수원지방법원 2025타경52408. 경기도 광주시 신현동 135-56 햇빛마을13 3층 402호, 감정 이용상태가 다세대주택으로 기재된 물건입니다. 겉으로는 감정가 300,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 147,000,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아니라 임차보증금 320,000,000원입니다. 임차인 이경빈의 전입일은 2021.03.11, 확정일자는 2021.02.16이고, 데이터상 말소기준권리인 갑구 4번 가압류 접수일 2021.06.10보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 이 임차인은 대항력 있는 임차인이고, 현재 회차 미배당 175,858,000원은 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 비고가 있습니다. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 이경빈)로부터 2026.04.08.자에 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약서가 제출됐습니다. 정확도상 이 확약은 이경빈 임차인에게만 적용됩니다. 데이터상 다른 임차인은 없고, tenants의 is_guarantor·is_subrogation 값도 false이므로 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52408 (강제경매개시결정 · 주택도시보증공사) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 135-56 햇빛마을13 3층402호 · 도로명주소: 경기도 광주시 문형산길157번길 23-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상 면적 73.97㎡ |
| 소유자 | 안석환 (2021.03.08 매매, 2021.03.24 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 임차인 — 대항력은 있으나, 확약서가 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경빈 | 3층 402호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.03.11 확정 2021.02.16 | 320,000,000원 | 2023.03.30 | 대항력 우선변제 승계 아님 확약 |
② 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 순서
데이터상 말소기준권리는 2021.06.10 접수된 갑구 4번 가압류(주식회사 국민행복기금, 청구금액 10,916,160원)입니다. 이보다 앞선 전입 2021.03.11과 확정일자 2021.02.16이 있어 임차인 이경빈은 대항력·우선변제권 구조를 갖습니다. 이후 압류, 가압류, 강제경매개시결정, 광주시 압류 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 과거 을구 근저당권들은 등기상 설정과 말소 기록이 함께 보이며, 이번 분석의 실질 쟁점은 대항력 임차보증금과 확약서입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 봐야 한다
같은 단지 데이터는 햇빛마을(13동), 총 8세대, 2016.05.18 사용승인입니다. 제공된 최근 실거래는 2024.12, 73.42㎡, 3층, 290,000,000원 1건입니다. 단순 최저가는 실거래의 50.7%로 낮아 보이지만, 이 물건은 대항력 임차인 사건이므로 원칙적으로는 최저가가 아니라 실질취득가를 비교해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 300,000,000원 | 2025타경52408 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 147,000,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 확약 전 룰상 총부담 | 322,858,000원 | 낙찰가 147,000,000원 + 임차보증금 미배당 175,858,000원 |
| 확약 반영 실질취득 | 147,000,000원* | 이경빈 임차권 인수 실질 0원* 전제 |
| 최근 실거래 | 290,000,000원 | 2024.12 · 73.42㎡ · 3층 · 1건 |
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 이경빈 보증금 | 320,000,000원 | 144,142,000원 | 부족분 175,858,000원 · 확약 전 룰상 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 성남중앙신용협동조합 | 585,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 성남중앙신용협동조합 | 325,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 성남중앙신용협동조합 | 715,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 193,600,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 주식회사하나은행 | 110,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 10,916,160원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,780,251원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 9. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 현재 회차의 매수인 인수액은 175,858,000원으로 표시되지만, 비고의 확약서가 유효하게 적용되면 이경빈 임차권 인수는 실질 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 소재 “신현1리마을회관” 북측 근거리에 위치합니다. 부근은 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 기재됐습니다.
- 건물. 2016.05.18 사용승인된 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 다세대주택 중 3층 402호입니다. 승강기설비와 도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가 774,300원/㎡, 토지면적 661.0㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 다세대입니다. 제공된 실거래 표본은 2024.12의 1건뿐이라, 대단지처럼 시세 신뢰도가 높다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.08.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체, 문구, 적용 범위, 법원 기록 반영 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없다면 현재 회차 총부담은 322,858,000원입니다. 최저가 147,000,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약 반영 시 인수는 실질 0원*이지만, 실제 말소 협조와 인도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있습니다. 배당 변동과 후순위 미배당 규모를 다시 확인해야 합니다.
- 저환금성 반영. 총 8세대 다세대이고 최근 실거래 표본도 1건입니다. 매수 후 되팔기까지 걸리는 기간을 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구, 임차권등기 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘확약서 가격’이다
이 사건을 최저가 147,000,000원짜리 단순 할인 물건으로 보면 안 됩니다. 원래 구조는 보증금 320,000,000원의 대항력 임차인이 있는 인수형이고, 현재 회차 기준 룰상 미배당 175,858,000원이 붙어 총부담이 322,858,000원까지 올라갑니다. 그래서 확약이 없다면 실거래 290,000,000원과 비교해 가격 메리트가 없습니다. 반대로 2026.04.08.자 확약서가 유효하게 적용되어 이경빈 임차권 인수가 실질 0원*으로 정리된다면, 확약 반영 실질취득은 147,000,000원이고 실거래 290,000,000원의 50.7% 수준입니다. 결론은 분명합니다. 권리의 답은 확약서 원본에 있고, 가격의 답도 확약서에 있습니다.
