수원지방법원 2025타경52222. 경기도 광주시 초월읍 산이리 더프라임 107동 302호, 다세대주택입니다. 감정평가에서도 이용상태를 다세대주택으로 확인하고 있으며 건물은 철근콘크리트구조 4층, 사용승인일은 2018.03.19입니다. 현재 소유자는 이승현으로 2021.05.04 매매를 원인으로 270,000,000원에 취득했습니다.

이 사건의 권리분석은 단순히 “2회 유찰돼 49%까지 내려왔다”로 끝낼 수 없습니다. 말소기준권리는 2023.10.05 북광주세무서장의 압류인데, 그보다 앞선 2021.04.30 전입·점유와 2023.06.09 임차권등기를 가진 최석철이 존재합니다. 원칙적인 산식만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담으로 연결되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 후순위 압류는 소멸

말소기준은 2023.10.05 갑구 7번 국 압류입니다. 그보다 앞서 최석철은 2021.04.30 전입·점유했고, 2021.02.09 확정일자를 보유한 상태에서 2023.06.09 임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 통상의 권리순위만 보면 매수인 인수 위험이 있는 선순위 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 경매 신청채권자이지만 임차인 수에 별도로 합산하지 않았습니다. 실제 임차인·점유 관련 인물은 최석철과 정하영 2명입니다.

③ 배당과 인수 — 산식상 1.48억 미배당, 확약으로 최석철 인수는 0원*

현재 최저매각가 124,950,000원을 전제로 하면 집행비용 2,549,300원을 제외한 122,400,700원이 최석철 보증금에 배당되고, 산식상 남는 미배당액은 147,599,300원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 124,950,000원 + 147,599,300원이 사실상 보증금 수준으로 수렴하는 구조지만, 이 사건은 확약서가 있어 최석철 미배당액을 매수인 인수액으로 보지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘미배당’은 커진다

표만 보면 낙찰가가 내려갈수록 최석철 보증금 미배당액이 147,599,300원 → 184,509,370원 → 210,276,560원으로 늘어납니다. 바로 이런 구조 때문에 대항력 인수형은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 본건 최석철은 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 있어 이 미배당액을 실질 인수액으로 적용하지 않습니다. 정하영의 미상 보증금은 이 계산과 별개입니다.

⑤ 가격 판단 — 49%여도 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없다

더프라임107동은 8세대 규모이고 사용승인일은 2018.03.19입니다. 현재 비교 대상 면적은 72.17㎡이지만 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않아, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래를 근거로 한 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 공동주택 건부지의 개별 세대입니다.
• 주위환경. 햇빛마을코아루아파트 동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역 · 공시지가 740,800원/㎡ · 토지면적 501.0㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 규모. 더프라임107동은 총 8세대입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.10 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 현재도 유효하고 매수인에게 그대로 적용되는지 반드시 원문 대조가 필요합니다.
• 정하영 보증금 확인. 2023.09.25 전입은 말소기준 2023.10.05보다 빠릅니다. 보증금·계약서·점유상태·확정일자를 확인하기 전까지 대항력 가능·미상 위험을 제거할 수 없습니다.
• 실질취득가 계산. 최석철은 확약으로 인수 0원*이지만, 정하영에게 인수할 금액이 존재하면 최저가 124,950,000원에 그 금액을 더해야 합니다.
• 세금 확인. 북광주세무서장·광주광역시 서구·창원세무서장 관련 압류가 있어 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 시세 별도 검증. 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않으므로 인근 다세대 실거래와 현재 매물을 별도로 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 임차인·점유 관련 인물이 2명으로 확인되는 만큼 현장점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 위험은 걷혔지만, 아직 닫히지 않은 변수가 있다”

이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 255,000,000원이 2회 유찰돼 124,950,000원까지 내려왔고, 선순위 임차권 보증금은 270,000,000원입니다. 원칙대로라면 현재 회차에서 최석철 미배당 147,599,300원이 남아 낙찰가가 낮아져도 총 부담이 줄지 않는 전형적인 인수형 구조가 됩니다.

하지만 2026.04.10 확약으로 최석철은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 그래서 최석철 관련 인수는 실질 0원*입니다. 여기까지라면 상당한 위험이 해소된 셈입니다.

그럼에도 결론을 ‘안전’으로 끝낼 수 없는 이유는 정하영입니다. 2023.09.25 전입으로 말소기준보다 앞서 있지만 보증금·확정일자가 미상이고, 최석철 확약의 적용 대상도 아닙니다. 결국 이 물건의 승부처는 49% 할인율이 아니라 정하영의 실제 임대차 내용과 승계 여부를 입찰 전에 확정하는 것입니다. 주된 2.7억 임차권 위험은 해소됐지만, 확약 밖 변수가 남아 있으므로 권리 확인 전 가격 판단은 보류가 맞습니다.

* 확약 적용 시 최석철 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 배당 산식상 현재 회차 미배당액 147,599,300원은 확약이 없을 경우의 룰상 참고치이며, 정하영의 권리관계에는 해당 확약이 적용되지 않습니다.