25,530,000원
수원지방법원 2025타경52094. 경기도 광주시 태전동 더힐링타운 103동 4층 402호의 다세대주택입니다. 감정가 310,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 25,530,000원입니다. 등기상 근저당은 없고, 현재 말소기준은 2021.05.10 접수된 주식회사 케이아이코아즈대부의 가압류 37,037,359원입니다. 그 뒤 엠메이드대부 유한회사 가압류, 광주시 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 고명희는 2020.11.06 전입했고, 이는 말소기준보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”이라고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”이며, 보증금이 낙찰가보다 크고 실제로 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 사실상 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 최저가 25,530,000원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 386-8 더힐링타운 103동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실·주방/식당·욕실2·발코니·다락(복층시설) |
| 소유자 | 장보윤 (2020.12.15 매매, 거래가액 315,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 25,530,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고명희 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 호수 표시 | 등기상 402호 · 현황 F02호 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 미상
등기부 기준으로는 말소기준인 2021.05.10 가압류와 그 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.03.25 엠메이드대부 유한회사의 강제경매개시결정은 2021.12.20 취하로 말소됐기 때문에 현재 권리분석의 기준은 그보다 뒤인 2021.05.10 가압류입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 핵심 금액이 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고명희 | 2020.11.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금을 합산할 사안은 아닙니다. 다만 고명희는 현재 강제경매개시결정의 채권자와 동일 이름으로 나타나며, 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인해야 합니다. 그렇다고 그 가능성만으로 임차인 지위를 배제해서도 안 됩니다. 보증금·임대차계약·점유경위 확인 전에는 인수 위험을 열린 상태로 두는 것이 안전합니다.
③ 7회 유찰 — 최저가만 보면 안 된다
현재 회차는 감정가 310,000,000원에서 7회 유찰된 25,530,000원입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 17,871,000원, 9회 유찰 시 12,509,700원입니다. 하지만 이 사건에서는 유찰 횟수가 늘어나 최저가가 더 낮아지는 것 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 선순위 전입자의 보증금이 미상이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 859,540원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 37,037,359원 | 24,670,460원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 78,289,063원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 고명희 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 채권자 총 청구액 430,326,422원 중 24,670,460원이 배당되고 405,655,962원이 미배당으로 남습니다. 다만 고명희의 임차보증금이 확정되지 않아 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 다락(복층시설) 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 광남초등학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·소규모 공장 및 창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하며 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 8미터 내외, 남서측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 더힐링타운 103동은 8세대이며 사용승인일은 2017.08.30입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 고명희의 보증금이 핵심입니다. 금액을 모르면 실질취득액도 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 2020.11.06로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
- 배당요구 관계 확인. 실제 배당 여부와 미배당 보증금이 매수인에게 남는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 고명희와 강제경매 채권자 고명희가 동일 이름으로 기재돼 있어 관계인·가장임차인 가능성과 실제 임대차관계를 함께 점검해야 합니다.
- 402호 / F02호 대조. 공부상 호수와 현황 표시가 다르므로 현장·건축물대장·집합건물 현황을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부가 직접 확인되지 않았으므로 복층시설을 포함한 실제 구조와 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰률 착시 경계. 7회 유찰·최저가 25,530,000원이라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마십시오.
맺으며 — “2,553만원”보다 먼저 봐야 할 숫자가 있다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 310,000,000원이 7회 유찰돼 최저가가 25,530,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 최저가가 싸 보일수록 먼저 선순위 점유자의 보증금을 확인해야 합니다.
고명희의 전입은 2020.11.06, 말소기준 가압류는 2021.05.10입니다. 전입이 먼저지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 미상입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 최저가가 더 내려가더라도 실질취득액은 그만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
여기에 임차인과 신청채권자가 동일 이름으로 나타나는 점, 공부상 402호와 현황 F02호의 표시 차이, 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못한 점까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “7회 유찰이라 싼 물건”이 아니라 “보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 가격을 계산할 수 없는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
