수원지방법원 2025타경52567. 광주시 신현동 ‘더뷰’ 101동 1층 101호, 전용 65.43㎡ 다세대주택입니다. 2018.02.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층이며, 단지는 총 8세대입니다. 소유자 이재영은 2024.05.16. 매매대금 330,000,000원에 취득했고, 2024.06.04. 소유권이전과 동시에 한국양계축산업협동조합 명의 채권최고액 252,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 실제 임차인 이해규의 전입신고는 2024.06.19.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금과 확정일자가 확인되지 않았더라도 현 전입일을 기준으로는 낙찰자에게 대항할 수 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 권리보다는 소규모 다세대의 거래량과 재매각 가능성이 입찰가를 결정할 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52567 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 475-3 더뷰 101동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 65.43㎡ · 지상 4층 중 1층 |
| 단지 / 사용승인 | TheView(101동) · 총 8세대 · 2018.02.14. |
| 소유자 | 이재영 (2024.05.16. 거래가 330,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 214,860,592원 |
| 매각기일 | 2026.06.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
과거 서울축산업협동조합 근저당은 2023.11.23. 말소됐고, 신한은행 근저당도 2024.06.04. 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류 역시 2023.10.25. 해제·말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.06.04. 한국양계축산업협동조합 근저당이며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 한국주택금융공사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한국주택금융공사 가압류는 2025.10.14. 별도로 말소됐습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이해규 | 2024.06.19. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 입찰 전 원본 서류에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 평균의 53.3%
더뷰 101동의 확인된 실거래는 2건입니다. 대상 면적과 같은 전용 65.43㎡·1층 거래는 2024.05. 330,000,000원이며, 전용 64.41㎡·3층 거래는 2022.08. 222,000,000원입니다. 두 거래의 평균은 276,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 65.43㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2022.08 | 64.41㎡ | 3 | 222,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 276,000,000원 |
최저가 147,000,000원에 인수액 0원을 더한 실질취득액도 147,000,000원으로, 실거래 평균의 53.3%입니다. 감정가 300,000,000원과 비교해도 49% 수준입니다. 다만 실거래가 2건뿐이고 가격 범위도 222,000,000원에서 330,000,000원으로 넓어, 평균값을 확정적인 매도가격으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 서울축산업협동조합 | 252,000,000원 | 144,142,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 205,700,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 252,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 한국주택금융공사 | 142,920,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 산정상 집행비용 2,858,000원을 제외한 144,142,000원은 서울축산업협동조합에 배당되고, 신청채권자인 한국양계축산업협동조합의 예상배당은 0원입니다. 전체 채권액 852,620,000원 중 144,142,000원이 배당돼 미배당액은 708,478,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 708,478,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 751,960,600원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 782,286,540원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현3리복지회관 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·준보전산지·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 토지 공시지가는 880,600원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 확인된 실거래가 2건에 그칩니다. 가격 비교 시 평균값보다 개별 거래와 현장 매수수요를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이해규의 실제 점유 범위, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 현황조사서와 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 배당순위 재검증. 예상배당에서는 서울축산업협동조합에 144,142,000원, 한국양계축산업협동조합에 0원이 배당됩니다. 말소등기와 예상배당 간 차이를 원본 채권자료로 대조하세요.
- 1층 현장 점검. 채광·사생활·습기·방범·외부 소음과 실제 내부 수리 상태를 직접 확인해 실거래 가격과의 차이를 조정하세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 8세대이고 실거래가 2건뿐입니다. 매도기간과 중개업소의 실제 매수 문의 가격을 보수적으로 조사하세요.
- 관리비·점유 인도. 공용부분 관리비 체납과 낙찰 후 인도 절차에 필요한 비용·기간을 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역과 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 매각기일 결과 확인. 2026.06.29. 매각기일의 낙찰·변경·유찰 여부와 이후 최저매각가격을 법원 공고에서 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 물건은 말소기준 이후 전입한 임차인 1명만 확인되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석의 결론은 비교적 분명합니다. 현재 최저가 147,000,000원이 곧 실질취득액이고, 실거래 평균 276,000,000원의 53.3%입니다.
그러나 총 8세대, 실거래 2건의 다세대주택이라는 점을 빼고 할인율만 보면 안 됩니다. 또한 예상배당상 서울축산업협동조합에 144,142,000원이 배당되고 신청채권자인 한국양계축산업협동조합에는 0원이 배당되는 만큼, 말소등기와 배당자료의 원본 대조가 필수입니다. 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단. 이 사건의 승부처는 인수 위험보다 실제 내부 상태와 재매각 가능한 가격입니다.