수원지방법원 2025타경52389. 하남시 망월동 하남미사롯데캐슬스타 1층 152호의 근린시설입니다. 감정요항상 29층 건물 내 1층에 위치하며 공부상 근린생활시설, 현황은 공실입니다. 소유자 한양수는 2024.11.13 매매를 원인으로 2024.12.02 소유권을 취득했고 거래가액은 500,000,000원입니다. 같은 날 송포농업협동조합이 채권최고액 520,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2025.06.16 주식회사대우건설의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 대우건설의 신청채권 청구금액은 1,953,252,820원으로 크지만, 현재 회차 586,600,000원 매각 가정에서는 선순위 근저당권과 집행비용이 먼저 배당돼 대우건설 예상배당은 58,334,000원입니다. 중요한 점은 이 거액의 미배당 채권이 그대로 매수인에게 넘어가는 구조가 아니라는 것입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수는 모든 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52389 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1099 하남미사롯데캐슬스타 1층 152호 · 도로명 경기도 하남시 미사강변중앙로 190 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 · 29층 건물 내 1층 152호 |
| 소유자 | 한양수 · 2024.12.02 소유권이전 · 2024.11.13 매매 · 거래가액 500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 838,000,000원 / 586,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대우건설 / 1,953,252,820원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.02 송포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 520,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 을구 5번 송포농업협동조합 근저당권입니다. 2020년 파주연천축산업협동조합 근저당권과 2021년 송포농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2024.07.05 주식회사대우건설 가압류 309,072,800원도 2024.10.11 말소됐습니다. 현재 남은 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 838,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 586,600,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 410,620,000원, 3회 유찰 시에는 287,434,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 586,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 410,620,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 287,434,000원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 다른 개념입니다. 본 물건은 근린시설이고 현황이 공실인 만큼, 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 실제 응찰 판단은 미사역 인근 1층 근린시설의 거래가와 임대수익성을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 586,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,266,000원 |
| 2. 근저당 · 송포농업협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사대우건설 | 1,953,252,820원 | 58,334,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 2,473,252,820원, 총 예상배당은 578,334,000원이며 미배당액은 1,894,918,820원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사역 북서측 인근으로 아파트·업무시설·상업시설·오피스텔·학교·관공서·근린생활시설·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 미사역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 1층 152호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 주차장 진출입이 가능하고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가율과 시세를 구분. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 이를 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석하지 마세요.
- 공실 현장 확인. 감정요항상 공실이며 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 근린시설 수익성 확인. 1층 152호의 실제 임대 가능 수준과 주변 상권의 공실 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.12.02 송포농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 강제경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 배당 부족과 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차 채권자 미배당액은 1,894,918,820원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 비용 확인. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 실제 취득 과정에서 영향을 줄 수 있는 항목을 원본 자료와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 따로 검증”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.12.02 송포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 586,600,000원뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 동일하지 않습니다. 현황은 공실인 근린시설이고 임대관계는 미상입니다. 현재 최저가 586,600,000원은 감정가 838,000,000원의 70%이지만, 감정가 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 권리에서는 인수 0원을 확인하고, 가격에서는 실제 상가 가치와 임대수익성을 다시 검증하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
