부산지방법원 2025타경21666. 부산 동래구 사직동 삼정그린코아 110동 8층 802호, 전용 116.24㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김철호이고, 2011년 김철호·김경혜가 거래가 259,000,000원에 각 2분의 1 지분으로 취득한 뒤 김경혜가 김세은으로 개명, 2021년 김세은 지분 전부를 김철호가 거래가 155,000,000원에 취득한 흐름입니다. 등기에는 과거 근저당·가압류·압류·경매 기록이 많지만 상당수는 이미 말소됐고, 이 사건에서 제시된 말소기준권리는 2022.08.30 김인숙 근저당권 25,000,000원입니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분석되어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이번 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 아직 한 번도 유찰되지 않아 감정가 365,000,000원이 그대로 최저매각가이고, 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 365,000,000원입니다. 그런데 같은 단지 같은 면적의 최근 12개월 평균은 341,333,333원, 가장 최근 2026년 7월 거래는 343,000,000원입니다. 현재 최저가는 양쪽 모두를 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21666 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 981-100 삼정그린코아 110동 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 116.24㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김철호 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 328,450,878원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 현재 분석상 인수 0원
현재 임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 등기상 과거에는 한국스탠다드차타드캐피탈·한국스탠다드차타드은행·그린마리타임·연미대부·투게더앱스 등의 근저당과 투게더앱스 전세권, 우리은행 가압류, 동래구 압류, 과거 임의경매 등이 있었지만 자료상 이미 말소된 항목들입니다. 이 사건에서 말소기준으로 제시된 권리는 2022.08.30 김인숙 근저당권 25,000,000원이고, 2025.03.25 오케이에프앤아이대부의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래보다 높다
같은 단지 삼정그린코아, 전용 116.24㎡로 면적이 일치하는 실거래입니다. 전체 12건 평균은 347,833,333원이지만, 과거 395,000,000원·380,000,000원 같은 상대적 고가 거래가 포함됩니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 116.24㎡ | 7 | 343,000,000원 |
| 2026.02 | 116.24㎡ | 12 | 340,000,000원 |
| 2025.11 | 116.24㎡ | 11 | 345,000,000원 |
| 2025.10 | 116.24㎡ | 19 | 360,000,000원 |
| 2025.09 | 116.24㎡ | 18 | 330,000,000원 |
| 2025.08 | 116.24㎡ | 15 | 330,000,000원 |
| 2025.07 | 116.24㎡ | 20 | 320,000,000원 |
| 2025.06 | 116.24㎡ | 7 | 325,000,000원 |
| 2024.12 | 116.24㎡ | 16 | 360,000,000원 |
| 2024.10 | 116.24㎡ | 14 | 380,000,000원 |
| 2024.02 | 116.24㎡ | 3 | 346,000,000원 |
| 2023.06 | 116.24㎡ | 16 | 395,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 116.24㎡ | 6건 | 341,333,333원 |
현재 최저가이자 실질취득액 365,000,000원은 최근 12개월 평균 341,333,333원의 106.9%입니다. 최신 거래 343,000,000원보다도 22,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 347,833,333원과 비교해도 현재 최저가가 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,910,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 김인숙 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 334,090,000원 |
현재 가정에서는 김인숙 근저당권 25,000,000원이 전액 배당되고 334,090,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격 — 유찰이 생겨야 가격 구조가 달라진다
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 365,000,000원 | 25,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 292,000,000원 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 233,600,000원 | 25,000,000원 | 0원 |
현재 회차는 최근 시세 이상이지만, 제시된 시나리오상 1회 유찰 시 292,000,000원, 2회 유찰 시 233,600,000원으로 내려갑니다. 반면 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 물건은 권리 구조가 아니라 입찰 회차가 가격 메리트를 결정합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사직중학교 남측 인근이며, 주변은 각급 아파트단지와 단독·다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 중 8층. 급배수·위생·화재탐지 및 소화·승강기·공동현관문·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 단지. 삼정그린코아 874세대, 사용승인 시점은 1998.07.25입니다.
- 토지·규제. 공시지가 1,850,000원/㎡. 제2종일반주거지역을 중심으로 제2종전용주거지역, 철도보호지구, 학교 관련 보호구역, 고속철도 저촉 등의 정보가 확인됩니다.
- 물건 상태. 감정평가상 이용상태는 아파트이며 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.7% 낮아진 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 365,000,000원은 최근 12개월 평균 341,333,333원과 최신 거래 343,000,000원보다 높습니다. ‘경매니까 싸다’는 전제를 버리고 응찰가를 별도로 산정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -3.7%이므로 전체 평균 347,833,333원만 보고 가격을 판단하지 마세요.
- 최신 등기 대조. 과거 근저당 설정·이전·말소가 여러 차례 있었고 2025년 새 임의경매가 개시됐습니다. 최신 등기와 말소기준권리를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 철도보호지구·학교 보호구역·고속철도 저촉 등 표시가 있으므로 필요 시 해당 규제의 실제 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 사건은 현재 분석상 임차인 인수도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 측면만 보면 복잡한 대항력 임차인이나 보증금 승계가 핵심인 사건은 아닙니다. 문제는 가격입니다. 실질취득액 365,000,000원은 최근 12개월 평균 341,333,333원보다 높고, 가장 최근 거래 343,000,000원도 웃돕니다. 최근 시장 흐름마저 -3.7%입니다.
전체 평균 347,833,333원보다 현재 최저가가 높은 상황에서, 과거 고가 거래를 근거로 신건에 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다. 반면 유찰 시나리오에서는 292,000,000원, 233,600,000원으로 가격이 내려가면서 인수액은 계속 0원으로 유지됩니다. 현재 회차의 결론은 “권리는 통과, 가격은 보류”입니다.
