한 줄 평 임차인 신고가 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조라 권리분석 자체는 단순합니다. 다만 이 물건은 다세대이고, 비교 실거래가 2021.07 단 1건뿐입니다. 최저가가 실거래 205,000,000원의 55.7%로 낮아 보이지만, 표본이 1건이라 가격 메리트는 현장·시세 재확인 전까지 보수적으로 봐야 합니다.
수원지방법원 2025타경52322. 경기도 광주시 목현동 147-5, 등기상 비01호이자 현황호수 B101로 표기된 다세대 물건입니다. 감정가는 163,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 뒤 114,100,000원입니다. 권리의 출발점은 2016.04.15 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후 압류·가압류·근저당·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 임차인 데이터도 없어 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다.
하지만 이 물건의 판단 포인트는 “권리가 깨끗한가”보다 시세를 얼마나 신뢰할 수 있는가입니다. 제공된 실거래는 휴하우스(B동) 2021.07 거래 1건뿐이고, 대상면적 83.7㎡와 실거래 면적 55.96㎡는 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최저가 1.141억만 보고 바로 “시세보다 싸다”고 결론 내리기보다는, 권리는 단순하되 가격 검증은 별도로 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52322 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 147-5 지1층층비01호 · 도로명주소 경기도 광주시 이배재로 277-7 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 휴하우스(B동) · 대상면적 83.7㎡ |
| 소유자 | 신유성 (2016.04.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 114,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 140,598,296원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 데이터는 없습니다. 실제 임차인은 0명으로 표시되며, 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다. 말소기준은 2016.04.15 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후의 압류·가압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 데이터 기준 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 낮아 보여도 표본은 1건
제공된 휴하우스(B동) 실거래는 2021.07 1건입니다. 최저가 114,100,000원은 이 거래가의 55.7%로 표시되지만, 거래 표본이 1건이고 면적 매칭도 false입니다. 따라서 본 리포트의 시세 비교는 “저가 가능성”이 아니라 “검증 필요”로 읽는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 55.96㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 205,000,000원 |
현재 회차 최저가 114,100,000원은 감정가 163,000,000원의 70%이고, 실거래 205,000,000원과 단순 비교하면 55.7%입니다. 하지만 실거래가 2021.07 한 건뿐이라, 같은 건물·같은 층·같은 면적의 현재 시장가격으로 확정하기는 어렵습니다. 특히 대상면적은 83.7㎡, 실거래 면적은 55.96㎡로 제공 데이터상 면적 매칭이 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,397,400원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 159,600,000원 | 111,702,600원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 172,900,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사티플레인대부 | 26,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 7,551,330원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 237,983,346원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 114,100,000원 가정 시 채권자 총 청구 604,034,676원 중 예상 배당은 111,702,600원, 미배당은 492,332,076원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (제공 데이터 기준)
- 용도. case.usage_label은 다세대이고, 토지이용상황도 다세대입니다. 아파트가 아니라 다세대 물건으로 봐야 합니다.
- 건물. 휴하우스(B동), 총 5세대, 사용승인일은 2016.03.23입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 285.0㎡, 공시지가 603,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역으로 표시되며, 자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 호수 표기. 등기사항전부증명서상 호수는 “비01호”, 현황호수명은 “B101”로 표기되어 있습니다. 입찰 전 원본 서류와 현황을 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 114,100,000원입니다.
- 시세 검증. 실거래 1건만으로 시세를 단정하지 마세요. 특히 대상면적 83.7㎡와 실거래 면적 55.96㎡의 불일치를 확인해야 합니다.
- 호수 확인. 등기상 “비01호”와 현황호수 “B101” 표기 차이는 현장·건축물대장·매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 다세대도 공용부분 관리비·사용료 정산 문제가 생길 수 있으니 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인은 필수입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 확인 후
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 임차인 데이터가 없고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며, 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 다세대 소규모 물건이고 실거래 표본이 2021.07 단 1건이라, 최저가가 실거래 대비 55.7%라는 숫자만으로 “확실히 싸다”고 말하기는 어렵습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장·시세·호수표기 확인 후 판단입니다.
