부산지방법원 2025타경101396. 구포시장 내 1·2층 34109-3호로, 1층은 근린시설 ‘시장칼국수’, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 감정가가 아니라 무엇을 낙찰받는가입니다. 경매개시결정은 윤민현의 175분의 3, 윤영석의 175분의 2, 윤영호의 175분의 2 지분에 대해 이루어졌고, 매각물건명세서 비고도 명확히 “지분매각”이라고 적고 있습니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 건물 전체를 단독 지배하는 권리가 아니라 해당 공유지분입니다.
점유관계도 단순하지 않습니다. 최윤화는 2층, 구용숙은 1층 점유자로 조사됐고 서성인도 전입이 확인됩니다. 특히 최윤화는 등기상 공유자이기도 하므로 일반 임차인과 동일한 구조라고 단정할 수 없습니다. 서성인의 전입일은 2021.08.18로 경매개시결정일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이런 경우에는 “대항력 있음”으로 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 구포동 589-44 1,2층34109-3호 |
| 이용상태 | 1층 근린시설(상호: 시장칼국수) · 2층 주택 |
| 건물 | 철근 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 지하실부 창고·주택·근린시설 · 사용승인일 1980.08.28 |
| 경매대상 지분 | 윤민현 175분의 3 · 윤영석 175분의 2 · 윤영호 175분의 2 |
| 기타 공유자 | 진월남 · 최석지 · 최양필 · 최윤화 |
| 감정가 / 최저가 | 121,720,000원 / 85,204,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산신용보증재단 / 49,781,717원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 소멸보다 ‘공유지분 취득’이 핵심
이 사건의 비교 기준일은 2025.05.15 경매개시결정입니다. 등기상 근저당권이나 별도의 압류는 확인되지 않고, 부산신용보증재단이 윤민현·윤영석·윤영호 지분에 강제경매를 개시했습니다. 해당 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 경매대상이 아닌 다른 공유자의 소유지분까지 없어지는 것은 아닙니다. 낙찰 후에도 공유관계가 남는다는 점이 이 사건의 본질입니다.
② 점유자 분석 — ‘대항력 확정’이 아니라 ‘가능·미상’
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤화 | 2층 · 등기상 공유자 | 1968.10.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서성인 | 미상 | 2021.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 구용숙 | 1층 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 없음 |
최윤화와 서성인은 전입일이 기준일보다 앞서지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 구용숙은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 세 사람 중 어느 누구에 대해서도 현 단계에서 보증금 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 70% 유찰만으로 가격 메리트를 말할 수 없다
현재 최저매각가는 85,204,000원으로 감정가 121,720,000원의 70%입니다. 다만 이 사건은 지분매각이고 점유자의 보증금 인수 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 85,204,000원 | 49,781,717원 | 0원 | 33,488,611원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 59,642,799원 | 49,781,717원 | 0원 | 8,387,512원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,749,959원 | 40,598,460원 | 9,183,257원 | 0원 |
위 회차별 표는 제공된 배당 시나리오 기준입니다. 점유자의 보증금·우선변제 관계가 확정될 경우 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,204,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,933,672원 |
| 2. 경매개시결정 · 부산신용보증재단 | 49,781,717원 | 49,781,717원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,488,611원 |
이 단순 배당표에서는 신청채권이 전액 배당되고 33,488,611원이 소유자에게 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자의 보증금 관계가 미상인 상태이므로 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산만으로 실제 인수위험이 없다고 결론내릴 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1층은 근린시설 ‘시장칼국수’, 2층은 주택으로 이용 중인 복합 이용형 집합건물입니다.
- 입지. 구포시장 내에 위치하고, 주변은 재래시장 내 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 부산도시철도 2·3호선 덕천역과 시내버스정류장이 인근에 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 방화지구이며 현황은 구포시장 부지, 토지면적 313.0㎡, 공시지가 4,244,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 95m·최고높이 135m), 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 사용승인일 1980.08.28인 철근 및 벽돌조 건물이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 변수. 전체 소유권이 아니라 공유지분을 취득하는 구조이고, 공유자별 실제 위치 구분도 불가하다고 평가돼 있어 일반적인 단독소유 부동산과 환금 구조가 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 윤민현 175분의 3, 윤영석 175분의 2, 윤영호 175분의 2만 경매대상입니다. 나머지 공유자 지분은 그대로 남습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자우선매수는 1회에 한하므로 최고가매수신고 이후 행사 여부까지 고려해야 합니다.
- 최윤화 점유 성격 확인. 2층 점유자로 조사됐지만 동시에 등기상 공유자입니다. 임대차인지 공유자 점유인지 원본 서류와 현장관계를 대조해야 합니다.
- 서성인 보증금 확인. 전입일 2021.08.18로 기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 인수액을 숫자로 확정하기 전까지 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
- 구용숙 권리 확인. 1층 점유자로 조사됐으나 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
- 공유관계 후속 절차. 지분 낙찰자는 전체 건물을 단독 소유하는 것이 아니므로 점유·사용·수익과 공유관계 정리 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유자의 임대차·전입·확정일자 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 봐야 할 구조
표면적으로는 감정가 121,720,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 85,204,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 이 물건은 전체 소유권 매각이 아니라 지분매각이고, 공유자 우선매수권이 1회 존재합니다. 여기에 2층의 최윤화, 서성인, 1층의 구용숙 등 점유관계가 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 매수인이 실제로 부담하게 될 총액을 현재 최저가만으로 계산할 수 없습니다.
특히 서성인은 2021.08.18 전입으로 경매개시결정일 2025.05.15보다 앞서지만 보증금이 미상이고, 구용숙은 전입일 자체가 미상입니다. 따라서 “인수 0원”이라고 단정하기보다는 대항력 및 보증금 승계 가능성을 해소한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 사건으로 보는 것이 권리분석의 핵심입니다. 이 물건은 할인율보다 지분·점유·공유자 우선매수의 세 변수를 먼저 해결해야 합니다.
