부산지방법원 2025타경21701. 부산 연제구 연산동 흥아거북 아파트의 경매입니다. 가장 먼저 확인할 것은 가격이 아니라 매각 범위입니다. 전체 공유지분 중 경매 대상은 김성준의 2/9 지분 전부이고, 나머지 7/9 지분은 노영점에게 남습니다. 즉 낙찰자는 아파트 한 채의 단독 소유자가 되는 것이 아니라 노영점과 공유관계에 들어갑니다.
등기부에는 현재 존속하는 근저당권이 없고, 과거 중소기업은행의 채권최고액 48,000,000원 근저당은 2022.03.18 해지로 말소됐습니다. 경매개시결정은 2025.03.27 신용보증기금이 김성준 지분에 대해 신청했습니다. 권리부담 자체보다 지분경매·공유관계·점유자 관계가 이 사건의 난도를 높입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1122-3 흥아거북 5층 509호 |
| 현황 호수 | 공부상 5층 509호 · 현황 5층 609호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.46㎡ · 5층 중 5층 · 동향 |
| 매각 범위 | 김성준 지분 2/9 전부 |
| 현재 공유관계 | 김성준 2/9 · 노영점 7/9 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 187,560,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘지분과 점유’가 핵심
현재 등기부상 존속 근저당은 없습니다. 과거 중소기업은행 근저당은 이미 말소됐고, 신용보증기금의 2024.06.05 가처분도 목적 달성 후 말소됐습니다. 2025.03.20 사해행위취소에 따른 소유권경정으로 노영점 7/9, 김성준 2/9의 공유관계가 형성됐고, 그 뒤인 2025.03.27 김성준 2/9 지분에 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
② 점유자 — 노영점의 지위와 보증금 확인이 관건
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노영점 | 현지호수 609호(공부상 509호) | 주거 | 2003.01.14 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 |
노영점의 전입일은 2003.01.14이고, 조사자료에는 대항력 있는 점유자로 표시돼 있습니다. 문제는 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하고 경매대금에서 회수되지 않는 구조라면 그 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있으므로, 현재 자료만으로 매수인의 최종 실질취득액을 77,000,000원으로 확정할 수 없습니다.
자료에는 노영점이 등기부상 권리자와 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있다는 경고도 있습니다. 이는 곧바로 가장임차인이라고 확정한다는 뜻이 아니라, 임차관계의 실체를 별도로 확인해야 한다는 의미입니다.
③ 시세 비교 — 5.17억원을 7,700만원과 직접 비교하면 안 된다
확인된 같은 단지 84.46㎡ 거래는 2021.08의 2건이며, 거래금액은 모두 517,000,000원입니다. 다만 이 거래는 아파트 전체호 거래이고, 이번 경매는 2/9 지분만 매각하므로 최저가 77,000,000원과 517,000,000원을 단순히 나눠 “시세의 14.9%라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 84.46㎡ | 2 | 517,000,000원 |
| 2021.08 | 84.46㎡ | 2 | 517,000,000원 |
실거래 표본은 2021.08 거래로, 2026.09.29 매각기일과 시간 차이도 큽니다. 따라서 현재 최저가의 가격 매력을 평가하려면 단순 실거래 비교보다 2/9 지분 자체의 환금성 할인, 공유관계 해소 비용, 점유·명도 가능성, 미상 보증금을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,786,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 187,560,589원 | 75,214,000원 |
| 신용보증기금 미배당 | - | 112,346,589원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 77,000,000원 가정 시 집행비용 1,786,000원, 신용보증기금 예상배당 75,214,000원, 미배당 112,346,589원입니다. 임차보증금이 확인되지 않아 점유자 관련 인수 가능 금액은 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신용보증기금 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 112,346,589원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 135,030,789원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 150,909,729원 |
유찰이 이어지면 지분 취득가격은 낮아지지만, 7/9 공유자와의 공유관계, 공유자 우선매수, 점유자 노영점의 보증금 미상이라는 핵심 구조는 사라지지 않습니다. 따라서 단순히 다음 회차 가격이 내려간다는 이유만으로 위험이 해소되는 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 ‘연산동 로타리’ 북측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있으며 도보 약 5분으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 공부상 509호이지만 현황은 609호입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역. 토지는 평지·사다리형, 소로1류에 접하며 공시지가는 1,869,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 흥아거북은 44세대이며, 이번 매각은 전체호가 아닌 2/9 지분입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 재확인. 김성준 2/9 지분만 매각됩니다. 전체 소유권 경매로 오인하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서상 공유자 우선매수신고는 1회에 한합니다. 입찰 전 신고 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 노영점 점유관계. 2003.01.14 전입, 주거 점유, 대항력 있음으로 조사됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 동일인 관계. 점유자 노영점은 현재 7/9 공유자와 동일인입니다. 실제 임대차 여부와 보증금 존재 여부를 매각물건명세서·현황조사·관련 계약서로 대조해야 합니다.
- 호수 차이. 공부상 5층 509호, 현황은 5층 609호입니다. 현장과 감정평가서에서 동일 물건 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 확인된 517,000,000원 거래는 전체호 거래입니다. 2/9 지분 최저가 77,000,000원과 단순 비율로 비교하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,700만원짜리 아파트”가 아니라 “2/9 지분 사건”
이 사건의 핵심은 감정가 110,000,000원에서 한 번 유찰돼 77,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 무엇을 77,000,000원에 사는가가 먼저입니다. 매각 대상은 김성준의 2/9 지분이고, 노영점의 7/9 지분은 남습니다. 노영점은 현황상 점유자이면서 2003.01.14 전입자로 조사됐고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
등기부상 현재 존속 담보권이 없어 보인다는 점만으로 권리가 단순하다고 결론 내리기 어렵습니다. 지분 취득 후 공유관계, 공유자 우선매수, 점유자의 임차관계 실체와 보증금이 모두 실제 취득가와 환금성에 영향을 줍니다. 확인된 2021.08 전체호 실거래 517,000,000원 역시 2/9 지분 경매와 직접 비교할 수 없습니다. 이 물건은 절대가격보다 권리의 범위와 공유관계 해소 가능성을 먼저 검증해야 하는 지분경매입니다.
