서울중앙지방법원 2025타경2058. 청담동 엘프론트청담 지하2층 비213호입니다. 사건 자료의 용도 표기는 ‘대지’이고, 감정평가 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현장조사 당시에는 영업 중인 음식점이 아니라 물건만 적치되어 있는 상태로 확인됐습니다. 건물은 지하3층·지상7층 철근콘크리트 구조이고, 대상 호실은 지하층이라 창호가 없습니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 이현승이 2023.06.28 소유권을 이전받으면서 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 540,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.02.20 케이비국민카드의 16,665,751원 가압류, 2025.06.24 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 청담동 132-16 엘프론트청담 지하2층 비213호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 표기 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현장조사 당시 물건 적치 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상7층 · 대상 호실 지하2층 · 창호 없음 |
| 소유자 | 이현승 · 2023.06.28 소유권이전 · 거래가액 592,068,100원 |
| 감정가 / 최저가 | 627,000,000원 / 627,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 440,325,607원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당 없음이고 법정지상권 역시 해당 없음입니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 인수권리는 없습니다. 2023.06.28 신한은행 근저당을 기준으로, 그 뒤의 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 자료에는 동일 건물·유사 호실의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 모두 627,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 특히 대상은 지하2층의 제2종근린생활시설로, 일반 주거용 부동산보다 호별 입지·가시성·접근성·실제 영업 가능성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 627,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,670,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,665,751원 | 16,665,751원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,664,249원 |
현재 회차에서는 채권총액 556,665,751원이 전액 배당되는 계산이며 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 61,664,249원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.4% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당은 줄어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 627,000,000원 | 556,665,751원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 501,600,000원 | 494,184,000원 | 62,481,751원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 401,280,000원 | 394,867,200원 | 161,798,551원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 501,600,000원으로 내려가고 채권자 미배당은 62,481,751원이 됩니다. 2회 유찰 시에는 매각가 401,280,000원, 미배당 161,798,551원입니다. 중요한 점은 채권자의 미배당이 커지는 것과 별개로, 자료상 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원이라는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 청담동 소재 지하철 7호선 청담역 북동측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남서측 인근에 청담역, 서측 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현장조사 당시에는 물건만 적치된 상태였습니다.
- 호실 특성. 지하2층 소재로 창호가 없습니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 소화전, 스프링클러, 기계식 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 및 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,496㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 21,650,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·상대보호구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 627,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고, 동일 건물·유사 지하 근린생활시설의 실제 거래·임대사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 적합성. 공부상 일반음식점이지만 현재 물건 적치 상태입니다. 실제 영업·임대 활용 가능성과 내부 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 지하층 특성. 지하2층이고 창호가 없는 구조인 만큼 접근성·가시성·환기·실사용성이 환금성과 임대수요에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 신한은행 근저당과 이후 가압류의 소멸 여부, 매각물건명세서의 인수권리 해당 없음 기재를 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 관리·점유 확인. 현재 점유 상태와 관리비 체납 여부, 인도에 필요한 절차를 현장 및 관리주체에 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획상 제한이 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 관할 기관 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 2023.06.28 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤따른 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인도 없고 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수 0원이라는 점은 분명합니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 627,000,000원으로 같지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래가가 없어 이를 ‘싸다’고 평가할 자료가 없습니다. 게다가 공부상 일반음식점인 지하2층 호실이고 현장조사 당시 물건만 적치되어 있었으며 창호도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부보다 실제 사용성과 시장 환금성을 얼마에 평가할 것인가입니다. 권리는 합격, 가격은 별도 검증. 현재 자료만으로는 그 선이 가장 정확합니다.
