수원지방법원 2025타경52262. 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 ‘더폴라리스3차’ 제2동 3층 302호, 현황 다세대주택입니다. 말소기준은 2022년 12월 5일 설정된 한국양계농업협동조합 근저당권이고, 이후 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 0원입니다.
문제는 권리보다 가격 검증입니다. 이 물건은 감정가 343,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 240,100,000원입니다. 하지만 데이터상 실거래가 표본은 없고, 단지 총 세대수도 16세대입니다. 즉 “한 번 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 현재가가 실제 시장에서 얼마나 받아줄 가격인지를 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52262 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 253-5 더폴라리스3차 2동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 현황 다세대주택 |
| 소유자 | 김정은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 240,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 307,762,422원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 신고 내역 없음. tenants 데이터상 임차인은 0명이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정평가 기타참고사항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유자는 다시 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 70%여도 ‘시세 검증’이 비어 있다
감정가 343,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 240,100,000원입니다. 인수액이 없으므로 매수인 실질취득도 현재 기준 240,100,000원입니다. 다만 realtor 데이터상 최근 매각사례는 제공되지 않았고, area_matched도 false입니다. 따라서 실거래 평균과 직접 비교해 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
| 구분 | 금액 | 메모 |
|---|---|---|
| 감정가 | 343,000,000원 | 기준가격 |
| 현재 최저가 | 240,100,000원 | 1회 유찰, 감정가 70% |
| 실질취득 | 240,100,000원 | 매수인 인수 0원 반영 |
| 단지 세대수 | 16세대 | 소규모 다세대 |
③ 예상배당표 (매각가 240,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,161,400원 |
| 1. 근저당 · 한국양계농업협동조합 | 336,000,000원 | 235,938,600원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 8,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 344,500,000원 중 235,938,600원만 배당되어 미배당 108,561,400원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 경강선 “초월역” 북서측 인근입니다. 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 남서측 인근 경충대로변 노선버스정류장 및 남동측 인근 경강선 “초월역”이 있어 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 제2동 제4층 건물 중 제3층 제302호입니다. 사용승인은 2022.10.07이고, 기본 위생·급배수시설, 승강기, 도시가스 공급설비를 갖추었습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 더폴라리스3차는 총 16세대 소규모 단지입니다. 데이터상 최근 매각사례가 없으므로 동일 건물·인근 다세대 실거래 확인이 입찰가 산정의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 데이터는 0명이지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원본, 실제 점유자를 반드시 확인하세요.
- 실거래 보강. 데이터상 실거래 표본이 없습니다. 더폴라리스3차뿐 아니라 초월읍 쌍동리 인근 다세대의 준공연도·전용면적·역 접근성을 맞춰 비교해야 합니다.
- 응찰가 상한. 현재 실질취득은 240,100,000원입니다. 인수 0원이라도 취득세·명도·수리비·보유비를 더하면 총투입액은 올라갑니다.
- 소규모 단지 리스크. 16세대 다세대는 아파트 대단지보다 매수층이 얇을 수 있습니다. 매도 계획이 있다면 보수적인 환금 기간을 잡아야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고, tenants 데이터상 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 가격입니다. 감정가에서 1회 유찰되어 240,100,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없고 단지 규모도 16세대입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 보수 검증입니다. 입찰가를 정하기 전 동일 생활권 다세대 실거래와 실제 점유·관리비를 확인해야 합니다.
