서울중앙지방법원 2025타경102965. 관악구 봉천동 국회단지22길 1-8, 셀라주택 2층 202호로 이용 중인 전용 35.3㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권영란이며 2023년 9월 7일 매매를 원인으로 199,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 이균성의 선순위 주택임차권입니다. 이균성은 2022년 11월 30일 전입·점유를 시작했고, 2022년 11월 8일 확정일자를 갖춘 뒤 2025년 2월 17일 임차보증금 150,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2025년 5월 20일 이균성이 신청한 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입과 확정일자, 임차권등기가 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-27 2층 202호 · 서울특별시 관악구 국회단지22길 1-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.3㎡ · 지하 1층/지상 2층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 1개호 · 도시가스 개별난방 · 사용승인 1988.06.20 |
| 소유자 | 권영란 (2023.09.07. 매매, 거래가액 199,000,000원 · 2023.10.12. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이균성 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 기준보다 앞선다
1988년 한국주택은행이 설정한 채권최고액 6,500,000원의 근저당은 국민은행으로 이전된 뒤 2022년 5월 4일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남은 등기 중 말소기준은 2025년 5월 20일 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 이균성의 전입·확정일자·임차권등기는 매각으로 당연히 없어지는 후순위 권리가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이균성 전유부분 전부 · 주거 | 150,000,000원 | 2022.11.30 2022.11.08 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2025.02.17 | 미배당 잔액 인수 현재 가정 0원 |
임대차계약일은 2022년 11월 6일이며, 확정일자는 2022년 11월 8일, 전입·점유개시일은 2022년 11월 30일입니다. 2025년 2월 17일에는 임차보증금 150,000,000원에 대해 주택임차권등기를 마쳤습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명의 보증금이므로 중복 합산할 보증기관 채권은 없습니다.
③ 유찰 시 실질취득 — 낮아지는 것은 낙찰가뿐
| 회차 | 최저가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 184,000,000원 | 0원 | 184,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 147,200,000원 | 5,660,800원 | 152,860,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,760,000원 | 34,688,640원 | 152,448,640원 |
실질취득은 낙찰가와 매수인 인수액을 더한 금액입니다. 취득세·명도비용·미납 관리비 등은 포함하지 않았습니다.
④ 시세 비교 — 199,000,000원 한 건만 믿기 어렵다
전용 35.3㎡로 면적이 일치하는 거래는 2건입니다. 최근 기준 거래는 2023년 9월 199,000,000원이고, 이전 거래는 2022년 5월 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 35.3㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.09 | 35.3㎡ | 2 | 199,000,000원 |
| 전체 평균 | 35.3㎡ | 2건 | 179,500,000원 |
| 최근 기준 평균 | 35.3㎡ | 1건 | 199,000,000원 |
현재 실질취득 184,000,000원은 최근 기준 평균 199,000,000원의 92.5%입니다. 반면 거래 2건의 전체 평균 179,500,000원과 비교하면 최저가는 102.5%로 평균보다 높습니다. 최근 거래가 이전 거래보다 24.4% 높은 흐름이지만, 거래가 2건뿐이고 최신 거래월도 2023년 9월이므로 현재 신건 가격을 시세보다 확실히 싸다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 1. 임차인 이균성 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이균성 | 150,000,000원 | 30,624,000원 |
| 신청채권 미배당 | - | 119,376,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당되어 임차권의 미배당 잔액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 동일인 명의의 임차보증금과 신청채권은 실제 배당 단계에서 채권 원인과 중복 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 국사봉체육관 남동측 인근으로, 노후 단독주택과 중소규모 공동주택이 중심인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 마을버스 관악03번 정류장이 인근에 있습니다. 지하철역은 직선거리 약 900m이나 상당한 경사지여서 도보 접근이 다소 불편합니다.
- 건물. 벽돌조 평슬래브지붕의 지하 1층·지상 2층 다세대주택이며 사용승인일은 1988.06.20입니다. 총 6세대이고 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 전반적인 경사지대의 정방형 토지로 대지 전체 면적은 159㎡이며, 서측 국회단지22길에 접합니다. 공시지가는 3,090,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 확인되는 면적 일치 거래는 2건으로 표본이 적습니다. 소규모 6세대 다세대주택인 만큼 199,000,000원 한 건만으로 현재 환금가치를 확정하기 어렵습니다.
⑦ 모아타운 확인사항
이 부동산은 소규모주택정비 관리지역의 ‘은천모아타운’에 포함되며, 은천2구역의 대표지번은 은천동 938-5, 권리산정기준일은 2023.09.27입니다. 현재 관리계획 수립 중이고 모아2타운 내 5개 세부구역으로 진행하는 방안이 논의되고 있으나, 세부 구역과 사업 방향은 확정되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 배당 가능액 재계산. 실제 응찰가에서 집행비용과 선순위 배당액을 공제해 임차보증금 150,000,000원의 미배당 잔액을 계산하세요.
- 동일인 채권 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 이균성이므로 임대차계약서·집행권원·배당요구서에서 채권 원인과 중복 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 거주·퇴거 여부가 확인되지 않았습니다. 임차권자의 실제 점유와 열쇠 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 면적 일치 거래는 2022.05와 2023.09의 2건뿐입니다. 인근 유사 다세대의 현재 매물·거래와 내부 상태를 함께 확인하세요.
- 모아타운 확인. 은천2구역 관리계획, 세부구역 확정 여부, 권리산정기준일 적용 및 사업 진행 방향을 관할관청에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 토지이용계획과 입찰 후 적용 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 현재는 0원, 유찰 뒤에는 조건부 인수
현재 신건 최저가 184,000,000원에서는 임차보증금 150,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 이 결론은 현재 가격과 배당 가정에서만 유효합니다. 1회 유찰 시 5,660,800원, 2회 유찰 시 34,688,640원의 보증금 잔액을 매수인이 인수하므로 최저가 하락폭이 그대로 가격 메리트가 되지 않습니다.
현재 실질취득액은 최근 기준 거래 199,000,000원의 92.5%지만 전체 거래 평균 179,500,000원보다는 높고, 비교 거래도 2건뿐입니다. 여기에 선순위 임차권, 동일인 명의의 임차보증금·신청채권 확인, 점유 미상, 모아타운 관리계획 수립 단계가 겹칩니다. 결론은 신건은 인수 0원이나 가격 우위는 제한적이고, 유찰 후에는 반드시 미배당 보증금을 더한 실질취득액으로 판단해야 하는 물건입니다.
