서울중앙지방법원 2025타경2409. 동작구 신대방동 348-37 토지와 국사봉2마길 18 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층 다중주택으로 이용 중이며 지1층 4개호, 1층 4개호, 2층 5개호, 3층 1개호가 확인됩니다. 감정가는 1,954,662,880원, 신건 최저매각가도 같은 금액입니다.
권리의 기준점은 2011.04.18. 중소기업은행 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 최영숙 근저당과 경매개시결정, 여러 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건은 단순한 빈집형 경매가 아니라 다수의 임차관계가 얽힌 다중주택입니다. 특히 김병준의 전입·점유 시점은 확인되지 않으므로, 배당표의 인수 0원만 보고 권리위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2409 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 348-37 · 서울특별시 동작구 국사봉2마길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 철근콘크리트구조 3층 다중주택 |
| 토지 | 대 142.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,570,000원/㎡ |
| 건물 이용상태 | 지1층 4개호 · 1층 4개호 · 2층 5개호 · 3층 1개호 · 옥탑1층 계단실 |
| 소유자 | 강윤성 (2011.12.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,954,662,880원 / 1,954,662,880원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 박지성 / 94,734,246원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2011년 기업은행 근저당이 기준
말소기준은 2011.04.18. 설정된 중소기업은행 근저당권 420,000,000원입니다. 2023.04.07. 최영숙 근저당 225,000,000원, 2025~2026년의 세 건 경매개시결정, 현재 남아 있는 주택임차권등기는 모두 이 기준권리보다 뒤에 있습니다. 등기상 이미 말소된 과거 가압류·압류·근저당· 임차권들도 다수 존재하지만 현재 권리판단에서는 존속권리와 구분해서 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 12명, 1명은 대항력 판정 미완
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양수인 | 2023.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김샛별 | 2021.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전건우 | 2022.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원광희 | 2021.02.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다희 | 2021.03.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지성 | 2021.02.26 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준호 | 2021.06.28 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병준 | 미상 | 80,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재환 | 2021.10.15 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안우영 | 2021.11.22 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유성국 | 2022.03.18 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박보영 | 2020.06.12 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 전입일이 있는 11명은 모두 2011.04.18. 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 김병준은 보증금 80,000,000원의 임차권등기가 있지만 주민등록일자와 점유개시일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로, 위 12명은 각각 별도 임차관계로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,954,662,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,946,629원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 최영숙 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 4. 갑구 11번 경매개시결정 · 박지성 | 94,734,246원 | 94,734,246원 |
| 5. 갑구 12번 경매개시결정 · 최영숙 | 94,734,246원 | 94,734,246원 |
| 6. 갑구 13번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 94,734,246원 | 94,734,246원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,003,513,513원 |
현재 배당 계산상 채권 총액 929,202,738원이 모두 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 1,003,513,513원입니다. 다만 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 계산상 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,954,662,880원 | 929,202,738원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,563,730,304원 | 929,202,738원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,250,984,243원 | 929,202,738원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 신대방삼거리역 남동측 인근이며 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신대방삼거리역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 다중주택이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 이용. 지1층 4개호, 1층 4개호, 2층 5개호, 3층 1개호로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 142.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 일부 약 5.29㎡는 도로선후퇴에 따른 현황 도로입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 면적 확인. 건물등기사항전부증명서와 일반건축물대장의 면적이 서로 달라 감정평가는 현황 및 증축사항이 반영된 일반건축물대장상 면적을 기준으로 이뤄졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김병준 전입·점유 확인. 보증금 80,000,000원의 임차권등기가 있으나 주민등록일자와 점유개시일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 원본 확인이 우선입니다.
- 박지성 관계 확인. 임차권자이면서 경매개시 채권자로 나타나는 동일인 관계와 실제 보증금 지급 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 양수인·김샛별·전건우·원광희·정다희는 보증금이 확인되지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물이 함께 매각되고, 토지 중 약 5.29㎡는 현황 도로입니다.
- 건물 면적 대조. 등기부와 일반건축물대장의 면적 차이 및 증축사항을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 계산”보다 미상 임차인 확인이 먼저
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2011년 중소기업은행 근저당이 기준이고 이후 현재 존속하는 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시나리오에서는 신건부터 2회 유찰까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
그러나 건물은 다중주택이고 임차관계가 12명입니다. 그중 11명은 확인된 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 김병준은 전입일·점유개시일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 박지성의 임차권자·경매채권자 중첩 관계까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원”은 장점이지만, 미상 임차인 검증 전에는 안전형으로 단정하기 어려운 사건입니다. 시세 자료도 없어 신건 최저가 1,954,662,880원의 가격 메리트는 판단할 근거가 없습니다.
