부산지방법원 2025타경21712. 부산 부산진구 당감동 골든엠파이어 2층 203호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 기재되어 있습니다. 전용면적 비교 기준은 32.88㎡입니다.
이 물건의 가장 중요한 특징은 경매신청채권자와 임차인이 강민지로 동일하다는 점입니다. 임차인 강민지는 보증금 90,000,000원에 대해 주택임차권등기를 마쳤고, 전입일도 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서는 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 최저가가 낮다는 사실이 아닙니다. 낙찰대금 중 임차인에게 배당되는 금액과 매수인이 인수할 보증금 잔액을 함께 계산해야 실제 취득 부담이 드러납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 880-4 골든엠파이어 2층 203호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 신천대로 191 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 주거용 오피스텔 기재 |
| 면적 / 층수 | 비교 대상 전용 32.88㎡ · 15층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 이은희 · 2015.03.02 소유권이전 · 당시 거래가액 109,230,000원 |
| 감정가 | 95,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강민지 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2019.03.25 · 갑구 9번 · 국 압류(북부산세무서장) |
| 주요 인수권리 | 을구 5번 · 강민지 주택임차권등기 · 보증금 90,000,000원 중 미배당 잔액 |
| 예상 실질취득 | 91,597,000원 (최저가 낙찰 및 제시된 예상배당 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준권리는 2019.03.25 접수된 갑구 9번 국 압류입니다. 2015년 설정된 용주새마을금고 근저당권은 2017.02.17 이미 말소됐고, 손영진의 전세권도 2019.01.04 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 남아 있는 인수채무로 다시 합산해서는 안 됩니다.
반면 강민지의 전입·점유개시일은 2019.01.04로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자는 2018.12.21이며, 2022.01.24 주택임차권등기를 마쳤습니다. 등기 자체는 말소기준권리 이후에 접수되었지만, 임차인의 기존 대항력까지 소멸하는 것으로 판단하면 안 됩니다.
국세·지방세 등 압류 6건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 압류등기의 소멸과 세금의 배당 우선순위는 별개입니다. 실제 당해세가 존재해 먼저 배당된다면 임차인의 배당금이 줄고 매수인의 보증금 인수액이 달라질 수 있으므로, 압류 6건의 존재를 배당 측면에서도 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 9,000만원의 인수 구조
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
강민지 203호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2019.01.04 확정 2018.12.21 임차권등기 2022.01.24 |
90,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 |
미배당분 인수 예상 25,097,000원 |
권리관계에 대해 관계인 또는 가장임차인 가능성을 지적하는 주의사항도 있습니다. 다만 이러한 의심만으로 임차권이 허위이거나 대항력이 없다고 단정할 수는 없습니다. 현재는 임차권등기와 매각물건명세서의 명시적인 인수 내용을 기준으로 보증금 잔액이 승계될 수 있는 물건으로 분석하는 것이 타당합니다.
낙찰가 66,500,000원 + 인수액 25,097,000원 = 실질취득 91,597,000원.
배당 전 집행비용이 차감되기 때문에 이 예상 총액은 보증금 90,000,000원보다 집행비용 추정액만큼 높습니다. 낙찰가가 떨어져도 보증금 부족분이 증가하는 구조이므로 총 부담액은 보증금 규모를 중심으로 유지됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 비교해야 한다
골든엠파이어의 동일 면적 32.88㎡ 실거래로 확인되는 사례는 2024년 1월, 3층, 90,000,000원 한 건입니다. 이 가격은 비교 기준으로 활용할 수 있지만, 거래 시점이 오래됐고 표본도 단 한 건이므로 현재 시세를 대표한다고 단정하기 어렵습니다.
| 구분 | 거래월 / 기준 | 전용 / 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 동일 면적 실거래 | 2024.01 | 32.88㎡ / 3층 | 90,000,000원 |
| 감정가 | 감정평가 기준 | 2층 | 95,000,000원 |
| 현재 최저가 | 1회 유찰 | 2층 | 66,500,000원 |
| 예상 실질취득 | 최저가 + 인수 | 2층 | 91,597,000원 |
최저가 66,500,000원만 비교하면 실거래 90,000,000원의 73.9%로 보입니다. 하지만 매수인이 인수할 보증금까지 반영하면 실제 취득부담은 91,597,000원으로, 확인된 실거래 금액보다 1,597,000원 높습니다.
또한 2024년 1월 거래 한 건만으로 현재 가격 추세나 최근 시장가격을 판단하기는 어렵습니다. 층수와 개별 상태도 다르므로, 위 비교는 가격 메리트를 입증하는 자료가 아니라 실질취득액이 과거 거래가격 수준에 이미 도달해 있다는 경고로 해석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,597,000원 |
| 1. 임차인 강민지 · 우선변제 | 90,000,000원 | 64,903,000원 |
| 2. 강민지 · 별도 추가배당 | 동일 채권 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 보증금 잔액 | — | 25,097,000원 |
집행비용 1,597,000원은 추정치입니다. 임차인 배당액 64,903,000원과 별도 추가배당 0원은 같은 강민지 채권에 관한 계산이므로 중복 합산하지 않습니다. 인수액 25,097,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 부담할 수 있는 보증금 잔액입니다. 당해세와 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가
추가 유찰을 가정해도 매수인이 부담할 보증금 잔액은 그만큼 커집니다. 아래는 각 회차의 예상 낙찰가와 배당 추정에 따른 실질취득액입니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
66,500,000원 | 25,097,000원 | 91,597,000원 |
| 2회 유찰 감정가 49% |
46,550,000원 | 44,687,900원 | 91,237,900원 |
| 3회 유찰 감정가 약 34% |
32,584,999원 | 58,401,531원 | 90,986,530원 |
각 실질취득액은 해당 회차의 제시된 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용이 회차별로 달라지므로 총액도 소폭 달라집니다. 실제 낙찰가·우선배당 세금·집행비용에 따라 변동하며, 추가 유찰이 발생한다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 부암역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설·병원 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부암역 및 시내버스정류장이 있어 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2014.12.10 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 2층 203호입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·엘리베이터·공동현관·기계식 주차설비가 있습니다.
- 용도. 물건 용도는 근린시설이며 실제로는 오피스텔로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 기재되어 있어 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 검토해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역입니다. 동측으로 광대한면 도로에 접하며, 공시지가는 3,540,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 상태와 실제 사용·관리 현황은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 27세대 소규모 건물이고 확인되는 동일 면적 실거래가 2024년 1월 한 건에 그쳐, 현재 매도 가능 가격과 매각 소요기간을 가늠하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 최우선 확인. 매각물건명세서에 명시된 강민지 보증금 90,000,000원의 미배당 잔액 인수 내용을 확인하고, 실제 배당 결과에 따른 추가 부담을 자금계획에 포함해야 합니다.
- 낙찰가만으로 할인율 계산 금지. 현재 최저가 66,500,000원이 아니라 예상 실질취득 91,597,000원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 6건과 관련해 당해세 여부, 채권액 및 배당순위를 확인해야 합니다. 세금의 우선배당으로 임차인 배당이 줄면 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2020.05.08 한국자산관리공사 공매공고가 등기됐고 2022.01.19 공매취소공고에 따라 해당 공고등기가 말소됐습니다. 현재 공매 진행 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 임차인과 신청채권자 동일성 확인. 강민지의 임차권등기, 배당요구, 경매신청채권 및 임대차 원본을 대조해야 합니다. 관계인·가장임차인 가능성에 관한 주의사항도 사실관계 확인 대상입니다.
- 점유·명도 및 보증금 정산. 임차권등기와 대항력 있는 임차인의 인수 문제가 있으므로 점유 현황, 보증금 반환과 주택 인도·임차권등기 말소 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 2024년 1월 거래 한 건만으로 2026년 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 최신 동일 건물 거래·인근 유사 물건·임대수요를 추가 확인해야 합니다.
- 오피스텔 이용 적법성 확인. 공부상 근린시설 표시, 감정평가상 오피스텔 이용, 명세서상 주거용 오피스텔 기재를 대조하고 용도에 따른 이용 제한과 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 추가비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 세금·취득 부대비용, 수리비 등을 별도 확인해야 합니다. 예상 실질취득액에는 이러한 비용이 모두 포함된 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 현황 및 법원 매각 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 6,650만원 ≠ 실질취득 6,650만원”
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저매각가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 강민지의 보증금은 90,000,000원이고, 최저가 낙찰을 가정한 미배당분은 25,097,000원입니다. 따라서 매수인의 예상 실질취득액은 91,597,000원입니다.
2회 또는 3회 유찰 시나리오에서도 인수액이 늘어 실질취득액은 약 9,100만원 수준으로 유지됩니다. 이는 확인된 2024년 동일 면적 실거래 9,000만원보다 높으며, 해당 거래 한 건만으로 현재 시세와 환금성을 확정하기도 어렵습니다.
여기에 국세·지방세 압류 6건에 따른 배당 변동 가능성, 임차인과 신청채권자가 동일한 구조, 소규모 건물의 제한적인 거래 표본, 근린시설 표시와 주거용 오피스텔 이용상태의 확인 필요성까지 겹칩니다.
결론적으로 최저가가 감정가의 70%까지 내려갔다는 사실은 가격 메리트의 근거가 아닙니다. 보증금 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로, 임차인 배당과 세금 우선순위 및 현재 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 보수적 접근 대상입니다.
