수원지방법원 2025타경52026. 경기도 광주시 회덕동 현대빌리지 104동 지1층 비01호, 전용면적 기준 79.84㎡로 매칭되는 다세대 물건입니다. 숫자만 보면 극단적입니다. 감정가 126,000,000원이 6회 유찰되어 최저매각가가 14,824,000원까지 내려왔고, 최근 확인되는 동일 면적 실거래는 2022년 1월 135,000,000원 1건입니다. 겉보기 할인율은 강하지만, 권리와 환금성 때문에 시장이 이미 여섯 번 외면한 물건으로 보는 쪽이 더 안전합니다.
권리의 출발점은 2012.07.23. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 데이터상 말소기준권리로 산정되어 있고, 이후 압류·경매개시결정·후순위 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 표시에 두 명이 등장합니다. 이인웅은 등기부상 주택임차권자이며 보증금 135,000,000원을 신고했지만, 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 정병화는 보증금 미상·말소기준 이후 전입·등기부상 근저당권자와 동일 인물로 표시되어 있어 관계인 가능성 자체가 리스크 메모입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52026 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 151-11 현대빌리지 104동 지1층비01호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 79.84㎡ · 지1층 |
| 소유자 | 전영준 (2022.01.17. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 14,824,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,761,379원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 미배당이 크게 남는다
말소기준권리는 2012.07.23. 주식회사우리은행 근저당권으로 계산되어 있습니다. 이후 등기된 압류, 주택임차권, 후순위 근저당, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 배당 재원이 너무 작습니다. 현재 최저가 14,824,000원 가정 배당표에서는 집행비용 666,832원을 제외하면 선순위 우리은행 근저당에 14,157,168원만 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사는 배당 0원으로 표시됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 중복신고 없음
tenants 데이터에서 is_subrogation 또는 is_guarantor가 true인 항목은 없습니다. 따라서 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 항목은 없고, 표시된 실제 임차인은 2명입니다. 다만 두 사람 모두 매수인 인수로 확정되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정병화 | 미상 | 미상 | 2024.07.09 / 미상 | 2025.05.27 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이인웅 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 2021.12.30 / 2021.11.18 | 2024.01.04 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이인웅의 보증금은 135,000,000원으로 실거래가와 같은 수준이지만, 데이터상 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 정병화는 보증금이 미상이고, “등기부상 권리자/채무자와 동일 → 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성” 메모가 붙어 있습니다. 이 항목은 인수금액보다 현장 점유·관계인 확인 리스크로 보아야 합니다.
③ 가격 비교 — 최저가는 실거래의 11.0%, 그러나 표본은 1건뿐
현대빌리지(104동)는 총 10세대, 사용승인일 2012.06.28의 소형 다세대입니다. 대상면적 79.84㎡로 매칭되는 최근 실거래는 2022년 1월 135,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가 14,824,000원은 이 실거래가의 11.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 79.84㎡ | -1 | 135,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
겉으로는 최저가가 매우 낮습니다. 그러나 비교 표본이 1건뿐이고, 이 물건 자체가 지1층이며, 같은 단지 경매 통계도 평균 유찰 6.0회·매각률 0.0%로 표시됩니다. 따라서 “실거래 대비 11.0%”라는 숫자는 매력이라기보다 환금성 경고 신호로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 4.5% 추정) | - | 666,832원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 204,000,000원 | 14,157,168원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 85,800,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 정병화 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 141,761,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 451,561,379원 중 채권자 배당은 14,157,168원, 미배당은 437,404,211원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 낙찰가가 낮을수록 채권자는 거의 못 받는다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 14,824,000원 | 14,157,168원 | 437,404,211원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 10,376,800원 | 9,790,018원 | 441,771,361원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 7,263,760원 | 6,733,012원 | 444,828,367원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (제공 데이터 기준)
- 용도. case.usage_label은 다세대이고, 토지이용상황도 다세대로 표시됩니다. 아파트로 볼 물건이 아닙니다.
- 규모. 현대빌리지(104동)는 총 10세대, 사용승인일 2012.06.28의 소규모 집합건물입니다.
- 층·면적. 대상은 지1층, 매칭 면적은 79.84㎡입니다. 최근 실거래도 같은 지하층 -1층 1건만 확인됩니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 479.0㎡, 공시지가 682,900원/㎡로 표시됩니다.
- 제한사항. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 포함, 소하천구역·자연취락지구 저촉, 도로구역·소로1류 접함으로 표시됩니다.
- 위반 여부. 감정 이용상태 자료상 위반건축물 사항은 false로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 14,824,000원은 실거래 135,000,000원의 11.0%지만, 6회 유찰 자체가 환금성 경고입니다.
- 임차인 원본 대조. 이인웅의 임차권등기 보증금 135,000,000원과 정병화의 보증금 미상 점유 내역은 매각물건명세서·현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 정병화 관계 확인. notes상 정병화는 등기부상 권리자/채무자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시됩니다.
- 체납세금 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당·잔금 후 부담 판단이 달라질 수 있습니다.
- 명도·점유 확인. 인수액 0원 계산과 별개로 실제 점유자, 지층 사용 상태, 임차권등기 말소 진행은 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 보수 적용. 10세대 소형 다세대·지층·실거래 1건·평균 유찰 6.0회라는 조합상 단기 매각을 전제로 한 응찰은 피해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “왜 여기까지 내려왔나”가 먼저다
이 물건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 126,000,000원, 최저가 14,824,000원, 실거래 135,000,000원. 그러나 결론은 단순 저가 매수 추천이 아닙니다. 데이터상 대항력 있는 임차인 인수는 없고 실질취득은 최저가와 같지만, 임차권등기 보증금 135,000,000원, 신청채권자 주택도시보증공사, 미배당 437,404,211원, 6회 유찰, 지층 다세대, 10세대 규모가 동시에 걸려 있습니다. 권리는 계산상 인수 0원, 가격은 매우 낮음, 그러나 환금성과 점유 확인이 핵심 리스크입니다.