수원지방법원 2025타경52235. 경기도 광주시 신현동 파인빌리지 205동 201호, 전용 65.35㎡ 다세대주택입니다. 감정가 300,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 147,000,000원입니다. 등기상 핵심은 소유권보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 김여원입니다. 임대차계약은 2022.04.15., 확정일자는 2022.04.22., 전입·점유는 2022.05.31.이고 보증금은 358,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2025.05.20. 강제경매개시결정보다 앞서므로 본래라면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.
현재 회차 배당 가정에서는 임차인에게 144,142,000원이 우선 배당되고, 보증금 부족분은 213,858,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가 147,000,000원에 부족분을 더한 총부담은 사실상 보증금 358,000,000원에 가까워져, 최저가가 내려가더라도 싸졌다고 볼 수 없습니다. 그러나 2026.06.10. 제출된 확약서가 이 구조를 뒤집습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 456-16 파인빌리지 205동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 전용 65.35㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 · 4층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김남원 (2022.05.09. 매매, 거래가액 358,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 147,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 358,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약이 핵심
과거 우리은행 근저당권 66,000,000원은 2022.05.31. 이미 말소됐습니다. 이후 김여원의 주택임차권이 2024.06.20. 등기됐고, 전입일 2022.05.31.이 강제경매개시결정 2025.05.20.보다 앞서 대항력이 있습니다. 임차인은 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김여원 | 전유부분전부 | 358,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
* 배당계산만 놓고 보면 현재 회차 미배당 보증금은 213,858,000원입니다. 다만 2026.06.10. 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 약정이 이 임차인에게 적용되므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 가격 비교 — 1.47억이 싸 보이지만 표본이 너무 얇다
파인빌리지 205동의 제공 실거래는 전용 65.35㎡ 기준 2022.05 한 건이며 거래가는 358,000,000원입니다. 현재 최저가 147,000,000원은 이 거래가의 41.1%입니다. 확약 반영 후 실질취득도 147,000,000원이므로 숫자만 놓고 보면 큰 차이가 납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 65.35㎡ | 2 | 358,000,000원 |
| 평균 | 65.35㎡ | 1건 | 358,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 김여원 보증금 | 358,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 358,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 213,858,000원입니다. 확약이 없으면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 남지만, 2026.06.10. 확약서 적용 시 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 소재 신현3리 복지회관 북동측 인근. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 창고, 병원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 파인빌리지 205동은 8세대, 사용승인 관련 준공일은 2020.02.20.로 제공돼 있습니다. 실거래는 전용 65.35㎡ 기준 1건이고, 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 내용과 적용대상을 매각물건명세서 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 확약 전후 금액 구분. 배당계산상 미배당 보증금은 213,858,000원이지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 실제 임차인 1명. 김여원은 보증금 358,000,000원의 실제 임차인입니다. 전입·확정일자· 배당요구가 모두 확인돼 원래 권리 자체는 강합니다.
- 시세 재확인. 제공 실거래는 2022.05의 358,000,000원 1건뿐이므로 현재 시세 판단용 표본이 충분하지 않습니다.
- 환금성 확인. 8세대 다세대이고 4회 유찰된 물건이므로 실제 매수수요와 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “3.58억 인수형”을 확약이 뒤집었다
이 사건의 핵심은 최저가 147,000,000원이 아닙니다. 김여원의 보증금 358,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고 대항력까지 있어, 확약이 없었다면 현재 회차의 미배당 213,858,000원을 매수인이 떠안는 구조였습니다. 그 경우 낙찰가가 더 내려가도 실질취득 총액은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
하지만 2026.06.10. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 이 확약이 그대로 적용된다면 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 147,000,000원입니다. 권리의 큰 고비는 넘어갔습니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 비교 실거래가 2022.05의 1건뿐이고 이미 4회 유찰됐으며 8세대 다세대라는 점을 감안하면, 권리는 확약으로 개선됐지만 가격·환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
