수원지방법원 2025타경52205. 경기도 하남시 덕풍동 752-3에 위치한 제1동 다가구주택과 토지가 일괄매각 대상입니다. 건물은 2013년 1월 8일 사용승인을 받은 조적조 경사지붕 지상 2층 다가구주택이고, 토지면적은 264.8㎡입니다. 소유자는 박병용이며, 2013년 3월 14일 설정된 광주지구축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 해당 회사가 현재 경매를 신청한 구조입니다.

권리관계에서 가장 중요한 사실은 등기상 권리의 소멸과 실제 점유·보증금 문제가 서로 다르다는 것입니다. 후순위 임차권등기나 압류가 매각으로 소멸하더라도, 실제 임차인의 점유와 명도, 보증금의 정확한 규모, 배당 여부까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 더욱이 이 건물은 가구수 증가로 인한 위반건축물 표기가 있어, 일반적인 깨끗한 다가구주택과 동일한 가격 기준으로 접근하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예상, 임차관계는 별도 확인

말소기준은 2013년 3월 14일 접수된 광주지구축산업협동조합의 근저당권(채권최고액 462,000,000원)입니다. 2024년 12월 12일 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 2025년 5월 15일 해당 채권자에 의한 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 후순위 하남시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

다만 성수환의 주택임차권등기는 현재 유효한 등기 항목으로 나타나며, 매각으로 소멸할 것으로 분류되어 있습니다. 성수환은 2013년 3월 14일 주민등록, 2013년 3월 22일 점유 개시로 등기되어 있어 말소기준권리와 주민등록일이 같지만 실제 점유 개시는 그 이후입니다. 현재 대항력 없음으로 분류되어 있더라도 임대차계약, 실제 점유와 확정일자, 임차권등기 원본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 미상 보증금 주의

확인된 실제 임차인은 이윤호·박홍근·최강혁·성수환, 총 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 분류된 사람은 없어 중복 임차인으로 제외할 대상은 없습니다. 박홍근의 보증금은 260,000,000원으로 확인되지만, 이윤호와 최강혁의 보증금은 확인되지 않습니다. 성수환은 임차권등기에 과거 보증금 내역이 기재되어 있으나 현재 채권액은 별도 확인이 필요합니다.

대항력 판정은 기재된 말소기준권리 및 전입·점유관계에 따른 잠정 판단입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 보유를 확정할 수 없으며, 실제 점유 및 선행 임대차관계가 확인되기 전까지 위험을 배제해서도 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 70% 유찰가가 곧 저가 매수는 아니다

이 물건의 감정가는 2,117,686,220원, 현재 최저매각가는 1,482,380,000원으로 감정가 대비 70% 수준입니다. 한 차례 유찰된 사실은 분명하지만, 최근 실거래나 인근 다가구주택의 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가를 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다.

회차가 진행되면 명목상 최저매각가는 내려가지만, 이것이 실질취득비용의 동일한 감소를 보장하지는 않습니다. 추후 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 발견되면 낙찰가가 내려간 만큼 인수 부담이 늘어 총취득비용이 일정한 수준에 묶일 가능성도 검토해야 합니다. 위반건축물의 정상화 비용과 명도 비용 역시 별도로 확인할 사항입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,482,380,000원 가정)

위 예상배당은 집행비용과 등기상 근저당 채권최고액만을 반영한 단순 계산입니다. 당해세, 최우선변제, 임차인의 배당채권 및 다른 배당요구는 반영되지 않았습니다. 근저당권의 현재 권리자는 농업협동조합자산관리회사이므로 실제 배당 상대방과 채권액을 확인해야 합니다. 특히 계산상 소유자 잔여금은 실제 교부액을 확정한 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하남시 덕풍동 나룰초등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 주변 교통시설의 연결 및 이용상황은 보통 수준입니다.
• 토지. 면적 264.8㎡, 지목 대, 평지의 정방형 토지로 소로각지에 해당합니다. 제1종전용주거지역이며 지구단위계획구역(풍산지구)에 속합니다.
• 건물. 2013.01.08 사용승인된 조적조 경사지붕 지상 2층 다가구주택입니다. 외벽은 드라이비트 및 타일 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감, 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지이용 규제. 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 제한이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되는 것으로 표시되어 있습니다. 실제 거래 시 해당 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가 3,694,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 실제 매매가격과 동일하지 않으므로 이를 기준으로 낙찰가의 저평가 여부를 확정할 수 없습니다.
• 환금성. 다가구주택·토지 일괄매각 특성상 임차인 구성, 건물 적법성, 유지보수 및 임대 가능 상태가 매수층에 영향을 줍니다. 특히 가구수 증가 위반사항은 향후 임대운영과 재매각 과정에서 확인해야 할 주요 요소입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 위반건축물 원인 확인. 일반건축물대장상 지상 1층 및 2층 가구수 증가 위반의 구체적 내용과 시정 가능성, 행정상 부담을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함 일괄매각이라고 명시되어 있습니다. 건물의 실제 현황, 감정평가 범위, 공부상 표시와의 차이를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 4명 전수 대조. 이윤호·박홍근·최강혁·성수환의 실제 점유 호실, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 성수환 임차권등기 검증. 2013년 주민등록 및 점유 개시일, 서로 다른 확정일자 기재, 1차·2차 보증금 내역과 현재 잔존채권을 대조해야 합니다.
• 배당표 재검토. 신청채권자 농업협동조합자산관리회사의 청구액 515,754,776원과 근저당 채권최고액 462,000,000원의 관계, 근저당권 이전, 배당요구 임차인의 순위 및 실제 배당가능액을 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 인근 유사 다가구주택의 최근 거래와 토지·건물 구성, 적법한 임대 가구 수를 비교해 적정 입찰가격을 판단해야 합니다. 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 볼 수 없습니다.
• 점유·명도 및 비용. 실제 점유자별 인도 가능 여부, 임차인의 보증금 반환 분쟁, 명도 비용, 미납 관리비와 공과금 등을 확인해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.11.16 매각 전에 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서와 건축물대장을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70%라는 가격보다 해결되지 않은 위험이 먼저다”

하남 덕풍동 다가구주택은 감정가 2,117,686,220원에서 1회 유찰되어 1,482,380,000원까지 최저매각가가 내려왔습니다. 말소기준권리와 후순위 소멸 구조가 비교적 분명하다는 점은 긍정적입니다.

하지만 실제 임차인 4명의 권리관계가 완전히 정리되지 않았으며, 성수환의 기존 임차권등기와 미상 보증금, 신청채권자 배당 계산의 불일치, 지상 1·2층 가구수 증가 위반건축물이라는 실질적 부담이 남아 있습니다. 특히 현재 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인폭이 시장가격 대비 이익을 의미하는지도 입증되지 않았습니다.

결론은 입찰 보류 및 추가 확인 우선입니다. 현 단계의 인수액 0원은 계산상 추정치이고, 실제 취득비용과 적정가치는 임차관계·건축물 적법성·시세 검증 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수 자체가 아니라 인수할 의무가 무엇인지, 건물을 적법하게 이용할 수 있는지, 그리고 그 모든 부담을 반영한 가격이 적절한지를 확인하는 데 있습니다.