서울중앙지방법원 2025타경102792. 강남구 역삼동 더힐 비동 501호, 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김철현이고 2022.04.20. 거래가액 665,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 핵심은 최저가격이 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 신평화는 2022.04.20. 전입·점유를 시작했고 2022.04.07. 확정일자를 받았으며, 보증금은 590,000,000원입니다. 2024.05.07. 주택임차권등기까지 마쳤고, 말소기준은 그보다 늦은 2025.05.02. 강제경매개시결정입니다.
따라서 최저매각가가 163,316,000원으로 감정가의 약 26%까지 내려와도 매수인의 총 부담이 그만큼 낮아지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 임차인에게 160,229,576원이 우선배당되고 429,770,424원이 미배당되어 매수인에게 승계됩니다. 현재 가격과 인수액을 합치면 593,086,424원으로, 보증금 590,000,000원 수준에 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102792 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 798-1 더힐 비동 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 26.98㎡ |
| 소유자 | 김철현 (2022.04.20. 소유권이전 · 거래가액 665,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 163,316,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신평화 / 590,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준은 2025.05.02. 강제경매개시결정입니다. 신평화의 전입·점유는 2022.04.20., 확정일자는 2022.04.07., 주택임차권등기는 2024.05.07.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서상 을구 1번 주택임차권은 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신평화 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.20 | 2022.04.07 | 590,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 429,770,424원 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
더힐은 40세대, 2021.01.14. 사용승인된 물건으로 비교 면적은 26.98㎡입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 443,637,500원, 최신 거래는 2024.12. 390,000,000원입니다. 표면상 최저가 163,316,000원은 최근 12개월 평균의 36.8%지만, 이 비율에는 임차보증금 미배당 인수가 빠져 있으므로 실제 가격 메리트 판단에는 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 26.93㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2024.11 | 28.42㎡ | 3 | 471,000,000원 |
| 2024.11 | 26.93㎡ | 5 | 472,500,000원 |
| 2024.11 | 26.93㎡ | 4 | 437,010,000원 |
| 2024.11 | 28.66㎡ | 4 | 456,010,000원 |
| 2024.11 | 28.96㎡ | 4 | 462,010,000원 |
| 2024.11 | 28.96㎡ | 6 | 475,000,000원 |
| 2024.11 | 25.07㎡ | 4 | 425,010,000원 |
| 2024.11 | 26.98㎡ | 3 | 395,100,000원 |
| 2024.11 | 28.42㎡ | 4 | 468,010,000원 |
| 2024.11 | 25.07㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2024.10 | 26.98㎡ | 4 | 467,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 443,637,500원 |
실질취득을 보증금 수준인 590,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 443,637,500원의 약 133.0%입니다. 최신 거래 390,000,000원과 비교하면 약 151.3% 수준입니다. 따라서 163,316,000원이라는 최저가를 근거로 “최근 시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,316,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,086,424원 |
| 1. 임차인 신평화 보증금 | 590,000,000원 | 160,229,576원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 신평화 | 590,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 590,000,000원 중 160,229,576원이 배당되고 429,770,424원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (제공 자료 기준)
- 규모. 더힐은 40세대이며 2021.01.14. 사용승인됐습니다. 비교 대상 면적은 26.98㎡입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 328.2㎡이며 평지·정방형, 중로한면 조건입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 13,490,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회이며, 이 사건은 현재 6회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 163,316,000원만 보고 시세의 36.8%라고 판단하면 안 됩니다. 현재 미배당 인수액은 429,770,424원입니다.
- 실질취득 기준. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크므로 총 부담은 낙찰가가 내려가도 약 590,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 배당결과 확인. 임차보증금 전액 배당 여부가 매수인 승계액을 결정합니다. 현재 배당가정에서는 429,770,424원이 남습니다.
- 임차관계 원본 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 신평화로 표시돼 있으므로 임대차계약과 경매신청 채권관계를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.63억짜리 물건이 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 623,000,000원에서 최저가 163,316,000원까지 내려온 6회 유찰 물건이라 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 신평화의 대항력 있는 임차보증금은 590,000,000원이고, 현재 회차에서는 배당 후 429,770,424원이 매수인에게 남습니다. 현재 낙찰가와 인수액을 합친 593,086,424원은 최근 12개월 실거래 평균 443,637,500원보다 높습니다. 7회·8회 유찰 시에도 총 부담은 각각 592,629,139원, 592,263,311원으로 거의 변하지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 임차보증금이 사실상 실질취득가격을 약 5.9억원에 고정한다는 점입니다.
