수원지방법원 2025타경52260. 경기도 광주시 신현동 헤븐하우스4차비동 301호, 전용 55.155㎡ 규모의 다세대주택입니다. 권리관계의 중심은 임차권등기입니다. 박민형 임차인은 2022년 전입·확정일자를 갖추고 180,000,000원의 보증금을 신고했습니다. 일반적인 구조라면 부족 배당액이 매수인에게 이어질 가능성을 검토해야 하지만, 이번 사건은 2026년 4월 8일 제출된 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 의사가 확인된 특수 사례입니다.
따라서 낙찰자가 부담할 실질 인수금은 0원으로 판단합니다. 다만 확약은 해당 임차인에게만 적용되며, 권리관계와 명도 조건은 매각물건명세서 원본을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52260 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 558-5 헤븐하우스4차비동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 소유자 | 홍순옥 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 101,430,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인
말소기준권리는 2023년 2월 15일 현대캐피탈 가압류입니다. 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기는 2024년 1월 설정되었고, 임차인은 대항력과 우선변제권을 가진 상태였습니다. 확약서가 없었다면 보증금 부족분 인수 가능성을 검토해야 하는 사건입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박민형 | 180,000,000원 | 有 | 有 | 확약 적용 |
*규칙상 보증금 부족분은 산출상 존재하나 확약 조건 적용 결과입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준
동일 단지 헤븐하우스(B동) 동일 면적대 최근 실거래는 5건이며 평균 거래가는 149,000,000원입니다. 현재 최저가는 101,430,000원으로 실질취득 기준에서도 시세 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 55.16㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2025.04 | 55.16㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2024.03 | 55.16㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 55.16㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 55.16㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 평균 | - | 5건 | 149,000,000원 |
④ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 박민형 임차인에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성. 10세대 규모의 다세대이며 최근 거래 표본은 5건입니다. 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 권리 소멸. 매각 후 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다.
- 관리비·현황 확인. 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 핵심인 다세대”
이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아닙니다. 임차보증금 180,000,000원의 대항력 구조가 있지만, 확약으로 인해 해당 임차인 인수위험은 실질적으로 제거됩니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균 149,000,000원보다 낮아 가격상 여지는 있습니다. 다만 다세대 특성상 거래량과 환금성을 함께 고려해야 합니다. 권리는 확약으로 정리, 승부처는 환금성과 확약 조건 확인입니다.
