서울중앙지방법원 2025타경2058. 서울 강남구 청담동 엘프론트청담 지하2층 비213호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 현장조사 당시에는 물건만 적치되어 있었습니다. 등기상 현재 소유자는 이현승이며, 2023.06.28 주식회사신한은행의 채권최고액 540,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 단순한 편입니다. 임차인 조사 내역이 없고 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 적혀 있습니다. 그러나 이 사건에는 등기부 인수와 별개로 반드시 가격에 얹어 봐야 할 항목이 있습니다. 2024년 2월분부터 2026년 7월분까지의 공유부분 관리비 12,181,600원이 체납되어 있고, 2026.09.03 제출된 체납내역서상 매수인이 승계합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2058 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 청담동 132-16 엘프론트청담 지하2층비213호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현장조사 당시 물건만 적치 |
| 건물 위치 | 지하3층/지상7층 건물 내 지하2층 비213호 · 지층 소재로 창호 없음 |
| 소유자 | 이현승 |
| 감정가 / 최저가 | 627,000,000원 / 501,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구액 | 440,325,607원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 2023.06.28 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 2025.02.20 케이비국민카드 가압류와 2025.06.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 80%, 그러나 시세 비교는 미확인
감정가는 627,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 501,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 401,280,000원(64%), 3회 유찰 시 321,024,000원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 80%이므로 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 공부상 제2종근린생활시설이고 지하2층에 위치하며 창호가 없는 물건인 만큼, 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 확인해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 501,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,416,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 540,000,000원 | 494,184,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,665,751원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 501,600,000원 가정 시 채권자 총 미배당은 62,481,751원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표상 권리 인수액은 0원이지만 공유부분 관리비 12,181,600원 승계는 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 청담동, 지하철 7호선 청담역 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남서측 인근에 지하철 7호선 청담역, 서측 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 편입니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현장조사 당시 물건만 적치되어 있었습니다. 지하2층 소재이고 창호는 없습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 및 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적 1,496.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 21,650,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 환금성 확인. 실거래 자료가 없어 현재 최저가와 실제 시장가격을 직접 비교할 수 없습니다. 지하2층·창호 없음·제2종근린생활시설이라는 물건 특성을 반영해 거래사례와 임대수요 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유부분 관리비. 2024년 2월분부터 2026년 7월분까지 12,181,600원 체납내역이 있고 매수인이 승계합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 501,600,000원이 시세보다 낮다는 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 이용상태 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현장조사 당시 물건만 적치된 상태였습니다.
- 지하 물건 특성. 지하2층 소재이며 창호가 없으므로 실제 사용 가능성·임대수요·현장 상태를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 62,481,751원이 발생하지만, 그 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·체납관리비 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “추가 부담 0원”은 다르다
이 사건은 임차인이 없고, 2023.06.28 주식회사신한은행 근저당을 말소기준으로 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하므로 등기·임차 권리관계는 비교적 단순합니다. 하지만 공유부분 관리비 12,181,600원을 매수인이 승계한다는 별도 부담이 명확히 적혀 있습니다. 또한 현재 최저가 501,600,000원은 감정가의 80%이지만, 실거래 시세자료가 없어 이 가격이 실제 시장에서 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 말소 여부보다 관리비 승계와 지하2층 근린생활시설의 실제 시세·수요를 얼마만큼 확인하느냐에 있습니다.
