수원지방법원 2025타경52163. 광주시 신현동 동서노블레스 105동 1층101호, 전용 59.31㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 박성희의 선순위 대항력입니다. 주민등록일 2021.10.12는 말소기준인 2022.07.27 현대캐피탈 가압류보다 빠르고, 보증금은 223,000,000원입니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 매각가 가정에서 미배당 65,054,000원을 매수인이 떠안을 수 있어, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 핵심적인 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 대항력 있는 임차인의 양수인인 신청채권자가 2026.05.21 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박성희 임차보증금에 관한 매수인 인수는 실질 0원입니다. 이 확약은 해당 임차보증금 권리에 한해 적용되므로, 확약 밖의 별도 임차인이 존재한다면 그 인수위험은 별도로 검토해야 합니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 박성희 1명이고, 을구 2-2는 별도 임차인이 아니라 기존 임차권등기의 경정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52163 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 314-30 동서노블레스 105동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.31㎡ · 4층 건물 내 1층101호 |
| 소유자 | 최옥필 · 2021.10.22 거래가액 223,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 중요한 ‘확약’
말소기준권리는 2022.07.27 현대캐피탈 주식회사 가압류 7,266,061원입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 광주시·서울특별시 강서구의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박성희의 주민등록과 점유는 말소기준보다 앞서므로, 등기 말소 여부와 별개로 원래는 대항력에 따른 인수 위험을 별도로 계산해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성희 | 전유부분 전부 · 주거 주민등록 2021.10.12 · 점유개시 2021.10.09(경정) | 223,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확정일자 2021.08.04 · 배당요구 | 확약 반영 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 161,000,000원 기준
확약을 반영하면 시세 비교의 기준은 보증금 223,000,000원이 아니라 실질취득 161,000,000원입니다. 동서노블레스 105동 전용 59.31㎡ 실거래는 4건이 확인되며, 최근 12개월 표본 2건의 평균은 270,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 평균의 59.6%입니다. 최신 거래는 2024.07의 320,000,000원이고, 최근 거래는 과거 거래 대비 16.1% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 59.31㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2024.03 | 59.31㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 59.31㎡ | 4 | 242,000,000원 |
| 2021.10 | 59.31㎡ | 1 | 223,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.31㎡ | 2건 | 270,000,000원 |
전체 4건 평균 251,250,000원보다도 최저가가 낮지만, 가격 메리트 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 이 기준에서도 실질취득 161,000,000원은 최근 시세보다 낮은 가격대입니다. 다만 거래 표본 자체가 4건이고 단지는 8세대에 불과하므로, 실거래 숫자만으로 환금성을 낙관하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 박성희 보증금 | 223,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 현대캐피탈 주식회사 가압류 | 7,266,061원 | 0원 |
| 3. 서민금융진흥원 가압류 | 7,642,771원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 박성희 보증금은 157,946,000원이 배당되고 65,054,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 미배당액이 매수인 부담으로 이어지지만, 본건은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약으로 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현1리마을회관 북동측 인근으로, 주위는 전원주택과 단지형 다세대주택이 주를 이루는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입은 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으나 운행노선·배차 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2017.07.18 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며 난방·위생·급배수·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측·서측·남측으로 노폭 약 7미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 902,300원/㎡입니다.
- 환금성. 동서노블레스 105동은 8세대로 실거래 표본도 4건입니다. 가격 할인폭과 별개로 소규모 다세대 특유의 거래량·매수층 리스크를 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 임차권 경정 확인. 을구 2-2 경정에 따라 임대차계약일은 2021.07.23, 점유개시일은 2021.10.09로 정정돼 있습니다.
- 가격 기준. 확약이 유효하다는 전제에서는 실질취득 161,000,000원을 기준으로 최근 12개월 평균 270,000,000원 및 최신 거래 320,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 5회 유찰된 물건이므로 단순 권리문제 외에 내부상태·접근성·수요·대출 가능성 등 실제 응찰 저해 요인을 현장 확인하세요.
- 압류·조세 확인. 광주시와 서울특별시 강서구 압류가 존재하므로 당해세 등 배당순위에 영향을 주는 조세채권을 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “원래는 223,000,000원짜리 인수형, 확약 때문에 달라진다”
이 물건을 최저가 161,000,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 박성희의 보증금 223,000,000원과 선순위 대항력 때문에 원래 구조는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 물건입니다. 하지만 2026.05.21 신청채권자가 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출하면서 매수인 인수는 실질 0원으로 바뀝니다.
그 전제에서는 실질취득 161,000,000원이 최근 12개월 평균 270,000,000원의 59.6%이므로 가격 메리트가 분명합니다. 다만 8세대 소규모 다세대이고 이미 5회 유찰됐다는 점은 환금성 측면의 강한 경고 신호입니다. 결론은 “권리는 확약 확인을 조건으로 해소, 가격은 유리, 환금성은 보수적으로”입니다.
