서울중앙지방법원 2025타경102965. 관악구 봉천동 635-27 소재 지하 1층·지상 2층 다세대주택의 2층 202호입니다. 감정평가서상 이용상태도 다세대주택 1개호이고, 사용승인일은 1988.06.20입니다. 등기부상 현재 소유자는 권영란이며 2023.09.07 매매를 원인으로 199,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 출발점은 일반적인 근저당이 아니라 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 이균성은 2022.11.30 전입·점유, 2022.11.08 확정일자를 갖고 있고 임차보증금은 150,000,000원입니다. 이 임차권은 경매개시결정일인 2025.05.20보다 앞서 성립해 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-27 2층 202호 · 도로명 국회단지22길 1-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.3㎡ · 지하1층/지상2층 중 2층 |
| 소유자 | 권영란 (2023.09.07 매매, 거래가액 199,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 147,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이균성 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 매수인에게 따라온다
과거 1988년 한국주택은행 근저당 6,500,000원은 이미 말소됐고, 2023년 신탁등기도 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 직접적인 핵심은 2025.02.17 등기된 이균성의 주택임차권과, 그 뒤인 2025.05.20의 강제경매개시결정입니다. 제공된 권리판정상 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 3번 임차권은 매수인에게 대항 가능한 선순위 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액은 낙찰가에 따라 움직인다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이균성 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.30 | 2022.11.08 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 2025.02.17 접수돼 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가 147,200,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,860,800원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 144,339,200원만 배당됩니다. 보증금 150,000,000원과의 차액 5,660,800원은 매수인이 인수합니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 1.472억이 아니라 1.529억
동일 면적 35.3㎡로 확인되는 실거래는 2건입니다. 2022.05에 160,000,000원, 2023.09에 199,000,000원이고 전체 평균은 179,500,000원입니다. 제공된 최근 기준 평균과 최신 거래는 모두 199,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +24.4%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 35.3㎡ | 2 | 199,000,000원 |
| 2022.05 | 35.3㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.3㎡ | 2건 | 179,500,000원 |
현재 회차 실질취득 152,860,800원은 최신 거래 및 제공된 최근 기준 평균 199,000,000원의 약 76.8%입니다. 감정가 184,000,000원보다도 낮습니다. 다만 확인되는 실거래가 2건뿐이고 최신 거래가 2023.09이므로, 이 차이를 그대로 현재 시장의 확정 할인폭으로 간주하기보다는 가격 참고치로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,860,800원 |
| 1. 임차인 이균성 보증금 | 150,000,000원 | 144,339,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 이균성 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임차보증금 미변제액 5,660,800원을 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 집행비용은 제공된 추정치입니다.
⑤ 회차별 실질부담 — 더 유찰돼도 약 1.5억
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 147,200,000원 | 5,660,800원 | 152,860,800원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 117,760,000원 | 34,688,640원 | 152,448,640원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 94,208,000원 | 57,887,744원 | 152,095,744원 |
표면 낙찰가는 1.472억 → 1.1776억 → 0.94208억으로 크게 내려가지만, 실질취득은 152,860,800원 → 152,448,640원 → 152,095,744원으로 거의 고정됩니다. 이는 대항력 임차보증금 150,000,000원의 미배당분이 매수인에게 넘어오기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택 1개호로 이용 중이며, 전체 6세대 규모입니다. 사용승인일은 1988.06.20입니다.
- 입지. 국사봉체육관 남동측 인근이며, 비교적 노후한 단독주택과 중소규모 공동주택이 중심이 되는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 지하철역과 직선거리 약 900m이나 상당한 경사지여서 도보 접근은 다소 불편합니다. 인근에 관악03 마을버스 정류장 등이 있습니다.
- 토지·도로. 전반적인 경사지대의 정방형 토지이며 서측으로 국회단지22길에 접합니다. 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·교육환경보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 모아타운. 매각물건명세서상 은천모아타운 대상지에 해당하고, 은천2구역 대표지번은 은천동 938-5, 권리산정기준일은 2023.09.27이며 현재 관리계획 수립 중으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가만 보지 말고 임차보증금 미배당 인수액을 더해 총 부담액을 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.11.06, 확정일 2022.11.08, 전입·점유 2022.11.30, 보증금 150,000,000원의 임차권등기 내용을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 이균성이 경매신청 채권자이기도 하므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 현재 점유·퇴거 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 상태. 감정평가 현장 방문 때 지속적인 폐문부재로 실제 거주 또는 퇴거 여부가 확인되지 않았습니다.
- 모아타운 진행상황. 관리계획 수립 중으로 세부 구역 및 사업 진행방향이 확정됐다고 볼 수 없으므로 관할구청 확인이 필요합니다.
- 시세 표본. 동일면적 실거래가 2건뿐이고 최신 거래가 2023.09이므로 최근 현장 매물가격과 거래 가능가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.47억짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 147,200,000원이 아니라 실질취득 152,860,800원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원이 매각대금으로 전액 변제되지 않으면 차액을 매수인이 이어받기 때문입니다. 추가 유찰이 되더라도 인수액이 커져 총 부담은 약 1.5억원대에서 크게 변하지 않습니다.
가격 자료만 놓고 보면 이 실질취득액은 최신 거래 및 제공된 최근 기준 평균 199,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건이고 최신 거래가 2023.09인 데다, 1988년 사용승인된 6세대 다세대이며 경사지 입지와 모아타운 관리계획 수립 중이라는 요소도 함께 봐야 합니다. 결국 이 물건의 승부처는 낙찰가 할인폭이 아니라 임차보증금 인수 구조를 정확히 반영한 뒤 현재 시세를 다시 확인하는 것입니다.
