54,537,000원
수원지방법원 2025타경52450. 경기도 하남시 망월동 힐스테이트미사역그랑파사쥬 1102동 2714호입니다. 사건 데이터상 용도 표기는 아파트지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 본건은 지하5층/지상30층 건물 내 27층 호실이고, 감정가는 159,000,000원, 현재 최저가는 3회 유찰된 54,537,000원입니다. 겉으로 보이는 할인율은 크지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 주택임차권등기입니다.
등기부상 현재 소유자는 주식회사택리지입니다. 주식회사택리지는 2022.12.28 소유권이전을 받았고, 등기부에는 거래가액 175,000,000원이 기재되어 있습니다. 그보다 앞선 임차권자의 임대차계약일자는 2022.11.24, 확정일자는 2022.11.25, 주민등록 및 점유개시일자는 2022.12.23입니다. 이후 2025.01.16 을구 1번 주택임차권등기가 들어갔고, 2025.06.23 경매개시결정이 접수됐습니다. 시간 순서상 임차권이 경매개시보다 앞서므로, 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인이 잔액을 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52450 (청산을 위한 형식적 경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1099-1 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 27층 1102동 2714호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로 180(망월동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트 표기) · 감정평가서상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근철골콘크리트구조 평지붕 지하5층/지상30층 건물 내 27층 1102동 2714호 · 사용승인일 2020.07.30 |
| 소유자 | 주식회사택리지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 54,537,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 채권자 / 청구 | 파산채무자 주식회사 택리지의 파산관재인 조인명 / 0원 |
① 권리 흐름 — 을구 1번 임차권이 핵심이다
이 사건의 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.06.23 접수된 갑구 4번 임의경매개시결정입니다. 그런데 문제의 주택임차권은 그보다 앞선 2025.01.16 을구 1번으로 등기되어 있고, 임차권 내용에는 전입 2022.12.23, 확정일자 2022.11.25, 보증금 150,000,000원이 적혀 있습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재우 | 별지 목록 기재 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.12.23 | 2022.11.25 | 2025.01.16 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
tenants 데이터의 is_guarantor와 is_subrogation은 모두 false입니다. 따라서 이 건은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명의 임차권등기 사건으로 봐야 합니다. 보증금은 합산할 다른 중복 신고가 없고, 정재우 보증금 150,000,000원 하나가 핵심입니다.
③ 회차별 가격 착시 — 내려가는 것은 최저가, 늘어나는 것은 인수액
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어납니다. 즉 총 부담은 보증금 근처에서 크게 변하지 않습니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 “싸지는 경매”가 아니라 “인수액이 커지는 경매”입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 의미 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 54,537,000원 | 96,844,666원 | 151,381,666원 | 보증금 부족분 인수 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 38,175,900원 | 112,911,266원 | 151,087,166원 | 최저가 하락분만큼 인수 증가 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 26,723,130원 | 124,157,886원 | 150,881,016원 | 실질취득은 보증금 근처 유지 |
④ 예상배당표 (매각가 54,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,381,666원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 정재우 보증금 (우선변제) | 150,000,000원 | 53,155,334원 | 부족분 96,844,666원 매수인 인수 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 파산채무자 주식회사 택리지의 | - | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 54,537,000원 기준 배당은 집행비용 1,381,666원과 임차인 배당 53,155,334원으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 150,000,000원 중 미배당 96,844,666원은 매수인 인수로 남습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철5호선 ‘미사역’ 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 ‘미사역’이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 본건은 오피스텔로 이용중입니다. 사건 데이터의 usage_label은 아파트이나, 실제 감정 이용상태는 오피스텔입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등으로 기재되어 있습니다.
- 공부와 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 false로 제공되었습니다.
- 임대관계. 감정평가서 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 적혀 있으나, 등기부와 매각물건명세서에는 정재우 주택임차권등기가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰 판단 기준은 54,537,000원이 아니라 실질취득 151,381,666원입니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 1번 주택임차권등기, 전입 2022.12.23, 확정일자 2022.11.25, 보증금 150,000,000원 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 회차 기준 부족분 96,844,666원이 매수인 인수로 남는 구조입니다.
- 명도 리스크. 임차권등기 사건이므로 보증금 미배당분을 인수하지 않고 단순 명도만으로 해결되는 구조가 아닙니다.
- 시세자료 부재. 제공 데이터에 실거래 표본이 없으므로, 본 리포트의 가격 비교는 감정가와 실질취득 기준입니다.
- 관리비·당해세. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등은 배당표에 완전히 반영되지 않을 수 있습니다.
- 확약 자료 없음. 제공 notes에는 대항력 포기, 임차권등기 말소, 확약서 문구가 없으므로 정재우 임차인 인수를 0원으로 볼 수 없습니다.
맺으며 — “낮은 최저가”가 아니라 “남는 보증금”을 보라
이 사건의 결론은 분명합니다. 최저가 54,537,000원은 숫자만 보면 매력적입니다. 그러나 정재우 임차인의 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차 배당 후에도 96,844,666원이 남습니다. 그래서 매수인 실질취득은 151,381,666원입니다. 4회, 5회로 더 유찰되어도 최저가는 내려가지만 인수액이 늘어 총부담은 보증금 근처에 머뭅니다.
권리분석상 이 물건은 깨끗한 소멸형이 아니라 대항력 임차권 인수형입니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 감정가 대비 실질취득은 95.2%로 안전마진이 크지 않습니다. 최저가만 보고 들어가는 물건이 아니라, 보증금 인수와 실질취득을 감당할 수 있을 때만 검토해야 하는 사건입니다.