수원지방법원 2025타경52450. 등기상 소유자는 주식회사택리지이고, 2025.06.23. 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 기입됐습니다. 권리분석의 핵심은 을구 1번 정재우의 주택임차권입니다. 정재우는 2022.11.25. 확정일자를 받고 2022.12.23. 주민등록 및 점유를 개시했으며, 보증금은 150,000,000원입니다. 이 날짜들은 2025.06.23. 경매개시결정보다 빠르므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차권으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 주택도시보증공사가 임차보증금을 양수한 뒤 2026.08.14. 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 정재우 보증금 양수 건에 적용되는 것으로, 그 범위에서는 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 실질 위험을 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52450 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1099-1 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 27층 1102동 2714호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 아파트 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 지하5층/지상30층 중 27층 · 사용승인일 2020.07.30. |
| 소유자 | 주식회사택리지 · 2022.06.20. 매매 · 거래가액 175,000,000원 · 2022.12.28. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 5회 유찰 · 감정가 100% |
| 경매개시 | 2025.06.23. · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
이 사건의 실제 임차인은 정재우 1명입니다. 보증금은 150,000,000원이고, 전입·점유 2022.12.23., 확정일자 2022.11.25., 배당요구 2025.01.16.으로 대항력과 우선변제권 요건이 확인됩니다. 주택도시보증공사의 보증금 양수는 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 실제 임차인 | 이용 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재우 | 주거(임차권등기) · 별지 목록 기재 전유부분 전부 | 2022.12.23. | 2022.11.25. | 150,000,000원 | 2025.01.16. | 대항력 有 우선변제 有 승계: 주택도시보증공사 |
* 확약을 반영하지 않은 기계적 배당 계산에서는 6회 유찰 시 25,380,800원, 7회 유찰 시 50,464,640원이 매수인 인수액으로 표시됩니다. 그러나 제출된 확약을 반영한 정재우 관련 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
② 실질취득 — 최저가가 내려가도 ‘룰상 인수’와 ‘실질 인수’를 구분
현재 회차 최저매각가는 159,000,000원입니다. 현재 가정 배당에서는 집행비용 3,026,000원을 먼저 제하고도 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되므로 룰상 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 159,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 159,000,000원 | 0원 | 0원* | 159,000,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 127,200,000원 | 25,380,800원 | 0원* | 127,200,000원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 101,760,000원 | 50,464,640원 | 0원* | 101,760,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 1. 임차인 정재우 보증금 · 우선변제 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산채무자 주식회사 택리지의 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,974,000원 |
현재 159,000,000원 가정에서는 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되고 5,974,000원이 소유자에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 서측 인근이며 주변에는 각종 근린생활시설·오피스텔·공동주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 미사역이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 아파트로 표시되지만 감정평가서상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 지하5층/지상30층이고 본건은 27층입니다.
- 건물·설비. 철근철골콘크리트구조 평지붕, 사용승인일 2020.07.30.이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·개별난방설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등이며 서측·남측 약 20m, 동측 약 10m 내외 도로와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 5회 유찰 이력이 있어 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.08.14. 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 우선변제권 주장과 대항력 포기 내용이 정재우 보증금 양수 건에 어떻게 기재됐는지 입찰 전 원문을 다시 대조하세요.
- 실질 인수와 룰상 인수를 구분. 6회·7회 유찰 시 데이터상 미배당액은 각각 25,380,800원·50,464,640원이지만, 확약 반영 후 정재우 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 현재 최저가 159,000,000원이 감정가와 동일합니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단하지 마세요.
- 용도 차이 확인. 사건상 아파트 표기와 감정평가상 오피스텔 이용상태가 함께 확인되므로 실제 이용·관리·거래 단위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 5회 유찰 이력 확인. 현재 회차는 데이터상 5회 유찰이면서 최저가가 감정가 100%로 제시돼 있으므로, 실제 입찰 시 적용되는 최저매각가와 매각조건을 기일 서류에서 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·매각기일 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 있으면 결론은 달라진다”
표면만 보면 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 까다로운 사건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 보증금을 양수한 뒤 2026.08.14. 전액 미변제 시에도 대항력을 포기하는 확약서를 냈기 때문에, 정재우 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 현재 회차 159,000,000원에서는 배당 계산상 보증금도 전액 변제됩니다.
다만 투자 판단의 다음 단계는 가격입니다. 이 물건은 이미 5회 유찰됐고 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 권리가 정리됐다는 이유로 159,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 매력도는 별도 검증이 필요한 사건. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
