부산지방법원 2025타경21712. 골든엠파이어 2층 203호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없으며 감정평가서에는 주위에 아파트·오피스텔·근린생활시설·병원 등이 형성되어 있고, 부암역과 시내버스정류장이 인근에 있어 교통사정이 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
이 물건의 권리분석 핵심은 단순한 “후순위 권리 소멸”이 아닙니다. 임차인 강민지는 2019.01.04 전입·점유했고 확정일자는 2018.12.21입니다. 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2019.03.25이므로, 임차인의 대항요건이 먼저입니다. 매각물건명세서도 이 주택임차권등기에 대해 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21712 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 880-4 골든엠파이어 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 전용 32.88㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건 내 2층 203호 · 사용승인 2014.12.10 |
| 소유자 | 이은희 · 2015.02.02 매매 · 거래가액 109,230,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부에는 과거 용주새마을금고 근저당권 75,840,000원과 손영진 전세권 90,000,000원이 있었지만 각각 2017.02.17, 2019.01.04 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 기준은 2019.03.25 국 압류입니다. 그 뒤의 국세·지방세·국민건강보험공단 압류와 2025.03.31 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 90,000,000원
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민지 | 203호 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.01.04 | 2018.12.21 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
배당요구는 2022.01.24로 확인되고 우선변제권 행사 요건도 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차의 예상배당에서는 임차보증금 90,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 이야기가 달라집니다.
③ 시세 비교 — 신건 95,000,000원은 최근 거래보다 높다
골든엠파이어 동일면적 32.88㎡ 실거래는 확인된 표본이 1건입니다. 2024.01, 3층 거래가 90,000,000원이며 최근 12개월 평균과 전체 평균도 모두 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 32.88㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 32.88㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
현재 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 90,000,000원의 105.6%입니다. 즉 신건 최저가 기준으로는 최근 확인 거래보다 높은 가격입니다. 더구나 표본이 1건뿐이라 환금성과 적정가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 임차인 강민지 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 강민지 | 90,000,000원 | 2,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상에서는 임차보증금 90,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 다수 존재하며 당해세 해당 시 선순위 차감에 따라 실제 배당과 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 유찰가와 실제 부담을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 95,000,000원 | 0원 | 95,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 76,000,000원 | 15,768,000원 | 91,768,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 60,800,000원 | 30,694,400원 | 91,494,400원 |
따라서 1회·2회 유찰 시에는 “7,600만원”, “6,080만원짜리 물건”으로 보면 안 됩니다. 시세 비교 기준도 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금인 실질취득으로 바꿔야 합니다. 제공된 회차 시나리오 기준 실질취득은 각각 91,768,000원과 91,494,400원으로, 최근 거래 90,000,000원보다 여전히 높습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 부암역 북측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설·병원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부암역 및 시내버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고도 주거용 오피스텔 이용을 명시합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·엘리베이터·공동현관·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가는 3,540,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 골든엠파이어는 27세대, 사용승인 2014.12.10이며 동일면적 확인 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 현재 예상은 전액 배당이지만, 실제 매각기일 전 세금·집행비용 변동에 따라 미배당 잔액이 생기면 매수인 인수로 이어집니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 1회 유찰 76,000,000원만 보지 말고 인수 15,768,000원을 합친 91,768,000원으로 비교해야 합니다.
- 2회 유찰도 동일. 60,800,000원 낙찰가에 30,694,400원 인수가 붙는 시나리오라 실질취득은 91,494,400원입니다.
- 최근 거래 90,000,000원 기준. 신건 95,000,000원은 105.6%이고, 유찰 후 실질취득도 확인된 최근 거래보다 높습니다.
- 관계인 여부 확인. 강민지는 임차인이면서 2025.03.31 강제경매개시결정의 채권자로도 등기돼 있어 임대차 및 채권관계를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
- 공매 이력 확인. 2020.05.08 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2022.01.19 공매취소공고로 말소됐습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기부·현황조사와 조세채권을 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다”
이 사건은 후순위 압류가 많다는 사실보다 대항력 있는 90,000,000원 임차보증금이 핵심입니다. 현재 신건 95,000,000원에서는 예상배당상 보증금이 전액 변제돼 인수 0원이지만, 그 가격은 최근 확인 실거래 90,000,000원의 105.6%라 가격 메리트가 없습니다.
유찰 후에는 최저가가 76,000,000원, 60,800,000원으로 내려가지만, 미배당 보증금 인수가 각각 15,768,000원, 30,694,400원으로 증가합니다. 그래서 실질취득은 91,768,000원, 91,494,400원으로 남습니다. 신건은 최근 거래보다 비싸고, 유찰 뒤에도 실질취득이 최근 거래 이상인 구조입니다. 여기에 국세·지방세 압류가 실제 배당을 흔들 가능성까지 있으므로, 단순한 최저가 할인율보다 임차보증금의 실제 배당액과 최종 인수액을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
