53,312,000원
부산지방법원 2023타경110955. 부산 사하구 장림동 장림신도아파트 6층 601호입니다. 현재 소유자는 김현준이고, 2017.11.07. 매매를 원인으로 2018.01.05. 소유권을 이전받으면서 거래가액 120,000,000원이 등기됐습니다. 현행 권리분석의 기준은 2023.03.30. 설정된 한화생명보험주식회사 근저당 100,800,000원입니다. 그 뒤 주식회사 케이비국민카드 가압류 29,568,025원, 롯데캐피탈주식회사 가압류 24,211,913원, 한화생명보험 주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌고, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 119,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 53,312,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 100,500,000원의 53.0%입니다. 최신 거래는 2026.05. 87,000,000원으로 현재 최저가보다 높고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세지표도 +1.6%입니다. 다만 최근 12개월 표본이 2건뿐이어서 평균값 하나만으로 적정 입찰가를 단정하기보다는 개별 호수의 내부 상태와 점유 현황을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경110955 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 두송로 57, 6층601호 (장림동,장림신도아파트) |
| 용도 / 위치 | 아파트 · 15층 건물 내 6층 601호 |
| 비교면적 | 84.08㎡ |
| 소유자 | 김현준 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 53,312,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 86,680,827원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 / 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.03.30. 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 100,800,000원이고 채무자는 김현준입니다. 이후 설정된 주식회사 케이비국민카드 가압류와 롯데캐피탈주식회사 가압류, 2023.12.11. 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 예상배당상 채권이 전액 변제되지 않더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰로 최근 평균의 53.0%
장림신도아파트의 거래 표본은 12건이며, 최근 12개월 평균은 100,500,000원, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2026.05. 87,000,000원이고, 최근 거래 추세지표는 +1.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 79.02㎡ | 10 | 87,000,000원 |
| 2025.09 | 84.08㎡ | 11 | 114,000,000원 |
| 2025.05 | 84.08㎡ | 4 | 113,000,000원 |
| 2024.06 | 77.67㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2024.04 | 81.39㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 2023.11 | 81.39㎡ | 9 | 73,000,000원 |
| 2023.10 | 84.08㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.06 | 81.9㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 81.9㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2022.08 | 79.02㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2022.03 | 81.39㎡ | 8 | 115,500,000원 |
| 2022.02 | 81.39㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 100,500,000원 |
전체 12건 평균은 99,208,333원이지만 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균 100,500,000원과 최신 거래 87,000,000원 모두 현재 최저가 53,312,000원보다 높습니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래 수준보다 낮은 가격 구간에 들어와 있습니다. 다만 최근 12개월 거래가 2건에 불과하다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,359,616원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 100,800,000원 | 51,952,384원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 29,568,025원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 24,211,913원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 154,579,938원, 예상 배당액은 51,952,384원, 미배당은 102,627,554원입니다. 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장림여자중학교 북동측 인근으로, 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬라브지붕 15층 건물의 6층 601호이며 사용승인일은 1993.04.30.입니다.
- 단지. 장림신도아파트는 1개동 119세대이며 토지는 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·상대보호구역이 확인되며 공시지가는 805,900원/㎡입니다.
- 현황. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 협의 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 최근 시세 재확인. 최근 12개월 평균은 100,500,000원이지만 표본이 2건입니다. 최신 거래 87,000,000원과 개별 호수 상태를 함께 비교하세요.
- 현재 회차 가격. 최저매각가는 53,312,000원이며 감정가 119,000,000원의 44.8%, 최근 12개월 평균의 53.0%입니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 통계가 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있으므로 향후 매도 가능성과 실수요를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.20.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인, 가격은 이미 크게 내려왔다
이 사건의 등기상 구조는 단순합니다. 2023.03.30. 한화생명보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 119,000,000원에서 3회 유찰돼 53,312,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 100,500,000원의 53.0% 수준입니다. 최신 거래 87,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 낮은 가격이 모든 확인을 대신하지는 않습니다. 최근 12개월 실거래가 2건뿐이고 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험보다 실제 점유와 내부 상태, 그리고 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%로 나타난 단지 경매 통계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
