부산지방법원 2025타경5731. 해운대구 좌동 대우2차아파트 205동 13층 1304호입니다. 비교 평형은 59.946㎡이고, 감정평가 이용상태도 공동주택(아파트)입니다. 현 소유자 김건우는 2019.03.29. 이 부동산을 거래가 250,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.09.08. 주식회사비엔케이저축은행 근저당권 321,600,000원이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 설정됐던 다수의 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 현재 매각으로 정리되는 핵심 권리는 비엔케이저축은행 근저당입니다. 확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 복잡한 인수권리보다 현재 최저가가 실거래 시세와 비교해 어느 수준인지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5731 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1438 대우2차아파트 205동 13층 1304호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 평형 59.946㎡ · 27층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 김건우 · 2019.03.29. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 139,815,666원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.08. 주식회사비엔케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 321,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
확인된 임차인은 없습니다. 배당표에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 2021.09.08. 설정된 비엔케이저축은행 근저당이 말소기준권리이며, 2025.08.20. 한국주택금융공사가 신청한 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 302,000,000원도 최근 거래보다 낮다
대우2 동일 면적 59.95㎡의 최근 12건은 2026.01부터 2026.08까지 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 357,416,666원, 최신 거래는 2026.08 375,000,000원입니다. 현재 최저가 302,000,000원은 최근 평균의 84.5%로, 최근 시세보다 낮은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 18 | 363,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 26 | 387,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 18 | 351,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 6 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 15 | 378,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 13 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 22 | 330,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 20 | 365,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 17 | 345,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 24 | 340,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 357,416,666원 |
최근 거래 범위는 330,000,000원~387,000,000원입니다. 특히 이 사건과 같은 13층 거래가 2026.03에 355,000,000원에 있었고, 최신 2026.08 거래도 375,000,000원입니다. 신건 최저가 302,000,000원은 최근 12개월 최저 거래인 330,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사비엔케이저축은행 | 321,600,000원 | 296,972,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 302,000,000원 가정 시 비엔케이저축은행 채권최고액 기준 미배당은 24,628,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 신곡초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 부산도시철도 2호선 장산역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 27층 건물의 13층 1304호이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재경보, 소화전, 지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 해운대로, 남서측으로 좌동순환로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 2,056,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 대우2는 1,002세대이며 준공일은 1998.06.13입니다. 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 대조. 최근 12개월 평균 357,416,666원과 최신 거래 375,000,000원을 기준으로 입찰 상한을 정하되, 개별 호수의 상태 차이를 직접 확인하세요.
- 동일층 비교. 동일 면적 13층 거래가 2026.03에 355,000,000원에 있었으므로 이 거래를 중요한 비교 기준으로 삼을 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 미배당과 인수 구분. 비엔케이저축은행의 24,628,000원 미배당 추정액을 매수인 인수액으로 혼동하지 마세요. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 241,600,000원, 2회 유찰 시 193,280,000원 시나리오가 제시되어 있으므로 경쟁 강도에 따라 회차별 자금계획을 세울 수 있습니다.
- 서류 재확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사·감정평가 및 최신 실거래를 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 단순 + 신건부터 시세 아래”
이 사건은 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액이 0원이며, 2021.09.08. 비엔케이저축은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 가격 역시 신건 최저가 302,000,000원이 최근 12개월 평균 357,416,666원의 84.5%에 불과합니다. 최근 최저 거래 330,000,000원과 동일 13층 거래 355,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 이번 물건은 권리 안전성과 가격 경쟁력이 동시에 확인되는 유형으로 볼 수 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회이므로, 실제 점유·내부상태·응찰경쟁까지 확인해 최종 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
