서울중앙지방법원 2025타경102792. 강남구 역삼동 더힐 비동 501호, 다세대 물건입니다. 소유자 김철현은 2022년 3월 30일 매매를 원인으로 거래가액 665,000,000원에 취득했고 2022년 4월 20일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라, 그보다 앞서 임대차계약을 맺고 전입한 신평화의 590,000,000원 임차보증금입니다.
신평화는 2022년 4월 1일 임대차계약, 2022년 4월 7일 확정일자, 2022년 4월 20일 주민등록 및 점유개시를 했고, 2024년 5월 7일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준은 2025년 5월 2일 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102792 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 798-1 더힐 비동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 26.98㎡ · 비동 5층 501호 |
| 소유자 | 김철현 · 2022.03.30 매매 · 거래가액 665,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 204,145,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신평화 / 590,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
등기 흐름에는 2021년 수협은행 신탁과 2023년 국민건강보험공단 압류가 있었지만, 신탁등기는 2022년 4월 20일 말소됐고 국민건강보험공단 압류도 2023년 6월 12일 해제됐습니다. 현재 입찰자가 집중해야 할 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 2025년 5월 2일 강제경매개시결정보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갑니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신평화 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 590,000,000원 | 2022.04.20 | 2022.04.07 | 2024.05.07 | 대항력 있음 우선변제 | 보증기관 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 46%가 아니라 실질취득 약 133%
더힐은 총 40세대, 2021년 1월 14일 준공됐고 비교 면적은 26.98㎡입니다. 제공된 동일·유사면적 최근 거래 12건의 평균은 443,637,500원, 최신 거래는 2024년 12월 390,000,000원입니다. 최저가 204,145,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 46.0%에 불과하지만, 이 사건에서는 그 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 26.93㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2024.11 | 28.42㎡ | 3 | 471,000,000원 |
| 2024.11 | 26.93㎡ | 5 | 472,500,000원 |
| 2024.11 | 26.93㎡ | 4 | 437,010,000원 |
| 2024.11 | 28.66㎡ | 4 | 456,010,000원 |
| 2024.11 | 28.96㎡ | 4 | 462,010,000원 |
| 2024.11 | 28.96㎡ | 6 | 475,000,000원 |
| 2024.11 | 25.07㎡ | 4 | 425,010,000원 |
| 2024.11 | 26.98㎡ | 3 | 395,100,000원 |
| 2024.11 | 28.42㎡ | 4 | 468,010,000원 |
| 2024.11 | 25.07㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2024.10 | 26.98㎡ | 4 | 467,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 443,637,500원 |
대항력 임차인의 보증금은 590,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰가가 204,145,000원으로 낮아져도 미배당 보증금 389,513,030원을 인수하게 되고, 경제적 취득부담은 결국 보증금 약 590,000,000원 수준으로 되돌아옵니다. 이는 최근 12개월 평균 443,637,500원의 약 133.0%, 최신 거래 390,000,000원의 약 151.3% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,145,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,658,030원 |
| 1. 임차인 신평화 보증금 | 590,000,000원 | 200,486,970원 |
| 2. 경매개시결정 · 신평화 | 590,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 590,000,000원 중 200,486,970원이 배당되고, 389,513,030원이 매수인 인수로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시 — 낙찰가 하락만큼 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 204,145,000원 | 200,486,970원 | 389,513,030원 |
| 6회 유찰 시 | 163,316,000원 | 160,229,576원 | 429,770,424원 |
| 7회 유찰 시 | 130,652,800원 | 128,023,661원 | 461,976,339원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 매각가가 204,145,000원에서 163,316,000원, 다시 130,652,800원으로 내려가도 임차인이 매각대금에서 받지 못하는 금액이 389,513,030원 → 429,770,424원 → 461,976,339원으로 늘어납니다. 따라서 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮춰주지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 규모·준공. 더힐은 총 40세대이며 준공일은 2021.01.14입니다.
- 토지. 관련 토지는 대지, 평지·정방형이며 중로한면 조건입니다. 토지면적은 328.2㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 13,490,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업기타로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.5회이며, 본건은 현재 5회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 잔액 확인. 주택임차권 590,000,000원의 실제 존속 여부와 배당 후 잔액을 매각물건명세서·등기부 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 신평화로 나타나는 이유와 법률관계를 확인해야 합니다. 가장임차인 의심 정황만으로 인수액을 0원 처리하면 안 됩니다.
- 최저가 기준 판단 금지. 204,145,000원이 최근 시세의 46.0%라는 수치만으로 입찰가를 정하면 핵심 인수위험을 놓칩니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 유찰될수록 매각가가 낮아지는 동시에 임차보증금 인수액이 커집니다.
- 시세 원본 대조. 제공된 최신 실거래는 2024.12 거래이므로 입찰 시점의 추가 실거래를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “33% 낙찰가”보다 “5.90억 실질취득”을 봐야 한다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 623,000,000원에서 최저가 204,145,000원까지 내려온 5회 유찰 다세대입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인 신평화의 보증금이 590,000,000원이고, 현재 예상배당 후에도 389,513,030원이 남아 매수인이 인수합니다.
따라서 승부처는 “2.04억에 살 수 있느냐”가 아닙니다. 실제로 약 5.90억을 부담하는 물건을 최근 실거래 평균 4.44억 수준과 비교해 살 것인가입니다. 현재 자료 기준으로 실질취득은 최근 12개월 평균의 약 133.0%이고 최신 거래 390,000,000원보다도 높습니다. 추가 유찰이 되더라도 인수액이 함께 증가합니다. 권리상 인수 부담이 크고, 가격 메리트도 확인되지 않는 구조이므로 임차권의 실체와 소멸 가능성이 원본 서류에서 명확하게 뒤집히지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.
