서울중앙지방법원 2025타경2065. 서울 중구 신당동 충현빌라 제지층 비02호, 전용면적 53.46㎡의 다세대주택입니다. 감정평가서상 현황도 다세대주택으로 추정되며, 건물은 1994.06.20. 사용승인을 받은 알.씨 및 연와조 경사스라브지붕 3층 건물입니다. 본건은 지하층에 위치하고, 충현빌라는 총 8세대입니다.
등기 흐름에서 현재 분석의 기준점은 2023.03.23. 서울특별시 중구 압류입니다. 이후 설정된 대부금융가이드의 근저당, 임금임의 근저당 및 소유권이전청구권가등기, 현재 강제경매개시결정은 모두 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없는 것으로 명시되어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2065 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 829-5 비02호 · 도로명 서울특별시 중구 동호로17나길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.46㎡ · 제지층 비02호 |
| 소유자 | 심명진 · 2021.11.29. 소유권이전등기(2014.02.06. 협의분할에 의한 상속) |
| 건물 | 1994.06.20. 사용승인 · 3층 건물 · 충현빌라 8세대 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 과거 을구에는 김효종 명의의 주택임차권이 2006.12.20. 등기되어 보증금 55,000,000원, 주민등록·점유개시 2003.06.18., 확정일자 2004.02.19.로 기재됐지만, 해당 임차권은 2007.06.13. 말소됐습니다. 따라서 이 과거 임차권을 현재 매수인의 인수보증금으로 합산하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건에는 동일 면적 또는 직접 비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 208,000,000원 또는 최저가 208,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 근거가 없습니다. 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
특히 본건은 지하층 다세대이고, 충현빌라가 총 8세대인 소규모 건물입니다. 감정평가상 주위환경은 보통, 대중교통은 양호하나, 가격 판단은 별도의 인근 다세대 실거래와 지하층 거래 사례를 대조한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,712,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사대부금융가이드 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 임금임 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 4. 갑구 18번 경매개시결정 · 주식회사 금융구제가이드 | 30,000,000원 | 9,288,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 225,000,000원 중 204,288,000원이 배당되어 20,712,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장충중학교 북측 인근이며, 주변에는 다세대주택·연립주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3·6호선 환승역인 약수역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·현황. 감정평가상 현황 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 지하층 비02호이며 전용면적은 53.46㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구, 정비구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 204.1㎡, 공시지가 3,779,000원/㎡이며 완경사 가로장방형 토지입니다.
- 건물 연식. 사용승인일은 1994.06.20.이며 충현빌라는 총 8세대입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2024.11.26. 임금임 명의 소유권이전청구권가등기의 원인과 담보가등기 여부를 등기 원본 및 관련 서류로 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 분석상 기준권리는 2023.03.23. 압류입니다. 배당요구종기·매각물건명세서·등기부 최신본을 함께 맞춰 보세요.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 신당동·약수역 인근의 유사 면적 다세대, 특히 지하층 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 지하층 현황. 내부 상태, 채광·환기·누수 여부, 실제 사용상태는 현장 확인이 중요합니다.
- 점유 확인. 현재 임차인 자료는 없지만 현황조사 및 매각 직전 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 장점은 분명합니다. 자료상 매수인이 인수할 권리는 0원이고, 현재 임차인도 확인되지 않습니다. 2023.03.23. 압류 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조여서 권리관계 자체는 비교적 정리되어 있습니다.
다만 결론을 가격까지 확대해서는 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 208,000,000원이고, 직접 비교할 최근 실거래 데이터가 없으므로 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 지하층 다세대·8세대 소규모 건물이라는 환금성 요소와 2024.11.26. 가등기 성격 확인 과제가 남습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 가격과 환금성 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
