318,976,000원
서울중앙지방법원 2025타경102792. 강남구 역삼동 ‘더힐’ 비동 501호, 제공 면적 기준 전용 26.98㎡ 다세대 물건입니다. 감정가 623,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 318,976,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순 할인형이 아닙니다. 을구 1번 주택임차권 신평화가 보증금 590,000,000원, 전입 2022.04.20, 확정일자 2022.04.07로 확인되고, 매각물건명세서상 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 인수하는 구조입니다.
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 싸지는 효과가 제한됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 그래서 매수인 관점의 경제적 기준은 최저가 318,976,000원이 아니라 보증금 590,000,000원 안팎입니다. 이 기준은 제공 실거래 평균 443,637,500원을 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102792 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 798-1 더힐 비동 5층501호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 제공 전용 26.98㎡ · 더힐 · 40세대 · 사용승인 2021.01.14 |
| 소유자 | 김철현 (2022.04.20. 거래가 665,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 623,000,000원 / 318,976,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신평화 / 590,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 등기 발급 | 2026.07.06 · 서울중앙지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
이 사건의 말소기준은 제공 데이터상 2025.05.02. 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 문제는 그보다 앞서 2024.05.07. 을구 1번 주택임차권이 등기되어 있고, 그 임차권의 전입·점유개시일은 2022.04.20, 확정일자는 2022.04.07입니다. 즉 배당에서 보증금 590,000,000원을 다 받지 못하면 부족분은 매수인 인수로 남는 구조입니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 승계·중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신평화 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.04.20 확정 2022.04.07 배당요구 2024.05.07 | 590,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실제 임차인 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. tenants 데이터의 is_subrogation, is_guarantor가 모두 false이므로 보증금은 중복 합산하지 않고, 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
제공된 더힐 실거래 표본 12건의 평균은 443,637,500원, 범위는 390,000,000원~475,000,000원입니다. 현재 최저가는 318,976,000원으로 실거래 평균의 71.9%처럼 보이지만, 이 사건은 대항력 인수형입니다. 보증금 미배당을 떠안으면 경제적 기준은 보증금 590,000,000원 안팎이므로, 실거래 평균 대비 약 133.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 26.93㎡ | 6 | 390,000,000원 |
| 2024.11 | 28.42㎡ | 3 | 471,000,000원 |
| 2024.11 | 26.93㎡ | 5 | 472,500,000원 |
| 2024.11 | 26.93㎡ | 4 | 437,010,000원 |
| 2024.11 | 28.66㎡ | 4 | 456,010,000원 |
| 2024.11 | 28.96㎡ | 4 | 462,010,000원 |
| 2024.11 | 28.96㎡ | 6 | 475,000,000원 |
| 2024.11 | 25.07㎡ | 4 | 425,010,000원 |
| 2024.11 | 26.98㎡ | 3 | 395,100,000원 |
| 2024.11 | 28.42㎡ | 4 | 468,010,000원 |
| 2024.11 | 25.07㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2024.10 | 26.98㎡ | 4 | 467,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 443,637,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 318,976,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,265,664원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 1. 임차인 신평화 보증금 | 590,000,000원 | 313,710,336원 | 부족분 276,289,664원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 신평화 | 590,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 매각대금 318,976,000원 중 집행비용 5,265,664원을 제외한 313,710,336원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 276,289,664원이 인수위험으로 남습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 낙찰가가 내려가도 총액은 잘 안 내려간다
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 318,976,000원 | 313,710,336원 | 276,289,664원 | 595,265,664원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 255,180,800원 | 250,808,269원 | 339,191,731원 | 594,372,531원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 204,144,640원 | 200,486,615원 | 389,513,385원 | 593,658,025원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 최저가가 318,976,000원에서 204,144,640원으로 내려가도, 미배당 보증금 인수액이 276,289,664원에서 389,513,385원으로 늘어납니다. 결국 매수인 총 부담은 보증금 590,000,000원 부근에 머뭅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (제공 데이터 기준)
- 용도. 사건 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태 항목은 “감정평가서 pdf 참조”로만 제공되어 실내 이용상태·점유 세부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 328.2㎡, 평지·정방형·중로한면입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역이고 토지이용상황은 상업기타로 제공됩니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함으로 제시됩니다.
- 규모. 더힐은 40세대, 사용승인일 2021.01.14로 제공됩니다. 소규모 다세대 특성상 아파트 대단지보다 환금성 검토가 더 중요합니다.
- 위반 여부. 감정평가 데이터상 violation은 false입니다. 다만 공부와의 차이 등 감정 세부 항목은 “감정평가서 pdf 참조”로 제공되어 원본 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가 대비 51.2%라는 숫자가 핵심이 아닙니다. 보증금 미배당 인수 후 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 주택임차권의 보증금 590,000,000원, 전입 2022.04.20, 확정 2022.04.07, 배당요구 2024.05.07을 원본으로 대조하세요.
- 명세서 인수문구 확인. 제공 notes상 “보증금 전액을 받지 않으면 매수인이 인수”라고 되어 있으므로, 매각물건명세서 최종본의 인수권리 문구가 핵심입니다.
- 관계인 리스크 확인. notes에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로, 임대차계약·실점유·보증금 지급자료 확인이 필요합니다.
- 시세 상한 재설정. 제공 실거래 평균은 443,637,500원이고 최고 거래도 475,000,000원입니다. 보증금 590,000,000원 기준은 시세 표본 상단을 넘어섭니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터만 사용한 자동 분석 의견입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·임차권등기명령 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰”보다 “대항력 보증금”이 더 크다
이 물건은 겉으로는 3회 유찰되어 최저가가 318,976,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 실질은 대항력 있는 임차보증금 590,000,000원을 중심으로 움직이는 인수형 사건입니다. 현재 회차에서 예상 미배당 인수액은 276,289,664원이고, 낙찰가와 인수액을 합치면 595,265,664원입니다. 이는 제공 실거래 평균 443,637,500원보다 높습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리상 핵심은 임차권 인수, 가격상 핵심은 실질취득이 시세를 초과한다는 점입니다.