수원지방법원 성남지원 2025타경52160. 하남시 망월동 미사강변 오벨리스크 101동 4층 444호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으며, 감정평가서상 실제 이용상태는 다락구조의 오피스텔입니다. 이 사건은 단순히 감정가보다 싸게 매입하는 경매가 아닙니다. 소유자 손미선의 부동산에 대해 임차권자 문정윤이 보증금 195,000,000원을 회수하기 위해 강제경매를 신청한 구조입니다.

말소기준권리는 2023년 9월 13일 서울신용보증재단의 가압류입니다. 하지만 문정윤은 그보다 먼저인 2021년 2월 19일 주민등록과 점유를 시작했고, 2021년 2월 1일 확정일자도 갖추었습니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력을 확보한 임차인이라는 점이 중요합니다. 등기된 임차권 자체는 매각으로 말소될 수 있지만, 보증금이 전액 배당되지 않으면 남은 보증금에 대한 매수인 인수 문제가 별도로 발생합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준은 갑구 3번 서울신용보증재단 가압류(40,558,000원)입니다. 그 이후 등기된 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 임차인 문정윤의 대항력 발생에 필요한 주민등록·점유는 말소기준일보다 앞섭니다.

또한 2021년 2월 19일 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 이 등기는 말소기준보다 먼저 이루어졌으므로 매각에 따른 처리와 관련 의무를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

문정윤은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 동일인의 임차보증금과 경매신청 청구액을 별개의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 임대차계약의 실제 성립·이행 관계와 배당 순위는 원본 서류를 통해 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다. 경매신청 청구액과 임차보증금이 동일인에게 귀속되는 점을 고려해야 하며, 위 표의 신청채권자 항목은 별도의 보증금 지급액으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 배당 및 인수금액은 확정된 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가

이 사건에서 중요한 것은 추가 유찰 시 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인의 배당액도 감소한다는 점입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 미배당 보증금이 매수인에게 남으므로, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 쉽게 줄어들지 않습니다.

현재 회차는 최저가와 배당액 및 보증금 잔액의 산술관계가 일치합니다. 후속 회차의 인수액은 임차보증금에서 예상 배당액을 차감한 추정치이며, 실제 배당액과 인수금액은 집행비용 및 배당 순위에 따라 확정됩니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 감정가 할인율만으로 판단할 수 없다

감정가는 217,000,000원이며 현재 최저가 106,330,000원은 감정가의 49%입니다. 다만 실제 검토해야 할 취득 부담은 임차보증금 미배당액을 합산한 금액입니다.

현재 회차의 제시된 추정 배당을 적용하면 실질취득 부담은 197,288,620원입니다. 감정가와의 단순 차이만으로 시장가격 대비 할인 여부를 판단할 수는 없습니다. 동일 건물 또는 인근 유사 물건의 최근 실거래가와 현재 매물가격을 확인하여 이 실질취득 부담을 기준으로 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남종합운동장 동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·업무시설·상업시설·오피스텔·관공서·근린생활시설·운동시설·공원 등이 소재합니다. 주위환경은 보통인 편으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 미사역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안설비 등이 있습니다.
• 도로. 남서측 약 18m, 북동측 약 45m의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구, 과밀억제권역 등의 지정 사항이 있습니다.
• 이용상태. 다락구조의 오피스텔로 이용 중인 것으로 평가되었으며, 건축물대장상 용도와 임대 관련 제한은 별도로 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 역세권 및 업무·상업시설 혼재 입지라는 점은 확인되지만, 현재 실거래 비교자료 없이 개별 호실의 적정 매입가격이나 매각 용이성을 확정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 명시된 문정윤 임차권의 대항력과 전액 미배당 시 매수인 인수 조건을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 입찰보증금 20%. 일반적인 10%가 아닌 특별매각조건이 적용됩니다. 현재 최저가 기준 매수신청보증금은 21,266,000원입니다.
• 실질취득액 기준 응찰. 현재 최저가 106,330,000원만이 아니라 예상 인수액 90,958,620원을 더한 197,288,620원을 기준으로 검토해야 합니다. 취득 부대비용은 별도입니다.
• 후속 회차 착시 경계. 유찰로 매각가가 내려가면 임차보증금 미배당액이 증가합니다. 최저가 하락률을 그대로 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.
• 임대차 원본 확인. 문정윤은 임차권자이자 경매 신청채권자입니다. 계약서, 보증금 지급 관계, 임차권등기 및 배당요구의 원본을 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 말소기준 이전에 이루어진 민간임대주택등기의 처리와 관련 법적 의무를 확인해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 임차권등기 이후 현재 점유자가 누구인지 확인하고, 명도 및 보증금 반환과 관련된 절차를 검토해야 합니다.
• 시세와 이용 용도. 다락구조 오피스텔 이용상태, 공부상 용도 및 동일 유형의 최근 거래가격을 확인해야 합니다.
• 배당 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 미치는 사항을 점검해야 합니다.

맺으며 — “49%에 낙찰받아도 절반 가격에 사는 것은 아니다”

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 확보한 임차인입니다. 임차인 문정윤의 보증금은 195,000,000원이며, 현재 최저가 낙찰을 가정할 경우 90,958,620원이 미배당되어 매수인에게 인수될 수 있습니다.

현재 회차의 예상 실질취득 부담은 197,288,620원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하는 구조이므로, 단순한 최저가 할인율은 가격 경쟁력의 근거가 되지 못합니다. 최근 거래시세와 임차권 처리 조건을 함께 확인해야 합니다.

특히 특별매각조건상 입찰보증금이 최저가의 20%이며, 공부상 용도와 실제 이용상태, 민간임대주택등기, 신청채권자와 임차권자의 동일인 관계까지 확인할 사항이 존재합니다.

결론적으로 이 물건은 낮아진 최저가보다 보증금 인수 구조가 중요한 사건입니다. 현재 상태에서 가격 메리트는 확인되지 않았으며, 권리관계와 실제 취득 부담을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.