부산지방법원 2025타경21701. 연산동 로타리 북측 인근의 흥아거북 5층 물건입니다. 가장 먼저 확인할 사실은 지분경매라는 점입니다. 현재 등기상 공유자는 노영점 7/9, 김성준 2/9이고, 이번 매각대상은 김성준의 2/9 지분 전부입니다. 낙찰자가 아파트 전체의 소유권이나 독점적인 사용권을 취득하는 구조가 아닙니다.
공부에는 5층 509호로 표시되지만 현황은 5층 609호입니다. 또한 현황조사상 노영점이 주거 점유자로 기재돼 있습니다. 노영점은 현재 7/9 공유자이기도 하므로 임대차의 실제 성립 여부와 보증금, 점유관계를 원본 서류와 현장에서 구분해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1122-3 흥아거북 5층 509호 도로명: 부산광역시 연제구 중앙대로1149번길 10 |
| 현황 호수 | 5층 609호 (공부상 509호) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 84.46㎡ · 통칭 31.1평형 · 동향 · 5층 중 5층 |
| 매각대상 | 김성준 공유지분 9분의 2 전부 |
| 현재 공유자 | 노영점 9분의 7 · 김성준 9분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 187,560,589원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건축연도 표기 | 감정요항상 사용승인일 1976.06.02 · 단지 거래정보상 준공일 1979.06.02 |
① 권리 흐름 — 지분과 점유관계가 핵심
과거 중소기업은행 근저당권 48,000,000원은 2022.03.18 해지로 말소됐습니다. 2024.06.05 신용보증기금의 김성준 지분 2/9 가처분도 목적 달성 후 2025.03.20 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.03.27 신용보증기금의 강제경매개시결정입니다.
다만 등기상 후순위 권리가 없다는 사실만으로 인수 위험을 0원으로 확정할 수는 없습니다. 노영점의 전입일 2003.01.14는 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력과 매수인 승계액은 가능·미상으로 판단해야 합니다.
② 점유자·임차관계 — 보증금이 확인되지 않았다
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노영점 현지 609호·공부상 509호 · 주거 | 2003.01.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 비교 — 21.3% 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
84.46㎡ 전체 호수의 실거래 표본은 2021.08 거래 2건이며, 모두 517,000,000원입니다. 최신 거래도 2021.08이므로 2026.08 매각기일의 현재 시세를 직접 보여주는 자료로 보기에는 시차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 84.46㎡ | 2 | 517,000,000원 |
| 2021.08 | 84.46㎡ | 2 | 517,000,000원 |
| 평균 | 84.46㎡ | 2건 | 517,000,000원 |
최저가 110,000,000원은 전체 호수 실거래 517,000,000원의 21.3%입니다. 그러나 매각대상 지분도 전체의 2/9, 즉 약 22.2%에 불과합니다. 단순 지분비율로 환산하면 다음과 같습니다.
최저가 110,000,000원 ÷ 114,888,889원 = 95.7%
이는 2021.08 전체 호수 거래를 지분비율로만 나눈 참고값입니다. 공유지분 자체의 거래가나 2026년 현재 전체 호수 시세가 아니므로, 이를 근거로 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 경매신청채권자 · 신용보증기금 | 187,560,589원 | 107,660,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신용보증기금의 예상 미배당액은 79,900,589원이며 소유자 교부액은 0원입니다. 이 계산에서 등기상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 노영점의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 임차보증금 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신용보증기금 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건·100%) | 110,000,000원 | 107,660,000원 | 79,900,589원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 88,000,000원 | 86,016,000원 | 101,544,589원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 70,400,000원 | 68,732,800원 | 118,827,789원 | 0원 |
유찰되면 신청채권자의 미배당액은 늘어나지만, 계산상 등기권리 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 이는 보증금 미상 점유자의 승계액이 0원이라는 뜻이 아닙니다. 임대차가 인정되는지와 보증금이 얼마인지 확인되기 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연산동 로타리 북측 인근으로 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장과 지하철역까지 도보 약 5분으로 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 1개 동, 44세대이며 해당 호수는 5층 건물의 5층입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,688.9㎡, 공시지가는 1,869,000원/㎡입니다.
- 환금성. 전체 아파트 실거래와 2/9 공유지분의 시장은 동일하지 않습니다. 확인된 거래도 2021.08 전체 호수 거래뿐이므로 지분 자체의 처분가치를 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 재확인. 김성준 지분 2/9만 매각되며 노영점 지분 7/9은 매각대상이 아닙니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고가 1회에 한한다는 매각물건명세서 내용을 입찰 당일 다시 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 노영점의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 임차인 자격을 확인해야 합니다.
- 호수 특정. 공부상 509호와 현황 609호의 불일치를 감정평가서·건축물대장·현장 표시와 대조해야 합니다.
- 가격 시점 확인. 확인된 517,000,000원 거래는 2021.08 전체 호수 거래입니다. 2026.08 현재 전체 호수 및 지분 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 건축연도 확인. 사용승인일은 1976.06.02, 단지 준공일은 1979.06.02로 각각 표시돼 있으므로 원본 공부를 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 내부 마감과 임대관계가 조사되지 않았으므로 현장조사가 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 1.10억짜리 아파트가 아니라 2/9 지분이다
이 사건에서 가장 위험한 오해는 최저가 110,000,000원을 전체 호수 실거래 517,000,000원과 비교해 “21.3% 가격의 아파트”로 보는 것입니다. 실제 매각대상은 전체 소유권의 2/9이고, 전체 거래가를 같은 비율로 단순 환산한 참고값 114,888,889원과 비교해도 최저가는 95.7%입니다. 더구나 비교 거래는 2021.08 자료뿐입니다.
등기상 말소 구조보다 더 큰 변수는 공유지분·점유·임대차입니다. 7/9 공유자 노영점은 2003.01.14 전입한 점유자로도 기재돼 있지만 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않았습니다. 공유자 우선매수신고와 509호·609호 불일치까지 남아 있습니다. 결론은 권리와 사용관계가 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵다입니다.
