수원지방법원 2025타경52464. 경기도 광주시 장지동 풀하우스 다동 지하 1층 비02호의 다세대주택입니다. 감정가는 156,000,000원, 현재 최저매각가는 109,200,000원으로 감정가의 70%이며 4회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 145,000,000원의 대항력 있는 임차권입니다. 임차권자 이진협은 2022.08.24 전입·점유, 2022.08.17 확정일자를 갖추었고, 말소기준인 2022.11.16 부산광역시연제구 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다.

현재 최저가 109,200,000원을 기준으로 계산된 배당에서는 이진협에게 106,871,200원이 배당되고 보증금 중 38,128,800원이 남습니다. 원칙대로라면 이 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자로부터 2026.06.09자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다”는 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이진협 관련 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원*

현재 말소기준은 2022.11.16 부산광역시연제구 압류입니다. 그보다 앞선 광주시 압류는 2022.04.28 해제되어 이미 말소됐고, 과거 근저당과 가압류들도 등기부상 말소된 상태입니다. 말소기준 이후의 부산광역시동래구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

실제 임차·점유 관계는 2명으로 확인됩니다. 이진협은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차권자이고, 이용철은 2024.12.16 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 별도 중복 임차 신고는 없습니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 같은 지하층 거래보다 높다

풀하우스(다동)의 면적 59.9㎡대 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 137,000,000원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균 134,333,333원, 최신 거래 152,000,000원, 그리고 최근 추세 -7.4%를 우선해 봐야 합니다. 최근 가격대가 과거보다 하락한 흐름이므로 전체 평균만 보고 할인폭을 크게 평가하면 안 됩니다.

확약을 반영한 현재 실질취득은 최저가와 같은 109,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 81.3%로 평균 숫자만 보면 낮습니다. 그러나 본건은 지하 1층이고, 2026.05 같은 지하층 59.86㎡가 94,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가는 이 직접 비교 거래보다 16,200,000원 높습니다. 반면 같은 지하층의 2022.08 거래는 145,000,000원이었습니다. 지하층 실거래 자체가 94,000,000원과 145,000,000원으로 크게 벌어져 있어 평균만으로 적정가를 단정하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)

배당표 계산상 이진협 보증금의 부족분은 38,128,800원입니다. 다만 2026.06.09 확약서에 따라 이진협의 대항력 포기 및 전액 미변제 시 임차권등기말소 동의가 제출되어, 본 분석에서는 그 부족분을 매수인의 실질 인수 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전후가 다르다

확약이 없었다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 하지만 이 사건은 이진협에 대해 대항력 포기와 임차권등기말소 동의 확약이 제출됐으므로, 그 임차인에 한해 이러한 인수 고정 구조를 실질적으로 제거한 것이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 장지동 장지IC 서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 물건 특성. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 지하 1층 비02호이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 부정형 토지의 공동주택 부지로 이용 중이며 동측으로 세로가 소재합니다. 토지면적은 549.0㎡, 공시지가는 732,900원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 소하천구역, 특별대책지역 등 제한사항이 있습니다.
• 환금성. 풀하우스(다동)는 10세대, 2011.08.12 준공입니다. 경매 통계상 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나 지하층 소규모 다세대의 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 당사자·적용범위와 매각물건명세서 기재를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
• 이진협 임차권 처리. 배당으로 전액 변제되지 않더라도 임차권등기말소에 동의한다는 내용이 실제 매각조건에 동일하게 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 이용철 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금 3,000,000원·월 1,000,000원으로 조사된 점유자입니다. 실제 점유·퇴거 여부와 인도 일정을 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세라면 선순위로 차감되어 배당 결과가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 지하층 가격 검증. 2026.05 같은 지하층 59.86㎡ 거래가 94,000,000원입니다. 현재 최저가 109,200,000원과 직접 비교해 층·상태·채광·습기·주차 등을 현장 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 134,333,333원이지만 최근 대비 과거 추세가 -7.4%입니다. 전체 평균 137,000,000원만 근거로 응찰가를 높이지 않아야 합니다.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 지하층 가격은 별개”

이 사건의 첫인상은 145,000,000원의 대항력 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 현재 회차 배당만 보면 실제로 38,128,800원이 미배당됩니다. 하지만 신청채권자가 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기말소에 동의한다는 확약서를 제출했기 때문에, 이진협에 대해서는 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득 109,200,000원은 최근 12개월 평균의 81.3%이지만 같은 지하층의 2026.05 실거래는 94,000,000원이었습니다. 최근 시세 흐름도 -7.4%이고 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 “대항력 위험은 확약으로 완화됐지만, 지하층·다회유찰·하락 추세를 감안하면 현재 최저가가 명백히 싸다고 단정하기 어려운 물건”입니다. 권리 확인의 마지막 관문은 확약서 원본, 가격 판단의 핵심은 같은 지하층 94,000,000원 거래입니다.

* 확약이 없다는 가정에서는 현재 회차 임차보증금 미배당액 38,128,800원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원은 2026.06.09 제출된 대항력 포기 및 전액 미변제 시 임차권등기말소 동의 확약을 반영한 판단입니다.