수원지방법원 2025타경52160. 하남시 망월동 미사강변 오벨리스크 101동 4층 444호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 다락구조의 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 가격표가 아닙니다. 최저매각가는 106,330,000원이지만, 임차인 문정윤의 보증금 195,000,000원 중 배당으로 해결되지 않는 금액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 현재 회차 배당 가정에서 임차인에게 배당되는 금액은 104,041,380원, 부족분은 90,958,620원입니다.
따라서 이 사건은 “감정가 217,000,000원짜리를 106,330,000원에 산다”가 아닙니다. 106,330,000원에 낙찰받고 90,958,620원을 추가로 떠안을 수 있는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 대항력 있는 임차인의 보증금이 남아 있으면 인수액이 늘어나므로, 총 부담은 보증금 195,000,000원 안팎으로 고정됩니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52160 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1143-1 미사강변 오벨리스크 4층101-444호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 다락구조의 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 손미선 (2021.02.19. 거래가 216,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문정윤 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 말소기준권리는 2023.09.13. 갑구 3번 서울신용보증재단 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 임차인 문정윤입니다. 임차권등기 접수일은 2024.03.18이지만, 임대차의 전입일자는 2021.02.19, 확정일자는 2021.02.01로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음”이라고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
임차인은 문정윤 1명으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복합산 이슈는 없습니다. 다만 데이터상 문정윤은 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 등장하고, notes에는 “가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”이 기재되어 있습니다. 이 부분은 인수액을 0원으로 보는 근거가 아니라, 원본 서류 확인이 필요한 위험 신호입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문정윤 | 전유부분 전부 | 주거 (임차권등기) | 195,000,000원 | 2021.02.19 / 2021.02.01 | 2024.03.18 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 크게 안 내려간다
| 시나리오 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 90,958,620원 | 197,288,620원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 122,308,758원 | 196,739,758원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 144,236,131원 | 196,337,831원 |
표에서 보듯이 최저가는 106,330,000원에서 52,101,700원까지 내려가지만, 매수인 인수액은 90,958,620원에서 144,236,131원으로 커집니다. 즉 입찰표의 숫자만 낮아질 뿐, 실질취득 총액은 196,337,831원~197,288,620원 구간에 머뭅니다. 이 사건에서 “유찰 = 싸짐”은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,288,620원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 문정윤 보증금 (우선변제) | 195,000,000원 | 104,041,380원 | 부족분 90,958,620원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 서울신용보증재단 | 40,558,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 문정윤 | 195,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 임차인 보증금 우선변제에 투입되고, 임차보증금 부족분 90,958,620원이 매수인 인수 위험으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 하남시 망월동 “하남종합 운동장” 동측 인근에 위치합니다. 주위로 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 관공서, 근린생활시설, 운동시설, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(미사역)이 소재하여 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 다락구조의 오피스텔로 이용중입니다. 사건 용도는 근린시설이므로 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 토지·도로. 인접도로와 등고 평탄한 정방형 토지로 업무용 건부지로 이용중이며, 남서측 약 18미터, 북동측 약 45미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 “-”이고, 위반건축물 사항은 false로 정리되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 배제. 응찰 판단 기준은 106,330,000원이 아니라 현재 회차 실질취득 197,288,620원입니다.
- 임차권 인수 확인. 문정윤의 전입 2021.02.19, 확정 2021.02.01, 보증금 195,000,000원, 임차권등기 2024.03.18, 배당요구 2024.03.18을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 확약 부재. 제공 데이터에는 대항력 포기·임차권등기 말소·인수 포기 확약이 없습니다. 확약 없는 상태에서는 미배당 인수 위험을 0원으로 처리하면 안 됩니다.
- 관계인 의심 메모. notes에는 임차인 문정윤이 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 점, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다. 이는 별도 확인 포인트입니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 2-1에 민간임대주택등기가 확인됩니다. 용도·임대사업자 등록 관련 제한 여부는 입찰 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 미반영입니다. 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — 싸 보이는 숫자 뒤에 보증금이 숨어 있다
이 사건의 표면 가격은 106,330,000원입니다. 그러나 선순위 대항력 임차권의 보증금 195,000,000원이 존재하고, 현재 회차 기준 미배당 인수액은 90,958,620원입니다. 결국 실질취득은 197,288,620원으로 감정가의 90.9%입니다. 더 유찰되더라도 인수액이 늘어나는 구조라 총 부담은 보증금 근처에서 크게 내려가지 않습니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 실질취득가로만 판단해야 하는 대항력 인수형 물건입니다.
