서울중앙지방법원 2025타경1109. 강남구 역삼동 ‘동원스위트뷰역삼’ 4층 404호, 전용 84.83㎡ 아파트입니다. 신영석·정상희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2018년 1월 3일 정상희를 채무자로 한 하나은행 근저당권이 채권최고액 253,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 그 뒤의 현재 경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
등기상 인수되는 권리는 확인되지 않고 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상이므로, 확인된 임차인이 없다는 점과 실제 점유·임대차 현황 확인은 구분해 접근해야 합니다. 가격은 더 분명합니다. 현재 최저가 15억원은 최근 12개월 평균 11억9,750만원보다 3억250만원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1109 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 745-13 동원스위트뷰역삼 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.83㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 404호 |
| 사용승인 | 2017.12.18 |
| 소유자 | 신영석 2분의 1 · 정상희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,500,000,000원 / 1,500,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 193,296,158원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다
말소기준은 2018.01.03 하나은행 근저당권입니다. 2023년과 2025년에 정상희 지분에 설정됐던 삼성카드 가압류는 각각 해제돼 이미 말소됐고, 2024년 하나은행이 진행했던 임의경매도 취하돼 등기가 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.03.24 다시 개시된 하나은행 임의경매이며, 이후 2026.05.13 신영석 지분에 설정된 서울신용보증재단 가압류 41,763,069원은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 15억은 최근 거래보다 3억 높다
동원스위트뷰역삼 동일면적 84.83㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 3건 평균은 1,198,333,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 1,197,500,000원, 최신 거래는 2026년 1월 1,200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.83㎡ | 6 | 1,200,000,000원 |
| 2025.06 | 84.83㎡ | 1 | 1,195,000,000원 |
| 2024.08 | 84.83㎡ | 4 | 1,200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.83㎡ | 2건 | 1,197,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 15억원은 최근 12개월 평균의 125.3%입니다. 최신 거래 12억원과 비교해도 정확히 3억원 높고, 전체 실거래 평균 1,198,333,333원과 비교해도 15억원이 훨씬 높습니다. 최근 12개월 평균은 이전 표본 대비 -0.2%로 소폭 하락한 흐름이므로, 과거 평균만 근거로 가격을 높게 평가할 이유도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,500,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,400,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 253,000,000원 | 253,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 41,763,069원 | 41,763,069원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,187,836,931원 |
현재 회차 기준 채권총액 294,763,069원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표의 하나은행 금액은 채권최고액 253,000,000원 기준이며, 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제와 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 역삼동, 지하철 2호선 역삼역 남측 인근입니다. 다세대주택·소규모 아파트·도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 진입로는 일방통행이며 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 있습니다.
- 도로. 토지 남동측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·대공방어협조구역·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역이며, 2025.03.24 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 637.7㎡, 공시지가 9,595,000원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 2017.12.18 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 거래표본. 총 28세대이며 동일면적 확인 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 표본이 많지 않아 개별 호수의 상태와 층 차이를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준은 최근 거래로. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 1,197,500,000원과 최신 거래 1,200,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 15억원은 이 수준보다 25%가량 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1,200,000,000원, 2회 유찰 시 960,000,000원입니다. 현재보다 가격 판단 구간이 크게 달라집니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획에 2025.03.24 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 원문으로 확인하세요.
- 배당표 한계. 소유자 잔여액 1,187,836,931원은 당해세·최우선변제 미반영 전제입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건은 등기상으로는 해석이 복잡하지 않습니다. 2018년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 현재 경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 신건 가격 15억원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 1,197,500,000원의 125.3%, 최신 거래 12억원보다 300,000,000원 높은 가격입니다. 여기에 최근 거래 추세도 -0.2%로 소폭 하락했습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 지금 싸게 살 수 있는 물건”이 아니라, “권리는 단순하지만 현재 가격이 최근 시장보다 높은 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
