수원지방법원 2025타경52272. 광주시 신현동 현성아름빌 101동 3층 302호, 전용 55.03㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려갔다는 사실 자체가 아니라, 선순위 대항력 임차인의 보증금을 누가 최종 부담하느냐입니다. 송재원은 2021.02.15 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.01.21로, 말소기준인 2022.05.06 한국투자저축은행 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 제출한 2026.04.10 확약서에는 송재원의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 전액을 회수하지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 내용이 있습니다. 이 확약이 적용되는 송재원 보증금에 한해서는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52272 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 815 현성아름빌 101동 3층302호 · 도로명 경기도 광주시 상태길 73-18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 55.03㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 · 지하1층/지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 김선규 (2021.04.13 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
말소기준은 2022.05.06 갑구 7번 한국투자저축은행 가압류 36,917,233원입니다. 그 뒤 국민행복기금 가압류 13,194,637원, 서민금융진흥원 가압류 9,598,070원, 2023.02.23 송재원 임차권등기, 2025.05.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 우리은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 기준이 아닙니다.
다만 송재원의 임차권등기 자체가 말소기준 뒤에 등기됐다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 송재원의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.02.15로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.01.21입니다. 그래서 본래는 대항력 있는 선순위 임차인으로 보아야 합니다. 이 위험을 실질적으로 제거하는 자료가 바로 2026.04.10 확약서입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송재원 | 전유부분 전부 | 2021.02.15 / 2021.01.21 | 210,000,000원 | 대항력 有 2026.04.10 확약으로 포기 | 우선변제 배당요구 2023.02.23 | 승계 0원* 확약 적용 |
* 확약을 반영하지 않는 배당 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 102,576,640원이며, 이는 원칙적으로 매수인 인수 추정액입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 2026.04.10 확약의 적용을 전제로 합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 157,000,000원’을 봐야 한다
현성아름빌 101동은 10세대 규모이고, 비교 면적은 전용 55.03㎡입니다. 확인된 실거래 4건의 전체 평균은 197,000,000원이지만, 이 평균에는 2021~2022년의 203,000,000원·213,000,000원·215,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 55.03㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2022.02 | 55.03㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 55.03㎡ | 1 | 213,000,000원 |
| 2021.07 | 55.03㎡ | 2 | 203,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.03㎡ | 1건 | 157,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 157,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득 109,760,000원은 이 최근 시세의 69.9%입니다. 따라서 확약이 유효하다는 전제에서는 가격 할인 폭이 분명히 존재합니다. 다만 최근 가격이 과거 구간보다 -25.4% 내려온 하락 추세이므로, 197,000,000원의 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 1. 임차인 송재원 보증금 · 우선변제 | 210,000,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 가압류 · 한국투자저축은행 | 36,917,233원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민행복기금 | 13,194,637원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,598,070원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 송재원 보증금 중 102,576,640원이 미배당됩니다. 원칙적 대항력 구조라면 이 금액이 매수인 인수 위험이지만, 2026.04.10 확약을 적용하면 해당 미배당분의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현초등학교 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 구조입니다. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물의 3층 302호입니다.
- 도로·토지. 대체로 사다리형 토지이며 북서측 및 남서측 세로에 접합니다. 토지면적은 642.0㎡, 공시지가는 1,252,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 속하며, 소하천예정지와 접하거나 저촉되는 내용이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 거주자 폐문부재로 내부구조·이용상태는 건축물대장과 일반적 이용상황을 기준으로 조사됐습니다.
- 환금성. 현성아름빌 101동은 10세대, 사용승인일은 2013.06.14입니다. 확인된 거래는 4건이고 최근 12개월 표본은 1건이며 최근 가격 추세는 -25.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.04.10 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 미변제 시에도 임차권등기 말소라는 세 가지 핵심 문구가 현재 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 확약과 배당을 분리해서 보기. 배당표상 미배당 보증금은 102,576,640원이지만, 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 실질취득가 판단이 완전히 달라집니다.
- 점유 재확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 현재 점유자와 명도 대상이 누구인지 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 시세는 157,000,000원을 우선. 전체 평균 197,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 157,000,000원을 기준으로 판단하고, -25.4% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 환금성 보수적으로 평가. 10세대 소규모이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계도 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%이므로 재매각 속도와 매수층을 넓게 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 토지·환경 제한 확인. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·소하천 관련 제한 등 적용 범위를 원문과 현황에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸게 보이는 이유”보다 “인수가 사라지는 근거”가 먼저다
이 물건은 감정가 224,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 109,760,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 송재원의 보증금 210,000,000원이 그대로 살아 있다면, 이 낮은 최저가는 실질적인 가격 메리트가 아닙니다. 현재 회차에서도 미배당 인수액이 102,576,640원이고, 유찰이 더 진행되면 인수액이 134,950,976원·157,585,683원으로 커지기 때문입니다.
이 구조를 바꾸는 것은 2026.04.10 확약서입니다. 그 확약에 따라 송재원은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 따라서 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원, 현재 최저가 기준 실질취득은 109,760,000원으로 볼 수 있습니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 157,000,000원의 69.9%입니다.
다만 가격만으로 등급을 높게 줄 사건은 아닙니다. 최근 거래 추세가 -25.4%이고, 10세대 소규모 다세대에 최근 12개월 거래가 1건뿐이며, 경매 통계도 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 확약 확인은 필수, 가격은 할인, 환금성은 보수적. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.
