부산지방법원 2025타경101396. 구포시장 안에 있는 1·2층 34109-3호로, 감정 이용상태는 1층 근린시설(시장칼국수), 2층 주택입니다. 등기상 소유자는 윤민현·윤영석·윤영호·진월남·최석지·최양필·최윤화 등 여러 공유자로 구성되어 있고, 이번 경매개시결정은 윤민현·윤영석·윤영호의 지분에 대해 이루어졌습니다. 따라서 이 사건은 전체 건물을 단독 취득하는 구조가 아니라 공유지분을 취득하는 경매라는 점이 권리분석의 출발점입니다.
등기부에는 근저당권이나 별도의 압류가 확인되지 않고, 2025.05.15. 부산신용보증재단의 강제경매개시결정이 기준점입니다. 다만 기준권리 이전부터 존재하는 소유권과 공유관계는 별개의 문제이며, 지분 낙찰자는 기존 공유관계 속으로 들어갑니다. 여기에 1층·2층의 점유자 조사까지 겹치므로 “등기부가 단순하다 = 낙찰 후 사용도 단순하다”고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 589-44 1,2층34109-3호 |
| 이용상태 | 1층 근린시설(상호: 시장칼국수) · 2층 주택 |
| 건물 | 철근 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 지하실부 창고 주택 근린시설 건물 · 사용승인일 1980.08.28. |
| 소유관계 | 윤민현, 윤영석, 윤영호, 진월남, 최석지, 최양필, 최윤화 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 121,720,000원 / 121,720,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산신용보증재단 / 49,781,717원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 공유관계는 남는다
1982.07.17. 재산상속을 원인으로 한 공유 소유관계가 출발점이고, 2013.11.26. 증여와 2023.06.17. 상속을 거쳐 현재 공유관계가 형성되었습니다. 2025.05.15.에는 윤민현·윤영석·윤영호 지분에 대해 부산신용보증재단이 강제경매를 개시했습니다. 등기상 근저당권은 없고 압류도 확인되지 않지만, 매각대상이 일부 공유지분이라는 사실 자체가 낙찰 후 권리행사의 핵심 제약입니다.
② 점유·임차 관계 — 인수 0원으로 단정하면 위험하다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤화 | 2층 | 1968-10-20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서성인 | 확인 필요 | 2021-08-18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 구용숙 | 1층 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 점유관계는 세 명입니다. 최윤화는 2층, 구용숙은 1층으로 조사됐고 서성인의 점유부분은 별도 확인이 필요합니다. 최윤화와 서성인의 전입일은 2025.05.15. 경매개시결정보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없습니다. 두 사람 모두 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 구용숙은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,504,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 부산신용보증재단 | 49,781,717원 | 49,781,717원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,434,203원 |
현재 회차의 단순 배당계산에서는 신청채권자 청구액 49,781,717원이 전액 배당되고, 잔여 69,434,203원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 채권배당보다 지분가치가 핵심
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,720,000원 | 49,781,717원 | 69,434,203원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 97,376,000원 | 49,781,717원 | 45,441,515원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,900,800원 | 49,781,717원 | 26,316,869원 |
세 시나리오 모두 부산신용보증재단의 청구액은 전액 배당되는 계산입니다. 따라서 회차가 내려가면서 생기는 변화는 신청채권자의 미배당보다 소유자 잔여액 감소에 집중됩니다. 입찰자 입장에서는 단순한 배당안전성보다 그 가격에 공유지분을 취득할 가치가 있는지, 그리고 점유관계를 어떻게 정리할지가 더 중요한 판단 요소입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 ‘구포시장’ 내에 위치하며, 주위는 재래시장 내 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 부산도시철도 2·3호선 덕천역 및 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층은 근린시설인 시장칼국수, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 지하실부 창고 주택 근린시설 건물이며 사용승인일은 1980.08.28.입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구에 속하고, 토지면적은 313.0㎡, 공시지가는 4,244,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 시장 내 도로와 접하며, 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 경매개시결정 대상이 윤민현·윤영석·윤영호 지분이라는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수는 1회에 한한다는 비고가 있으므로 입찰 과정에서 해당 권리 행사 가능성을 확인해야 합니다.
- 최윤화 점유관계. 최윤화는 등기상 공유자이면서 2층 점유자로 조사되어 있어 점유 근거와 임대차 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 서성인·구용숙 확인. 서성인은 점유부분, 구용숙은 전입일이 확인되지 않았고 세 명 모두 보증금이 확인되지 않습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 사용관계 확인. 1층 근린시설과 2층 주택의 실제 사용자, 임대차계약, 영업관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공유지분의 환금성. 전체 소유권 취득이 아니므로 향후 처분·사용·협의 과정이 일반 단독소유 물건보다 복잡할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 최신 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 낙찰 후가 단순하지 않다”
이 사건은 근저당권이나 다수 압류가 얽힌 전형적인 복잡권리 물건은 아닙니다. 그러나 지분매각이고, 기존 공유관계가 계속되며, 1층·2층에 조사된 점유자들의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 최윤화와 서성인은 전입일이 경매개시결정보다 앞서지만 현재 자료만으로 대항력을 확정할 수 없고, 구용숙은 전입일 자체가 미상입니다.
따라서 예상배당표의 매수인 인수 0원만 보고 권리위험이 없다고 결론 내리면 안 됩니다. 시세 실거래 자료도 없어 감정가 121,720,000원의 가격 메리트를 객관적으로 판정할 근거가 부족합니다. 이 물건의 우선순위는 가격보다 ① 실제 매각지분의 범위, ② 공유자우선매수, ③ 세 점유자의 점유·임대차 근거와 보증금 확인입니다. 등기 난도는 낮지만, 지분·점유 난도는 높은 사건으로 접근하는 것이 맞습니다.
