서울중앙지방법원 2023타경106499. 서울 관악구 봉천동 65-3의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 919,638,770원이고 유찰 없는 신건이라 최저매각가도 같습니다. 건물은 주택으로 이용 중이며 토지는 112.0㎡입니다. 건물은 벽돌조·시멘트벽돌조 슬래브지붕의 지상 2층·지하 1층 구조이고 사용승인일은 1972.12.19입니다.
등기부만 보면 현재 근저당권은 없습니다. 과거 하나은행 근저당권 120,000,000원은 2017.09.26 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.05.30 접수된 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2018.01.02와 2022.11.23에 전입한 임차인들이 있다는 점입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태라 실제 매수인 부담액은 아직 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경106499 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 65-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 112.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 가로장방 |
| 건물 | 벽돌조 시멘트벽돌조 슬래브지붕 · 지상2층/지하1층 · 사용승인일 1972.12.19 |
| 소유자 | 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 919,638,770원 / 919,638,770원 (신건) |
| 청구액 | 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인 2명
현재 등기상 근저당권은 없고, 2009.11.26 설정된 하나은행 채권최고액 120,000,000원의 근저당권은 2017.09.26 이미 말소됐습니다. 이후 현재 소유자인 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회가 2019.02.07 소유권을 취득했고, 2023.05.30 선순심을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 접수됐습니다.
그런데 임차인 강진희는 2018.01.02, 연제선은 2022.11.23 전입했습니다. 두 전입일 모두 2023.05.30 말소기준보다 앞섭니다. 기록상 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있으며, 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 매각대금 배당표에 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 실제 권리분석에서는 보증금 확인 전까지 0원 인수로 단정하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심 리스크
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강진희 | 미상 | 2018.01.02 | 미상 | 미상 | 2023.06.21 | 대항력 있음 | 해당 없음 |
| 연제선 | 1층 | 2022.11.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 919,638,770원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,596,388원 |
| 1. 경매개시결정 · 선순심 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 873,042,382원 |
배당 계산상 신청채권자 35,000,000원은 전액 배당되고 873,042,382원이 소유자 교부로 남는 구조입니다. 다만 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 특히 두 선순위 임차인의 보증금이 미상인 만큼 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수금 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 919,638,770원 | 35,000,000원 | 873,042,382원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 735,711,016원 | 35,000,000원 | 690,953,906원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 588,568,812원 | 35,000,000원 | 545,283,124원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울봉천초등학교 서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 인근에 서울대입구역(관악구청) 지하철 2호선과 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 토지. 112.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 3,409,000원/㎡입니다.
- 건물. 지상2층/지하1층의 주택으로 이용 중이며 사용승인일은 1972.12.19입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강진희 보증금 확인. 2018.01.02 전입, 2023.06.21 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 배당가능액과 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
- 연제선 보증금·배당요구 확인. 2022.11.23 전입한 1층 점유자로 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 각 호실 점유 재확인. 1층 전면 1개, 후면 1개, 2층 1개 호실이 확인되며 1층 후면은 출입문 유리가 파손된 공실입니다. 현장 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 공부상 2층은 47.93㎡이나 현황은 60.2㎡이며, 공부상 변소는 창고로 이용 중입니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없고 선순위 임차보증금도 미상입니다. 최저가만으로 저가 여부를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “등기부가 단순해도 임차인이 선순위면 끝까지 봐야 한다”
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 919,638,770원인 신건입니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고 현재 경매의 기준권리는 2023.05.30 강제경매개시결정이라 등기부 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 강진희는 2018.01.02, 연제선은 2022.11.23 전입해 모두 기준권리보다 앞섭니다. 두 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 인수 0원 안전형으로 분류할 수 없습니다. 특히 연제선은 배당요구 여부도 확인되지 않아 더 주의가 필요합니다.
따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 가격 검토보다 선순위 임차보증금 확인이 먼저입니다. 배당표상 신청채권자의 미배당액이 0원이라는 사실과, 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는다는 결론은 서로 다른 문제입니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 각 호실의 실제 점유관계를 원본 서류와 현장에서 확인한 뒤에야 실질취득비용과 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.
