수원지방법원 2025타경52287. 경기도 광주시 능평동 에코타운 101동 1층 101호, 전용 58.75㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 198,000,000원이고 3회 유찰된 최저매각가는 67,914,000원입니다. 현재 소유자는 이승보이며, 2021.01.13 매매를 원인으로 2021.02.08 소유권을 이전받았고 거래가액은 190,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 단순한 ‘최저가 할인율’이 아니라 김기주 임차권의 대항력과 그 뒤 제출된 확약서입니다.
김기주는 2021.02.08 전입·점유를 시작하고 2021.02.09 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 2021.12.13 국의 압류이므로 김기주의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 원래는 대항력 있는 임차권으로 보증금 190,000,000원 중 배당받지 못하는 부분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 현재 회차의 배당 계산상 미배당은 123,708,452원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 490-8 에코타운 101동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 58.75㎡ · 지상4층 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 이승보 (2021.01.13 매매 · 2021.02.08 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 67,914,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2021.12.13 국의 압류입니다. 김기주의 전입·점유 2021.02.08은 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 2023.03.03 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 2025.05.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2026.04.02 제출된 확약서 때문에 김기주의 미배당 보증금은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 분석합니다.
② 임차인 — 김기주는 확약, 양지훈은 말소기준 이후 전입
| 이름 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기주 | 2021.02.08 · 확정일자 2021.02.09 | 190,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
| 양지훈 | 2023.09.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
양지훈은 2023.09.01 전입으로 말소기준권리 2021.12.13보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 순서상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인은 아닙니다. 김기주의 보증금 권리는 확약서에서 주택도시보증공사가 양수한 것으로 표시되어 있으므로 주택도시보증공사를 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 32.3%라는 숫자보다 ‘표본 1건’을 먼저 본다
동일 면적 58.75㎡의 확인된 실거래는 2022.07, 4층 210,000,000원 1건입니다. 비교 평균·최저·최고도 모두 210,000,000원으로 동일하며, 최저매각가 67,914,000원은 이 금액의 32.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 58.75㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 평균 | 58.75㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
표면적으로는 가격차가 매우 큽니다. 다만 비교 가능한 거래가 2022.07 한 건뿐이라 67,914,000원을 곧바로 현재 시세 대비 ‘68% 이상 싸다’고 단정하기는 어렵습니다. 특히 에코타운 101동은 총 9세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회, 낙찰률은 0%로 표시됩니다. 가격 할인과 별개로 환금성에는 보수적 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,622,452원 |
| 1. 임차인 김기주 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 66,291,548원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 김기주 보증금 부족분 123,708,452원이 발생합니다. 다만 2026.04.02 확약서에 따라 이 부족분에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조, 지상4층 내 제1층 제101호입니다.
- 입지. 능평4리 마을회관 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 소방설비, 지상주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 494.0㎡, 공시지가 678,500원/㎡, 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황은 외관상 탐문조사와 건축물현황도 등을 참고해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.02 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상과 조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 김기주 임차권 말소. 배당 부족분 123,708,452원이 발생하는 구조이므로, 확약대로 전액 변제 없이도 임차권등기가 말소되는지 절차를 확인해야 합니다.
- 양지훈 점유 확인. 전입은 말소기준
- 양지훈 점유 확인. 전입보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 실제 점유와 인도 상황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 거래표본 한계. 동일 면적 실거래는 2022.07의 210,000,000원 한 건이므로 이를 그대로 현재 시세로 고정하지 말아야 합니다.
- 환금성. 총 9세대 다세대이고 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0%로 표시돼 있어 재매각 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 직접 확인이 충분하지 않았으므로 실제 내부구조·이용상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 최저가”보다 중요한 건 확약의 효력과 환금성
이 사건은 처음 권리표만 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 최저가 67,914,000원만 보고 접근해서는 안 되는 물건입니다. 확약이 없다면 미배당 123,708,452원이 따라붙어 실질부담이 191,622,452원까지 올라갑니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.04.02 대항력을 포기하고 전액 변제 없이도 임차권등기를 말소하겠다고 확약하면서 주된 인수는 실질 0원이 됐습니다.
그래서 권리위험은 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저가는 확인된 210,000,000원 실거래의 32.3%에 불과하나 그 거래가 2022.07 한 건뿐이고, 물건 자체도 9세대 다세대에 3회 유찰된 상태입니다. 확약은 권리를 풀어줬지만, 희소한 거래표본과 낮은 환금성까지 해결해 주는 것은 아닙니다. 권리는 확약 원문과 말소 절차를 확인하고, 가격은 현재 매수수요를 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
