수원지방법원 2025타경52434. 경기도 광주시 신현동 396-19 일대의 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2013.01.24 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층이고, 현재 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 토지는 329㎡, 지목은 대이며 계획관리지역에 속합니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
권리관계의 중심은 2013.12.27 설정된 성남중부새마을금고의 채권최고액 429,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 경매개시결정·가압류·주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2013.02.19 우리은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소돼 현재 기준권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52434 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 396-19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 4층 · 2013.01.24 사용승인 |
| 토지 | 329㎡ · 대 · 계획관리지역 · 단독 이용 |
| 소유자 | 정민규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,658,363,040원 / 812,598,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 359,959,630원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2013.12.27 성남중부새마을금고 근저당권입니다. 2025.06.23 경매개시결정, 2025.08.06 경기신용보증재단 가압류, 2024~2025년에 설정된 주택임차권 3건은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 근저당권은 2025.09.26 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전된 등기가 2026.03.16 접수돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인된 사람은 실제 임차인 11명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리인 2013.12.27 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 일부는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박숙희 · 204호 | 2019.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하성엽 · 202호 | 2023.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정숙 · 203호 | 2024.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기남 · 302호 | 2023.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김득호 · 401호 | 2023.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송치영 · 403호 | 2023.03.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김희진 · 403호 | 2023.03.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영준 · 201호 | 2017.03.06 | 95,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지현 · 402호 | 2021.02.22 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상빈 · 301호 | 2022.01.17 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 까지 | 2025.06.27 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 812,598,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,525,980원 |
| 2. 근저당 · 성남중부새마을금고 | 429,000,000원 | 429,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 13,530,000원 | 13,530,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 359,542,020원 |
현재 회차 추정에서는 채권자 총 청구 442,530,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 소유자 잔여 359,542,020원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 금액으로 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 49% | 812,598,000원 | 442,530,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 568,818,600원 | 442,530,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 398,173,020원 | 391,798,598원 | 50,731,402원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아니므로, 유찰에 따라 낙찰가가 낮아져도 매수인 인수액이 증가해 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 제공된 각 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다.
- 주위환경. 신현1리 마을회관 북서측 인근으로 근린생활시설·아파트·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 329㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가는 1,005,000원/㎡입니다.
- 규제. 개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함되고, 중로3류에 접합니다.
- 보호구역. 신현1중학교 학교설립예정지와 관련한 절대보호구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 11명 개별 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 호실별 점유·배당요구 상태를 원본 문건과 대조할 필요가 있습니다.
- 임차권등기 3건. 이영준 95,000,000원, 이지현 50,000,000원, 이상빈 110,000,000원의 임차권등기가 있으나 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 계산된 소유자 잔여 359,542,020원에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 건물과 토지가 함께 매각되고 제시외 건물이 포함되므로 현황·경계·사용 부분을 직접 확인해야 합니다.
- 가격은 시세와 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 주변 다가구주택·토지 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 다수 호실 점유가 확인되는 만큼 낙찰 후 인도·퇴거 협의에 필요한 시간과 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “간단한 물건”은 아니다
이 사건의 권리축은 분명합니다. 2013.12.27 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인 11명의 전입과 주택임차권등기 3건은 모두 그 이후입니다. 따라서 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원으로 분석됩니다.
하지만 다가구주택 한 동에 여러 임차인이 점유하고 있고, 상당수 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물, 2회 유찰까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만 배당·명도·현황 확인의 실무 부담은 큰 유형입니다. 시세 자료가 없는 상황에서 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 매력을 높게 평가하는 것도 적절하지 않습니다. 권리는 소멸형, 실무는 다점유형, 가격은 별도 검증. 이 세 가지를 분리해 판단해야 합니다.
