서울중앙지방법원 2025타경2409. 서울 동작구 신대방동 348-37의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층 다중주택으로 이용되고 있으며 지1층 4개호, 1층 4개호, 2층 5개호, 3층 1개호 등 총 14개호가 확인됩니다. 소유자는 강윤성이고, 현재 사건의 강제경매개시결정 채권자는 박지성입니다.

권리순위의 출발점은 2011년 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 소유권이 강윤성에게 이전되고 여러 근저당·임차권·경매개시결정이 붙었지만, 현재 살아 있는 후순위 권리들은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석에서 가장 중요한 예외는 등기 자체의 소멸과 임차인의 대항력 승계를 같은 것으로 보면 안 된다는 점입니다. 이 사건에서는 김병준의 주민등록·점유시점이 확인되지 않아 그 부분을 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년으로 매우 앞선다

말소기준권리는 2011.04.18 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이고 당시 채무자는 안정필이었으며, 2012.01.13 계약인수로 채무자가 강윤성으로 변경됐습니다. 현재 남아 있는 최영숙 근저당권, 박지성 등 임차권등기, 세 건의 경매개시결정은 모두 이 말소기준보다 늦습니다.

② 임차인·점유자 — 12명 중 1명은 대항력 판정 미상

전입일이 확인되는 11명은 모두 2011.04.18 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차권등기가 남은 사람 중 확인되는 보증금은 박지성 90,000,000원, 이준호 100,000,000원, 김병준 80,000,000원, 이재환 60,000,000원, 안우영 100,000,000원, 유성국 50,000,000원, 박보영 65,000,000원입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다

현재 최저매각가는 1,563,730,000원으로 감정가 1,954,662,880원의 80%입니다. 1회 유찰됐지만, 이 사건에서 확인되는 비교 실거래 가격이 없으므로 “감정가보다 내려왔으니 시세보다 저렴하다”는 결론은 낼 수 없습니다. 가격 메리트는 동일 입지의 다중주택·다가구형 일괄매매 사례와 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,563,730,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권총액 929,202,738원은 전액 배당되는 것으로 산정됐고, 채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 18,037,300원으로 반영됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 7호선 신대방삼거리역 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신대방삼거리역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 다중주택이며 외벽은 석재붙임·치장벽돌마감, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용. 지1층 4개호, 1층 4개호, 2층 5개호, 3층 1개호로 이용 중입니다. 여러 호실의 임차권등기와 점유조사가 함께 존재해 개별 호실 확인 범위가 넓습니다.
• 토지. 142.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 지형은 완경사·가로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 현황도로. 토지 중 약 5.29㎡는 도로선후퇴에 따른 현황 도로로 평가됐습니다.
• 공부 차이. 건물등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적이 다르며, 감정평가는 현황과 증축사항이 반영된 일반건축물대장상 면적을 기준으로 했습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김병준 대항력 확인. 주민등록일자와 점유개시일이 확인되지 않으므로 실제 전입·점유 시점과 임차권등기명령 원문을 대조해야 합니다.
• 14개호 점유 대조. 감정평가상 14개호인데 조사된 임차인·점유자는 12명입니다. 현장 호실과 사람을 일대일로 다시 맞춰보는 확인이 필요합니다.
• 박지성 관계 확인. 임차인 박지성과 강제경매개시결정 채권자 박지성의 동일인 여부 및 채권관계를 확인해야 합니다.
• 건물 면적 차이 확인. 등기부와 일반건축물대장 면적이 상이하고 증축사항이 반영돼 있으므로 실제 건축물 현황을 원본 도면과 대조해야 합니다.
• 토지 일부 현황도로 확인. 약 5.29㎡가 도로선후퇴에 따른 현황 도로로 쓰이고 있어 이용·가치 판단에 반영해야 합니다.
• 가격은 별도 시세 대조. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만, 이를 곧바로 시세 할인으로 보지 말고 주변 다중주택·다가구형 일괄매매 사례와 비교해야 합니다.
• 배당표 과신 금지. 현재 산정상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제와 대항력 미상 임차관계는 실제 배당과 승계에 영향을 줄 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 미상 1명의 확인이다

이 사건은 겉으로 보면 말소기준이 2011년으로 앞서 있고, 대부분의 임차인 전입이 그보다 훨씬 늦어 권리순위가 정리된 물건입니다. 현재 최저가 1,563,730,000원뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 채권 미배당과 매수인 인수는 0원으로 산정됩니다.

하지만 김병준의 대항력은 아직 확정할 수 없습니다. 주민등록과 점유개시일이 확인되지 않는 이상 이 부분을 “대항력 없음”으로 단정하면 안 됩니다. 더구나 14개호 다중주택에 여러 임차권등기가 얽혀 있고, 건물 면적 차이와 증축사항, 토지 일부 현황도로까지 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 80%라는 숫자가 아니라 미상 임차관계와 실제 현황을 원문·현장으로 얼마나 정확히 해소하느냐입니다. 시세 비교 근거 없이 현재 가격을 싸다고 평가하는 것도 피해야 합니다.