수원지방법원 2025타경52094. 광주시 태전동 더힐링타운 103동 4층 402호, 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 17,871,000원으로 감정가 310,000,000원의 5.76%까지 내려왔고 8회 유찰됐습니다. 가격 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 최저가보다 임차인 인수 위험을 먼저 확인해야 하는 구조입니다.
임차인 고명희의 전입신고일은 2020.11.06, 말소기준권리인 케이아이코아즈대부의 가압류는 2021.05.10입니다. 즉 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 회수되는지가 확인되지 않으면 낙찰자가 부담할 금액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 386-8 더힐링타운 103동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 다락(복층시설) 등) |
| 소유자 | 장보윤 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 17,871,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 호수 표시 | 공부상 402호 · 현황 F02호 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입이 핵심
말소기준권리는 2021.05.10 케이아이코아즈대부 가압류 37,037,359원입니다. 그 뒤의 엠메이드대부 가압류, 광주시 압류, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 먼저 존재하는 2020.11.06 전입 임차인 고명희입니다. 조사상 대항력이 인정되며 보증금은 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고명희 | 2020.11.06 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
② 가격 판단 — 할인율보다 실질취득액이 먼저
이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 더힐링타운 103동은 8세대이고, 비교 대상 면적은 72.09㎡이나 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 310,000,000원 대비 최저가가 5.76%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
특히 이 사건에서는 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 = 낙찰가 + 실제 인수보증금을 계산할 수 없습니다. 최저가가 더 내려가더라도 인수해야 하는 미배당 보증금이 커지면 실질 부담이 낮아지지 않을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,871,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 721,678원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 37,037,359원 | 17,149,322원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 78,289,063원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 고명희 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 430,326,422원 중 예상배당은 17,149,322원이고 미배당은 413,177,100원입니다. 이 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 이를 실제 인수위험 0원으로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광남초등학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·소규모 공장 및 창고가 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 방2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 다락(복층시설) 등을 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 8m, 남서측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 호수 표시. 등기사항전부증명서에는 402호이나 현황은 F02호로 표기되어 있어 동일성 확인이 필요합니다.
- 내부 확인. 현장 조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 내부구조도는 집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 것입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 고명희의 보증금, 계약기간, 실제 지급내역과 점유범위를 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자. 현재 확인되지 않은 우선변제 관계가 실질 인수액을 좌우하므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 임차인·채권자 관계. 임차인 고명희가 경매개시결정의 채권자와 동일하므로 실제 임대차 관계와 권리행사 구조를 확인해야 합니다.
- 호수 동일성. 공부상 402호와 현황 F02호 표기가 같은 전유부분을 가리키는지 현장·건축물대장·도면을 대조해야 합니다.
- 내부 현황. 폐문부재로 실제 내부 확인이 되지 않았으므로 다락 등 내부 구조와 상태의 현황 차이를 점검해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 최저가 17,871,000원이 아니라 확인된 인수보증금을 더한 금액으로 입찰 상한을 판단해야 합니다.
맺으며 — “5.76% 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
감정가 310,000,000원짜리 물건이 8회 유찰되어 17,871,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬합니다. 그러나 이 사건에서는 그 숫자가 결론이 아닙니다. 2020.11.06 전입한 대항력 임차인 고명희의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 배당표상 인수액 0원만으로 실제 인수 위험이 없다고 볼 수 없고, 보증금이 낙찰가보다 크면서 배당되지 않는 금액이 있다면 낙찰가 외 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
또한 공부상 402호와 현황 F02호 표기가 다르고, 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 임차보증금·점유·호수 동일성을 원본으로 확정하는 것입니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 실질취득액도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
