수원지방법원 2025타경52090. 하남시 망월동 ‘이편한세상시티미사’ 22층 에이2207호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 등기 흐름은 단순한 근저당형이 아닙니다. 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.02.26 주택도시보증공사 가압류이고, 그보다 앞선 2024.04.18 서보라 주택임차권등기가 존재합니다. 이 임차권등기는 전입 2022.04.08, 확정일자 2022.03.21, 보증금 260,000,000원으로 말소기준보다 앞서 본래라면 미배당분 인수 위험을 만드는 권리입니다.
다만 제공 데이터의 비고에는 주택도시보증공사로부터 2026.04.13자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서가 제출된 것으로 되어 있습니다. 따라서 이 확약은 서보라 임차권에 한해 실질 인수를 0원*으로 낮춥니다. 그러나 윤지영 전입자는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 확약은 서보라에게만 적용되므로, 윤지영 관련 위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1094 이편한세상시티미사 22층 에이2207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태: 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 서승희 (2024.01.29 소유권이전, 거래가액 242,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 179,200,000원 (2회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발행 | 2026.07.02 · 수원지방법원 성남지원 하남등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025.02.26 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반대로 2024.04.18 서보라 주택임차권은 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없다면 매수인 인수 문제가 됩니다. 이 사건의 권리분석은 “서보라 확약의 유효 범위”와 “윤지영 미상 전입자의 실제 보증금 존재 여부” 두 가지에 집중해야 합니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·승계 판정
| 임차인 | 부분 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 배지 / 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤지영 | A2207호 / 자료 없음 | 2024.09.06 / 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 서보라 | 전유부분 전부 / 주거(임차권등기) | 2022.04.08 / 2022.03.21 | 260,000,000원 / 미상 | 2024.04.18 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 확약 대상 |
③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,800원 | 약 매각가의 1.8% 추정 |
| 1. 임차인 서보라 보증금 | 260,000,000원 | 175,891,200원 | 룰상 부족분 84,108,800원 매수인 인수 · 확약 후 실질 0원* |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,816,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
* 확약 전 데이터상 서보라 임차권의 룰상 매수인 인수액은 84,108,800원입니다. 다만 확약서 내용에 따라 서보라 임차권은 실질 0원으로 보되, 윤지영 미상 전입 위험은 별도입니다.
④ 실질취득 구조 — 최저가 70%만 보면 안 된다
현재 회차 최저가는 179,200,000원으로 감정가 256,000,000원의 70%입니다. 그러나 서보라 임차권을 확약 없이 일반 대항력 인수형으로 보면, 현재 회차 룰상 인수액은 84,108,800원이고 매각가와 합친 부담은 263,308,800원입니다. 3회 유찰 시에도 룰상 인수액은 119,447,040원, 4회 유찰 시에는 147,717,632원으로 늘어납니다. 즉 대항력 임차인 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 커져 총부담이 보증금 부근에 머뭅니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 신청채권자 배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 179,200,000원 | 84,108,800원 | 0원 | 서보라 확약 후 실질 0원* · 윤지영 미상 |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 143,360,000원 | 119,447,040원 | 0원 | 확약 전 룰상 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 114,688,000원 | 147,717,632원 | 0원 | 확약 전 룰상 인수 증가 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 하남시 망월동 소재 ‘미사역5호선’ 북서측 인근에 위치한 이편한세상시티미사 22층 에이2207호입니다.
- 주위환경. 상업용·업무용 부동산, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 지하철 5호선 미사역 및 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하6층·지상28층 건물 중 22층 에이2207호이며, 위생·급배수시설, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구) 등으로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 “없음”이고, 위반건축물 표시는 false로 제공되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서보라 확약 원본 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 문구가 실제 매각기록에 존재하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 범위 분리. 확약은 서보라 임차권에 한한 것입니다. 윤지영 전입자의 보증금·점유·대항력 가능성까지 해소하는 자료는 아닙니다.
- 윤지영 임대차 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 미상입니다. 이 부분이 확인되지 않으면 실질취득은 179,200,000원으로 고정되지 않습니다.
- 보증기관 중복합산 금지. tenants 데이터상 is_subrogation/is_guarantor가 true인 임차인은 없으므로, 실제 임차인은 윤지영·서보라 2명으로 보고 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 판단 보류. 제공 데이터에는 실거래 비교표가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 “시세 대비 저렴”하다고 결론 내릴 수 없습니다.
- 배당표 한계. 제공 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 추정입니다. 실제 배당과 잔여 인수 여부는 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “확약 대상 0원”과 “확약 밖 미상”을 분리해야 한다
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 서보라 임차권은 선순위 대항력 임차권이라 확약이 없었다면 현재 회차에서도 룰상 84,108,800원의 인수 문제가 생깁니다. 둘째, 제공 데이터상 주택도시보증공사의 확약으로 그 서보라 임차권 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 여기까지만 보면 최저가 179,200,000원이 눈에 들어옵니다.
하지만 결론은 아직 보수적이어야 합니다. 윤지영이라는 별도 전입자가 있고, 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 확약은 서보라에게만 적용되므로 윤지영 리스크까지 덮어주지 않습니다. 따라서 이 물건은 “주된 선순위 임차권은 확약으로 완화, 그러나 미상 임차인 확인 전까지는 공격적 입찰 보류”가 맞습니다. 최저가 70%라는 숫자가 아니라, 확약 원본과 미상 전입자의 실체 확인이 승부처입니다.
