부동산임의경매

2025타경101214 · 부산서부지원 · 근린시설
철근콘크리트구조 51.8577㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

179,200,000원 1억 7,920만 감정가 256,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

부산서부지원 10:00

입찰 보증금

1,792만원

최저가의 10% · 17,920,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 2.56억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 위험은 0원이나 주거용 오피스텔 임차인 보증금 미상 리스크 확인이 필요한 물건.

가격 최저가 179,200,000원은 감정가 256,000,000원의 70%이며 1회 유찰 후 가격
자금 입찰보증금 약 17,920,000원 · 매수인 인수액 0원
리스크 임차인 최민우 전입은 말소기준권리 이후로 대항력 없음. 보증금은 미상

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서상 주거용 오피스텔 이용 중이며, 임차인 최민우가 신고되어 있어 보증금 미상 부분은 확인이 필요한 물건입니다.

감정가

256,000,000원

근린시설

최저가

179,200,000원

1회 유찰(70%)

매수인 인수

0원

권리 인수 없음

핵심지표

임차 확인

보증금 미상

부산지방법원 2025타경101214. 부산 북구 구포동 웅진아름누리 3층 302호는 등기상 근린시설이지만 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2024년 3월 28일 설정된 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경101214
소재지	부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 3층302호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 주거용 오피스텔 이용중
소유자	주식회사금원텍
감정가 / 최저가	256,000,000원 / 179,200,000원
신청채권자 / 청구	경남중앙신용협동조합 / 102,740,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준권리는 을구 1번 경남중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 124,800,000원이며, 이후 설정된 부산광역시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 인수 부담은 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 미상 확인 필요

임차인	전입일	대항력	우선변제	승계
최민우	2024.03.29	없음	확인 필요	없음

임차인 최민우는 전입신고일이 말소기준권리인 2024.03.28 이후입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 실제 배당 여부는 매각물건명세서 및 관련 서류 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,308,800원
경남중앙신용협동조합 근저당	124,800,000원	124,800,000원
소유자 교부	-	51,091,200원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

1회 유찰 후 최저매각가는 감정가의 70%입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다.

⚠️ 확인 필요 주거용 오피스텔 이용 중이고 임차인 신고가 있습니다. 대항력은 없지만 보증금 미상 부분은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부산 북구 구포동 가람중학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장과 부산도시철도 구포역이 위치합니다.
지역규제. 일반상업지역, 방화지구, 철도보호지구 등에 해당합니다.
건물상태. 공부와 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차 확인. 최민우 전입일은 말소기준 이후로 대항력은 없으나 보증금 미상입니다.
가격 판단. 현재 최저가는 179,200,000원으로 감정가 대비 70% 수준입니다.
권리 검토. 경남중앙신용협동조합 근저당 이후 권리는 소멸 구조입니다.
현장 확인. 주거용 이용 상태와 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 점유 확인이 핵심”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 난도는 낮습니다. 하지만 등기상 근린시설이고 실제는 주거용 오피스텔로 이용 중이며 임차 신고가 존재합니다. 대항력은 없지만 보증금 미상이라는 변수는 남아 있습니다. 인수 위험은 낮고, 현장 점유 확인이 승부처인 물건입니다.

부동산임의경매

권리는 단순하지만, 주거용 임차 리스크 확인 필요 — 부산 웅진아름누리 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 미상 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 179,200,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 점유 확인이 핵심”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-23	유찰	2억 5,600만원
2	2026-08-25	대기	1억 7,920만원