서울중앙지방법원 2024타경6176. 서울 관악구 신림동 492-2의 토지와 지상 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 실제 이용은 1층 소매점, 2층 기타사무소, 3층부터 5층까지 다중주택이고 옥탑1층에는 다락과 계단실이 있습니다. 매각조건에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 따라서 단일 아파트처럼 임차인 한 명만 확인하고 끝낼 수 있는 구조가 아니라, 여러 점유자와 각 임대차의 범위를 개별적으로 확인해야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2019.07.17 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이고, 2024.12.17 수협은행이 임의경매개시결정을 받았습니다. 2025.01.17 등기된 김리연의 주택임차권은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부 밖 점유관계 중에는 말소기준보다 앞선 전입이 있어, 등기만 보고 인수위험을 닫을 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경6176 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 492-2 · 서울특별시 관악구 조원로 136 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 소매점 · 2층 기타사무소 · 3층-5층 다중주택 · 옥탑1층 다락·계단실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지상5층 |
| 토지 | 184.8㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 중로한면 |
| 소유자 | 임채연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,855,549,400원 / 2,855,549,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,983,789,648원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2019.07.17 수협은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존이 이뤄졌고, 수협은행 근저당은 토지 신림동 492-2의 담보물에 추가된 공동담보입니다. 이후의 임의경매개시결정과 김리연 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 15건을 한꺼번에 보지 말고 선후관계를 나눠라
| 성명 / 법인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미경 | 2023.04.21 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손승희 | 2021.12.27 | 미상 | 2024.12.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정민 | 2021.11.10 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신남정 | 2021.08.26 | 미상 | 2024.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문병구 | 2020.09.27 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김범규 | 2021.12.13 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문준영 | 2023.08.08 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황지인 | 2024.06.12 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이수정 | 2021.12.20 | 미상 | 2024.12.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 설소연 | 2021.12.22 | 미상 | 2024.12.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진숙 | 2024.01.08 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엠에스엠로컬 주식회사 | 2017.02.13 | 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| YANG LIANYU | 2023.05.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김리연 | 2021.10.15 | 120,000,000원 | 2025.01.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍덕기 | 미상 | 10,000,000원 | 2024.12.31 | 판정불가 | 미상 | 없음 |
김리연은 3층 중 일부 약 17㎡, 문패상 304호에 관해 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.09.13, 점유개시일은 2021.10.02, 주민등록일은 2021.10.15, 임차보증금은 120,000,000원, 차임은 100,000원입니다. 모두 말소기준권리인 2019.07.17보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,855,549,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,955,494원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 2,280,000,000원 | 2,280,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 544,593,906원 |
신건 가정에서는 수협은행 근저당 채권최고액 2,280,000,000원이 전액 배당되고 잠정 잔여 544,593,906원이 계산됩니다. 다만 이 잔여는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이므로 실제 소유자 교부액으로 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 2,855,549,400원 | 2,280,000,000원 | 0원 | 544,593,906원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,284,439,520원 | 2,259,195,125원 | 20,804,875원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,827,551,616원 | 1,806,876,100원 | 473,123,900원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신사동주민센터 서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 주상지대이며 제반 요건은 보통입니다.
- 교통. 원거리에 지하철 2호선 신대방역이 있고 노선 버스정류장이 소재하며 교통여건은 보통입니다.
- 복합 이용. 1층 소매점, 2층 기타사무소, 3층-5층 다중주택으로 이용되는 혼합형 건물입니다. 임차·점유 관계가 여러 층에 걸릴 수 있어 명도와 임대차 확인이 단일 주택보다 복잡합니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 전기설비, 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 184.8㎡, 공시지가 6,750,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·정방형·중로한면입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각조건상 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 엠에스엠로컬 주식회사 확인. 2017.02.13 전입의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 범위와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 홍덕기 확인. 보증금 10,000,000원과 배당요구는 확인되지만 전입일이 미상입니다. 전입일·점유개시일을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 김리연 범위 대조. 3층 중 일부 약 17㎡, 문패상 304호의 임차권등기와 현황을 대조하고 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 현황 대조. 조사된 임차·점유 관계 15건의 실제 호실·층·점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 매각목록과 감정평가서에서 다시 확인해야 합니다.
- 회차별 배당 차이. 현재 회차에서는 미배당이 0원이지만 1회 유찰 시 20,804,875원, 2회 유찰 시 473,123,900원의 미배당이 발생합니다.
- 실질취득액 판단. 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 최저매각가 2,855,549,400원을 실질취득액으로 고정해 판단하지 마세요.
맺으며 — “배당상 0원 인수”보다 먼저 임대차를 닫아야 한다
이 사건의 등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2019.07.17 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 김리연 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 신건 배당모형에서도 수협은행 채권은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 실제 입찰판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사에는 2017.02.13 전입한 엠에스엠로컬 주식회사가 있고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 관계는 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 홍덕기도 전입일이 확인되지 않아 판정이 남습니다. 게다가 1층 소매점·2층 사무소·3층부터 5층 다중주택의 혼합용도 건물에 임차·점유 관계가 다수 존재합니다. 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 실질 인수액은 아직 닫히지 않은 사건입니다. 입찰 전에 선순위 가능 점유자의 보증금과 임대차 범위를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
