서울중앙지방법원 2023타경106499. 서울 관악구 봉천동 65-3의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층/지하1층으로, 사용승인일은 1972.12.19이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 대 112.0㎡, 제2종일반주거지역이고 공시지가는 3,409,000원/㎡입니다.
등기 흐름만 보면 현재 남아 있는 근저당권이나 압류는 없습니다. 과거 하나은행 채권최고액 120,000,000원의 근저당권은 2017.09.26 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.05.30 접수된 강제경매개시결정입니다. 문제는 이 기준보다 앞선 2018.01.02 및 2022.11.23 전입 점유자가 확인된다는 점입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무와 실제 승계 금액을 최종 확정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경106499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 65-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 벽돌조 시멘트벽돌조 슬래브지붕 · 지상2층/지하1층 · 사용승인일 1972.12.19 |
| 토지 | 대 · 112.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,409,000원/㎡ |
| 소유자 | 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 919,638,770원 / 735,711,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 선순심 / 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
과거 2009.11.26 설정된 하나은행 근저당권 120,000,000원은 2017.09.26 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 2019.02.07 현재 소유자에게 소유권이 이전됐고, 2023.05.30 채권자 선순심의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 따라서 현재 확인되는 등기 기준의 말소기준권리는 이 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가도 미정
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강진희 | 미상 | 2018.01.02 | 2023.06.21 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 연제선 | 1층 | 2022.11.23 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 강진희는 배당요구가 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 얼마가 배당되고 얼마가 남을지는 계산할 수 없습니다. 연제선 역시 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 승계 위험의 크기를 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 735,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,757,110원 |
| 1. 경매개시결정 · 선순심 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 690,953,890원 |
위 배당은 집행비용과 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 두 임차인의 보증금과 우선변제권이 확인되지 않았으므로, 위 표의 소유자 잔여액이나 매수인 인수 0원을 실제 최종 배당·인수 결과로 확정해서는 안 됩니다.
④ 건물 현황 — 공부와 실제 사용을 함께 확인해야 한다
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 호실 구성. 1층 전면 1개, 후면 1개, 2층 1개 각 호실이 있는 것으로 조사됐습니다.
- 공실 부분. 1층 후면 출입문의 유리가 파손되어 있으며 공실로 조사됐습니다.
- 면적 차이. 공부상 2층 면적은 47.93㎡이나 현황은 60.2㎡입니다.
- 용도 차이. 공부상 변소는 감정평가 기준시점 현재 창고로 이용 중입니다.
- 건물 연혁. 사용승인일은 1972.12.19이며, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 알루미늄 및 PVC창호입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울봉천초등학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 인근에 서울대입구역(관악구청) 지하철 2호선과 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 112.0㎡, 완경사·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역에 포함됩니다.
- 추가 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함된 것으로 제시돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 735,711,000원 | 35,000,000원 | 690,953,890원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 588,568,800원 | 35,000,000원 | 545,283,112원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 470,855,040원 | 35,000,000원 | 428,746,490원 |
신청채권자 선순심의 청구액 35,000,000원은 세 시나리오 모두 전액 배당되는 것으로 계산돼 미배당액은 0원입니다. 그러나 이 결과는 임차인의 미상 보증금을 반영한 실질취득비용 계산과는 별개입니다. 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차보증금이 실제 존재하고 배당으로 소멸하지 않는다면 추가 승계 부담이 남을 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 두 임차인의 보증금 확인. 강진희·연제선의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자와 배당관계 확인. 두 사람 모두 확정일자가 확인되지 않았습니다. 강진희는 2023.06.21 배당요구가 확인되지만 실제 배당순위와 미배당 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
- 연제선 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항요건 충족 시 낙찰 후 승계 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 2층 공부상 47.93㎡와 현황 60.2㎡의 차이, 제시외 건물, 변소의 창고 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 1층 점유 구분. 전면·후면 각 1개 호실 중 후면은 공실로 조사됐고 연제선은 1층 점유로 기재돼 있어 실제 점유 범위를 특정할 필요가 있습니다.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘얼마를 승계하는가’를 확인해야 한다
이 사건은 등기부상 복잡한 근저당이나 압류가 얽힌 물건은 아닙니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.05.30 강제경매개시결정입니다. 그러나 그보다 앞선 전입일을 가진 실제 점유자 2명이 확인되고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다.
따라서 핵심은 최저가 735,711,000원이 감정가 919,638,770원보다 낮다는 사실이 아니라, 낙찰 후 승계할 임차보증금이 실제로 존재하는지, 존재한다면 얼마인지입니다. 이 숫자가 확정되지 않는 한 실질취득비용도 확정되지 않습니다. 건물 역시 1972.12.19 사용승인, 제시외 건물 포함, 2층 공부·현황 면적 차이까지 있어 현장 확인의 비중이 큰 사건입니다. 이 물건의 권리분석은 ‘등기부가 단순하다’에서 끝나는 것이 아니라 선순위 가능 임차인의 실체와 보증금 확인에서 완성됩니다.
