확약으로 해소됐지만, 권리는 가등기 확인 전 보류, 가격도 최근 시세보다 높아 보류가 이 사건의 결론입니다.
