서울중앙지방법원 2025타경2065. 서울 중구 신당동 829-5, 통칭 충현빌라 비02호로 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가는 208,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 166,400,000원입니다. 현재 소유자는 심명진이며, 소유권은 2014.02.06. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2021.11.29. 이전등기됐습니다. 이번 경매는 2025.06.24. 강제경매개시결정으로 진행되고, 신청채권자 청구금액은 30,000,000원입니다.
권리 흐름에서 중요한 날짜는 2023.03.23.입니다. 자료상 갑구 14번 서울특별시 중구의 압류가 말소기준권리로 산정돼 있고, 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 2024년 근저당, 2024.11.26. 가등기와 근저당, 2025년 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 현재 임차인 신고 내역은 없으며, 과거 김효종 명의의 주택임차권등기는 2007.06.13. 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2065 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 신당동 829-5 비02호 · 도로명 서울특별시 중구 동호로17나길 13 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 53.46㎡ · 제지층 비02호 |
| 건물 | 알.씨 및 연와조 경사스라브지붕 3층 · 사용승인 1994.06.20. |
| 소유자 | 심명진 · 2021.11.29. 소유권이전등기 (원인 2014.02.06. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 166,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 금융구제가이드(변경전: 주식회사 대부금융가이드) / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 자료상 매수인 인수 0원
현재 임차인 신고 내역은 없습니다. 과거 을구 3번에는 김효종의 주택임차권이 있었고 보증금 55,000,000원, 주민등록·점유개시 2003.06.18., 확정일자 2004.02.19.로 기재됐지만, 해당 임차권등기는 2007.06.13. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 과거 임차권을 현재 낙찰자의 승계보증금으로 합산하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 20% 낮아졌지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 208,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 166,400,000원, 감정가의 80%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 166,400,000원입니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 충현빌라는 총 8세대이고 대상면적은 53.46㎡지만, 동일 조건의 최근 실거래와 최신 거래가격을 확인할 수 없으므로 “감정가 대비 20% 할인됐다”는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 별도의 최근 실거래 원본 대조가 필요합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (80%) | 166,400,000원 | 61,729,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 133,120,000원 | 94,543,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 106,496,000원 | 120,794,944원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 가격이 낮아지면 실질취득액도 같은 폭으로 낮아지는 구조입니다. 다만 채권자 미배당액은 현재 61,729,600원에서 2회 유찰 시 94,543,680원, 3회 유찰 시 120,794,944원으로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사대부금융가이드 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 임금임 | 165,000,000원 | 133,270,400원 |
| 4. 강제경매 신청채권자 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 채권 총액은 225,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 163,270,400원, 미배당은 61,729,600원입니다. 중구 압류 및 국민건강보험공단 압류의 구체적 금액은 이 배당표에 별도 금액으로 반영돼 있지 않으며, 당해세·최우선변제 역시 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장충중학교 북측 인근. 주변은 다세대주택·연립주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 섞여 있으며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 3·6호선 환승역인 약수역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 알.씨 및 연와조 경사스라브지붕 3층 건물의 제지층 비02호. 사용승인일은 1994.06.20.이며 현황 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 204.1㎡, 지목 대, 완경사·가로장방, 공시지가 3,779,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구, 정비구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역, 중점경관관리구역 등이 표시돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 16번 소유권이전청구권가등기는 자료상 매각 소멸이지만, 담보가등기 여부·성격 확인 필요가 별도로 표시돼 있습니다.
- 말소기준권리 재확인. 현재 자료는 2023.03.23. 중구 압류를 말소기준으로 산정합니다. 등기부와 매각물건명세서 원본에서 기준권리 및 소멸 여부를 다시 맞춰보세요.
- 가격은 실거래 대조 후 결정. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 비교 실거래가 없어 ‘20% 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다.
- 지층·소규모 다세대 확인. 대상은 제지층 비02호, 총 8세대 건물입니다. 내부상태·채광·습기·접근성 등 개별 호실 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 정비구역·고도지구·토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 토지이용계획이 향후 이용·매매에 미치는 영향을 확인하세요.
- 미납·배당 변동요인. 압류 관련 세액, 당해세, 관리비 등 배당표에 확정 반영되지 않은 항목은 관계기관과 원본서류로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가등기 확인 + 가격 검증’이 핵심
이 사건은 현재 자료만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없는 구조입니다. 과거 임차권은 이미 2007년에 말소됐고 현재 임차인 신고도 없습니다. 따라서 현재 최저가 166,400,000원이 곧 실질취득액이라는 점은 명확합니다.
다만 두 가지는 별도 확인이 필요합니다. 첫째, 2024.11.26. 가등기는 현재 자료상 매각 소멸이지만 담보가등기 성격 확인이 요구됩니다. 둘째, 감정가 대비 20% 낮아졌더라도 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가라고 말할 수 없습니다. 이 물건의 판단 포인트는 최저가 숫자 자체가 아니라, 가등기 원본 대조와 제지층 다세대의 실제 시세·상태를 확인한 뒤 166,400,000원이 적정한지를 검증하는 데 있습니다.
