매력지수 B등급 · 확약으로 임차인 인수위험은 해소됐지만 다세대 환금성과 임차권 구조 확인이 필요한 물건
임차권등기 임차인의 대항력 포기 확약으로 실질 인수 0원이나, 소형 다세대·환금성 제한과 다수 권리관계 확인 필요성을 반영해 B등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기 임차인 박민형의 보증금은 180,000,000원으로 대항력 있는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 이 임차인에 대한 실질 인수금은 0원으로 보는 구조입니다. 최저가는 시세 대비 낮지만, 다세대 특성상 환금성과 확약 조건 확인이 핵심입니다.
감정가
207,000,000원
최초 감정
최저가
101,430,000원
2회 유찰 후
실질취득
101,430,000원
확약 적용 인수 0원
핵심지표
68.1%
최근 실거래 평균 대비
수원지방법원 2025타경52260. 경기도 광주시 신현동 헤븐하우스4차비동 301호, 전용 55.155㎡ 규모의 다세대주택입니다. 권리관계의 중심은 임차권등기입니다. 박민형 임차인은 2022년 전입·확정일자를 갖추고 180,000,000원의 보증금을 신고했습니다. 일반적인 구조라면 부족 배당액이 매수인에게 이어질 가능성을 검토해야 하지만, 이번 사건은 2026년 4월 8일 제출된 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 의사가 확인된 특수 사례입니다.
따라서 낙찰자가 부담할 실질 인수금은 0원으로 판단합니다. 다만 확약은 해당 임차인에게만 적용되며, 권리관계와 명도 조건은 매각물건명세서 원본을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경52260
소재지
경기도 광주시 신현동 558-5 헤븐하우스4차비동 3층301호
물건종류 / 이용상태
다세대주택 · 공동주택(다세대주택) 이용
소유자
홍순옥
감정가 / 최저가
207,000,000원 / 101,430,000원
매각기일
2026.06.29
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 180,000,000원
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인
말소기준권리는 2023년 2월 15일 현대캐피탈 가압류입니다. 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기는 2024년 1월 설정되었고, 임차인은 대항력과 우선변제권을 가진 상태였습니다. 확약서가 없었다면 보증금 부족분 인수 가능성을 검토해야 하는 사건입니다.
② 임차인 분석
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
박민형
180,000,000원
有
有
확약 적용
⚠️ 확약 적용 범위 주택도시보증공사가 제출한 확약 내용에 따라 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하기로 한 구조입니다. 따라서 박민형 임차인에 대한 실질 인수금은 0원*으로 판단합니다. *규칙상 보증금 부족분은 산출상 존재하나 확약 조건 적용 결과입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준
동일 단지 헤븐하우스(B동) 동일 면적대 최근 실거래는 5건이며 평균 거래가는 149,000,000원입니다. 현재 최저가는 101,430,000원으로 실질취득 기준에서도 시세 평균보다 낮습니다.
거래월
전용
층
거래가
2025.07
55.16㎡
1
135,000,000원
2025.04
55.16㎡
1
120,000,000원
2024.03
55.16㎡
3
130,000,000원
2022.04
55.16㎡
2
180,000,000원
2021.12
55.16㎡
3
180,000,000원
평균
-
5건
149,000,000원
매각대금 배분 (101,430,000원)
실질취득 vs 실거래 평균
확약 적용 후 실질취득 101,430,000원으로 최근 평균 거래가보다 낮습니다.
④ 입찰 체크리스트
확약 확인. 박민형 임차인에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
다세대 환금성. 10세대 규모의 다세대이며 최근 거래 표본은 5건입니다. 아파트 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.
권리 소멸. 매각 후 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다.
관리비·현황 확인. 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 핵심인 다세대”
이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아닙니다. 임차보증금 180,000,000원의 대항력 구조가 있지만, 확약으로 인해 해당 임차인 인수위험은 실질적으로 제거됩니다. 현재 최저가는 최근 실거래 평균 149,000,000원보다 낮아 가격상 여지는 있습니다. 다만 다세대 특성상 거래량과 환금성을 함께 고려해야 합니다. 권리는 확약으로 정리, 승부처는 환금성과 확약 조건 확인입니다.
사건 개요
단지 평균
2.0회 유찰
소재지
경기도 광주시 신현동 558-5 헤븐하우스4차비동 3층301호
법원·사건
수원지방법원
성남지원·2025타경52260
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-06-29 10:00
·제3별관 1층 제5호법정
물건
헤븐하우스4차비동 3층301호
철근콘크리트구조 55.155㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 광주시 신현동 558-5 헤븐하우스4차비동 3층301호
2025-05-30 14:58
