수원지방법원 2025타경52026. 경기도 광주시 회덕동 현대빌리지 104동 지1층 비01호, 전용 79.84㎡ 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 전영준이고 2022.01.17 매매 당시 거래가액은 135,000,000원이었습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2024.07.12 정병화의 채권최고액 20,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 이인웅은 2021.12.30 전입·점유, 2021.11.18 확정일자를 갖고 2024.01.04 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 원래라면 현재 매각가 126,000,000원 기준 미배당 11,564,000원이 매수인에게 이어질 수 있는 구조지만, 주택도시보증공사가 보증금을 양수한 뒤 2026.07.23 우선변제권만 주장하고 전액 변제받지 못해도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 이인웅 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그러나 정병화는 별도입니다. 2024.07.09 전입신고가 말소기준권리인 자신의 2024.07.12 근저당보다 앞서 있고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 특히 이인웅에 대한 확약은 정병화에게 적용되지 않으므로, 정병화의 보증금이 확인되기 전까지 전체 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 151-11 현대빌리지 104동 지1층비01호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 79.84㎡ · 지1층 |
| 소유자 | 전영준 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,761,379원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 확약으로 하나는 해소, 하나는 미상
| 점유·임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 이인웅 확약 반영 | 2021.12.30 / 2021.11.18 | 135,000,000원 | 대항력·우선변제권 있음. 다만 주택도시보증공사 확약으로 미배당분의 실질 인수 0원 |
| 정병화 미상 위험 | 2024.07.09 / 미상 | 미상 | 말소기준권리 이전 전입. 보증금·확정일자 미상으로 대항력 가능·인수금액 미상 |
② 시세 비교 — 93.3%지만 표본은 1건
현대빌리지 104동의 전용 79.84㎡ 거래 표본은 1건입니다. 확인되는 거래는 2022.01, 지1층 135,000,000원이며 최저매각가 126,000,000원은 이 참고값의 93.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 79.84㎡ | 지1층 | 135,000,000원 |
| 참고 평균 | 79.84㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 참고 시세의 93.3%지만, 거래 표본이 단 1건이고 표시 거래월도 2022.01입니다. 따라서 126,000,000원이 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 더구나 정병화의 보증금이 확인되지 않아 실제 취득비용에는 추가 인수 위험이 남아 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 이인웅 보증금 · 우선변제 | 135,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 근저당권 · 정병화 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 141,761,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이인웅 보증금 부족분은 11,564,000원이지만, 2026.07.23 제출된 확약에 따라 이인웅 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 정병화의 임차보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없으며, 해당 위험은 별도로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대, 전용 79.84㎡, 현대빌리지 104동 지1층 비01호입니다.
- 규모. 현대빌리지 104동은 총 10세대로 제시되어 있으며 준공일은 2012.06.28입니다.
- 토지. 대지 479.0㎡, 계획관리지역, 토지이용상황은 다세대, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역· 토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함되며, 자연취락지구·소하천구역에 저촉, 도로구역·소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 682,900원/㎡입니다.
- 환금성. 거래 표본 1건, 단지 경매 평균 유찰 7.0회, 매각률 0.0%로 제시되어 있어 가격 판단과 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정병화 보증금 확인이 최우선. 2024.07.09 전입이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 관련 문건에서 금액과 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 이인웅 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.07.23 제출한 대항력 포기 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 정병화의 이중 지위 확인. 정병화는 임차인 조사에도 등장하고 동시에 2024.07.12 근저당권자이기도 합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시되어 있으므로 실체관계를 확인해야 합니다.
- 시세는 1건만 믿지 않기. 확인 거래는 2022.01의 135,000,000원 1건뿐입니다. 최저가 93.3%라는 숫자만으로 현재 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 지1층·다세대 환금성 점검. 7회 유찰과 매각률 0.0% 통계를 감안해 재매각 가능성과 실제 수요를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 한 사람만 지운다”
이 사건의 핵심은 두 임차관계를 분리해서 보는 것입니다. 이인웅은 보증금 135,000,000원의 선순위 임차권자지만, 주택도시보증공사가 보증금을 양수한 뒤 대항력 포기 확약서를 제출했으므로 배당상 부족분 11,564,000원은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
반면 정병화는 2024.07.09 전입으로 2024.07.12 말소기준 근저당보다 앞서면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 부분은 대항력 가능·인수금액 미상으로 남겨야 합니다. 최저가 126,000,000원은 시세 참고값 135,000,000원의 93.3%지만 거래 표본이 1건뿐이고 7회 유찰된 지1층 다세대라는 점까지 고려하면, 이 사건은 가격보다 먼저 정병화의 실제 임대차관계와 보증금 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
