수원지방법원 2025타경52088. 성남시 수정구 신흥동 신흥역시네마타워 지하1층 비1053호입니다. 사건의 표시상 용도는 도시형생활주택으로 들어왔지만, 감정평가 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 현황 비고에도 대부분 호실이 오픈상가이고, 본건은 유리벽체로 구분되어 사용 중이며, 1번과 2번은 벽체 구분 없이 일체로 사용 중이라는 내용이 있습니다. 따라서 이 물건은 주거용 아파트처럼 단순하게 보면 안 되고, 지하 상가형 집합건물의 점유·임대·환금성을 함께 봐야 합니다.
권리의 출발점은 2020.03.19 강동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 국·성남시 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 그보다 앞선 2019.04.05 임차인 주식회사 모두유통입니다. 보증금 25,000,000원, 월세 1,200,000원이고, 확정일자와 배당요구는 확인되지 않습니다. 제공 데이터상 우선변제권은 없고, 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124 신흥역시네마타워 지하1층 비1053호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정상 판매시설(상점) · 지하1층 비1053호 |
| 소유자 | 김소윤 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 136,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울강동농업협동조합 / 436,917,411원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기부 발급 | 2026.07.03 · 수원지방법원 성남지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 깨끗해도, 임차인이 앞선다
등기상 말소기준은 2020.03.19 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류 19,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 16,000,000원, 경매개시결정, 국 압류, 성남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 주식회사 모두유통의 전입일은 2019.04.05로 말소기준보다 빠릅니다. 그래서 이 물건은 “후순위 권리 소멸”만 보고 안전하다고 결론낼 수 없고, 임차보증금 인수를 실질 취득가에 반드시 더해야 합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 판정 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모두유통 | 신흥역시네마타워 비1050호 | 2019.04.05 | 미상 | 25,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 승계 아님 우선변제권 없음 | 25,000,000원 |
tenants 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 제공 데이터에는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 내용이 없습니다.
③ 가격 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수 2,500만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 136,500,000원 | 25,000,000원 | 161,500,000원 | 477,211,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 95,550,000원 | 25,000,000원 | 120,550,000원 | 517,569,900원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 66,884,999원 | 25,000,000원 | 91,884,999원 | 545,718,931원 |
현재 회차에서 실질취득은 감정가의 82.8%입니다. 다만 이 수치는 순수 낙찰가가 아니라 보증금 인수까지 더한 취득 부담입니다. 감정가 대비 할인처럼 보이더라도, 지하1층 판매시설의 점유 범위·임대관계·환금성을 확인하지 않으면 가격 메리트가 실제 수익으로 이어진다고 단정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,711,000원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 인수. 임차인 주식회사 모두유통 보증금 | 25,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 강동농업협동조합 | 576,000,000원 | 133,789,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 16,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 가정 배당에서는 집행비용 2,711,000원을 제외한 대부분이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 별도로 임차인 보증금 25,000,000원은 매수인 인수로 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 지하철 8호선 신흥역 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 판매시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 신흥역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정상 일련번호 가), 나)는 판매시설(상점)로 이용 중입니다. 비고상 본건은 유리벽체로 구분되어 사용 중이고, 일부 호실은 벽체 구분 없이 일체로 사용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물 내 지하1층 물건이며, 공용 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지 및 소화설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 15,010,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 “-”이고, 위반건축물 여부는 false로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 136,500,000원이 아니라, 임차보증금 인수 25,000,000원을 더한 161,500,000원을 현재 회차 취득 부담으로 보세요.
- 임차인 원본 확인. 주식회사 모두유통의 전입일 2019.04.05, 확정일자 미상, 배당요구 미상, 보증금 25,000,000원, 월세 1,200,000원 내역을 매각물건명세서·현황조사서 원본으로 대조하세요.
- 점유부분 확인. 임차인 점유부분은 비1050호로 기재되어 있으나, 비1050호와 비1053호가 일체 사용되는 정황이 있습니다. 실제 점유 범위 확인 전에는 명도 난도를 낮게 보면 안 됩니다.
- 상가 환금성. 감정상 판매시설(상점)로 이용 중인 지하1층 물건입니다. 주거용 도시형생활주택처럼 환금성을 가정하지 말고, 영업 가능성·공실 위험·관리비를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 가압류·압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 구조이나, 당해세·최우선변제 등 배당상 변동 가능 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.365억 낙찰”이 아니라 “1.615억 취득”이다
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자 표면입니다. 최저매각가만 보면 감정가 195,000,000원 대비 136,500,000원으로 1회 유찰 할인이 보입니다. 하지만 말소기준보다 빠른 임차인 주식회사 모두유통의 보증금 25,000,000원이 매수인 인수로 잡히므로, 현재 회차 기준 실질취득은 161,500,000원입니다. 여기에 지하1층 판매시설, 비1050호·비1053호 일체 사용 정황, 확정일자·배당요구 미상이라는 요소가 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 후순위 권리는 지워지지만, 임차인 인수와 점유 범위가 남는다. 그래서 이 물건은 가격보다 먼저 점유와 임대차를 확인해야 하는 C급 주의 물건입니다.